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모든 법인 주택양도 때 추가세율 적용…사택 등은 제외
모든 법인 주택양도 때 추가세율 적용…사택 등은 제외
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.10.23 09:09
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부동산 3법 등 주요 개정내용과 100問 100答으로 풀어보는 주택세금 (3)

종합부동산세 관련
 

 

 

2020년 7월 11일 이후 장기매입 임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자등록 후 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받지 못한다.

 

 

○2020년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

 

 

 

○종합부동산세 합산배제 받을 수 있다.

 

 

 

○단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 계속 적용받을 수 있다.

 

 

○아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제된다.

-다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다.

 

 

○법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 받을 수 있다.

-다만, 2020년 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다.

 

 

 

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않는다.

 

 

 

○아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로

-의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징된다.

 

 

 

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인 아파트 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청말소하는 경우에도 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않는다.

 

 

 

○종합부동산세 과세기준일인 2020년 6월 1일 현재 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 2020년 종합부동산세 계산 시 합산 배제된다.

 

 

 

○합산배제 임대주택에 해당하여 종합부동산세를 경감받은 임대주택이 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발·(소규모)재건축·리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않는다.

 

법인세 관련

 

 

○법인의 주택 양도차익 5억원, 법인의 다른 소득금액 3억원인 경우를 가정할 때

 

 

 

 

 

 

 

 

○모든 법인에 대해 주택 양도 시 추가세율이 적용되나, 사택 등 일부 주택은 추가세율 적용에서 제외된다.

 

주택임대소득세 관련

<주택임대소득 과세대상>

 

 

○주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자2) 이다.

1) 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세


2) 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 제외

 

<주택임대소득 과세대상 판단 기준>

 

 

 

 

 

 

*주택수는 부부합산 소유 주택수 기준

 

 

○주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택수는 부부합산해 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택수는 포함하지 않는다.

- 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않는다.

- 다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다.

*국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세된다.

 

 

 

 

○2021년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다.

- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당된다.

 

 

○2주택 소유기간 동안 월세 임대수입은 소득세가 과세된다.

 

 

○오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다.

- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다.

 

 

○구분 등기되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세된다.

 

 

○과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단한다.

 

 

 

○부부합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.

- 전세금은 부부합산해 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 소형주택*은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

*주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하

 

<주택수 판정>

 

 

○주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산하여 판단한다.

 

 

 

○공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다.

- 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산

 

 

○소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다.

- 다만, 2020년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 600만원 이상이거나 ②기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함된다.

 

<간주임대료>

 

 

○월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ20년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주

- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세

 

 

 

 

 

 

 

○공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제한다.

 

 

 

○소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외된다.

- 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다.

- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다.

 

<주택임대소득 신고 및 납부>

 

 

○임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 않는다.

- 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입한다.

 

 

○주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일*까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다.

*성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지

- 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있으며,

- 주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산해 신고해야 한다.

 

 

○임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵다.

- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)*에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있다.

*홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기

 

 

○세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며,

- 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있다.

- 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집*을 참고

*국세청(www.nts.go.kr) > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내

○다만, 올해 8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택은 폐지됐다.

 

<「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 유형별 임대주택>

 

 

 

 

 

 

 

 

○폐지된 유형1)의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제혜택2)이 유지된다.

1) 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택

2) ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, ② 소형주택에 대한 임대소득세 감면


○또한, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않는다.
 

 

 

○주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과된다.

- 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 관련기관에 문의

 

 


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