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주택·부수토지 별도세대 토지양도 땐 일반토지 양도세율 적용
주택·부수토지 별도세대 토지양도 땐 일반토지 양도세율 적용
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.10.30 09:49
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세법해석 | 재산제세 <13>

 

Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세


37. 상속받은 다가구주택의 장기보유특별공제 보유기간 및 「조세특례제한법」 제97조 임대기간 적용방법

 

 

 


■사실관계

•甲은 1995년 다가구주택(총 7실)을 신축해 1실은 직접 거주하고, 나머지(6실)는 세무서에 임대사업자 등록 후 임대를 개시했다.


•乙은 甲으로부터 2014.**월 해당 다가구주택을 상속받은 후 본인명의로 임대사업자등록을 변경했으나, 구청에는 본인이 거주*하는 주택이므로 임대주택 등록을 못했으며, 2018.**. 양도했다.

*다가구주택 전체 7실 중 1실에 직접 거주하고, 나머지 6실은 임대

 

■질의내용

•10년 이상 임대한 다가구주택(전체 7실 중 6실 임대)을 상속받은 후 해당 주택에 상속인 본인이 거주(1실)하면서, 나머지(6실)는 임대하다 양도하는 경우로서

- 장기보유특별공제 및 「조세특례제한법」 제97조의 감면규정을 적용할 때 피상속인의 보유기간 또는 임대기간을 합산할 수 있는지 여부

 

■회신문

•사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우 상속받은 임대주택의 장기보유특별공제액은 상속인의 보유기간에 의해 계산하며, 「조세특례제한법」 제97조에 따른 임대기간을 계산할 때에는 같은 법 시행령 제97조 제5항 제3호에 따라 피상속인 임대기간을 상속인 임대기간에 합산한다.

 

■검토내용

•직계존속으로부터 다가구주택(7실 중 1실 직접거주, 6실 임대)을 상속받아 피상속인의 거주 및 임대현황 그대로 임대사업을 계속하다(다른 주택은 없음) 양도한 경우로서, 관할세무서에 임대사업자등록했으나, 지자체에는 임대주택 등록*을 하지 못한 경우

*본인이 거주하는 다가구주택은 임대주택 등록이 불가했으나, 「민간임대주택에 관한 특별법」 §2(1) 개정으로 2017.7.17.부터 등록 가능

(질의1) 장기보유특별공제액 계산 시 피상속인이 보유한 기간을 상속인 보유기간과 통산할 수 있는지 여부


(질의2) 구청에 임대주택등록을 하지 않은 경우에도 조특법 §97에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용이 가능한지


(질의3) 조특법§97에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용 시 피상속인 임대기간을 통산할 수 있는지 여부가 질의 쟁점


질의1:장기보유특별공제액 계산 시 피상속인 보유기간 통산 여부

•양도소득 계산 시 양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산 및 조합원입주권의 양도가액에서 필요경비를 차감해 산출한 양도차익에 그 자산의 보유기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산하는 것이고

- 이때의 보유기간은 원칙적으로 자산의 취득일부터 양도일까지로, 본인이 소유한 기간에 대해서만 공제대상으로 하되(소득법 §95④)

- 예외적으로 배우자 등 이월과세를 적용하는 경우와 가업상속공제 적용 자산의 경우에 한하여 각각 배우자 등이 취득한 날과 피상속인이 취득한 날부터 기산함으로써 증여한 배우자 및 피상속인의 보유기간이 통산되는 것이므로(소득법 §95④ 단서)

- 일반적인 상속의 경우에는 원칙에 따라 취득일인 상속개시일(소득령 §162①(5))부터 양도일까지의 기간에 의해 장기보유특별공제액을 계산한다.


•「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 상속받은 주택의 보유기간은 취득일(상속이 개시된 날)부터 양도일까지로 하는 것으로 해석(부동산거래관리과-1073, 2011.12.23. 外)


질의2:구청에 임대주택 미등록 시 조특법 §97 적용 여부

•(제도도입:OE 일반임대주택) 임대주택의 공급확대를 통한 도시서민의 주거안정을 위해 1986.12.26. 구 「조세감면규제법」 제67의4에 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 신설

- 5년 이상 임대한 국민주택으로서 1986.1.1. 이후 신축주택(그 이전 신축됐으나, 1986.1.1. 현재 입주사실이 없는 주택을 포함함)을 5년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대 시 100% 세액감면하는 것으로 규정


•(대상확대:건설임대주택) 1991.12.27. 「임대주택건설촉진법」*에 따라 5년 이상 임대한 건설임대주택이 100% 감면대상에 추가되고, 1993.12.31. 조문이 변경됐다(조감법 §67의4 → §67).

*2003.11.30. 「주택법」으로 전면개정


•(대상확대:매입임대주택) 1994.12.12. 「소득세법」 개정 시 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 「임대주택법」*에 의한 매입임대주택(취득당시 입주사실 없는 주택만 해당함)의 경우에도 100% 감면대상에 추가

*2015.12.29. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전환됐다.


•(조감법 → 조특법 전면개정) 5년 단위의 한시법으로 운용되어 온 「조세감면규제법」의 적용시한이 1998.12.31. 만료됨에 따라 지금의 「조세특례제한법」으로 1998.12.28. 전면개정되고, 이때 조감법 §67 내용이 조특법§97(이하 “쟁점규정”)에 규정되었으며,

- 이후 관련법 개정으로 현행 건설임대주택과 매입임대주택은 그 근거를 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 두고 있다.


•다가구주택이 임대사업자등록이 불가하여 지자체와 세무서에 임대사업자등록을 하지 못한 경우로서 조특법 §97①의 임대주택 요건을 갖춘 경우에는 조특령 §97③의 주택임대신고서를 제출하지 않더라도 양도소득세 감면을 적용할 수 있는 것으로 보아(기준-2016-법령해석재산-0164, 2016.9.28.)

- 임대사업자등록(지자체·세무서) 및 주택임대신고서 제출(세무서)의 요건이 감면의 필수요건은 아닌 것으로 해석


질의3:조특법 §97 적용 시 피상속인 임대기간의 통산 여부

•감면요건인 5년 이상 임대기간의 산정방법은 시행령에 위임하고(조특법 §97④)

- 그 위임을 받은 조특령 §97⑤에서는 주택임대기간의 기산일을 주택임대를 개시한 날로 하되(제1호),

- 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하는 것으로 규정하고 있다(제3호).


•조특법 §97에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용 시 임대주택의 임대기간 계산은 직전 피상속인의 임대기간을 합산하는 것으로, 법령 그대로 해석(부동산거래관리과-374, 2010.3.12.)

 

■관련법령

•소득세법 제95조 【양도소득금액】

•소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

•소득세법 시행령 제162 【양도 또는 취득의 시기】

•조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

 

38. 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 조정대상지역의 주택을 2018.4.1. 이후 양도 시 다주택 중과 여부

 

 


■사실관계

•2011.**.**. 신청인은 ☆☆도 △△시(조정대상지역에 해당함) 소재 A주택을 취득

•2013.**.**. ◎◎도 ▽▽시 소재 B주택을 취득함

•2018.04.01. 이후 A주택을 매도할 예정

 

■질의내용

•2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중에 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 다주택자가 양도하는 경우 「소득세법」 §104⑦의 중과세가 적용되는지 여부

 

■회신문

•귀 서면질의의 경우, 기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.을 참조

※기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.

2009.3.16.부터 2012.12.31.까지의 기간 중 취득하고, 추후 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제7항이 적용된다.

 

■검토내용

•2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택에 대한 중과배제(소득법 부칙(2008.12.26. 제9270호) §14)

- 구 「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) §104①에 따르면 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용

 

 

 

- 국내 부동산 경기가 급격히 악화됨에 따라 2008.12.26. 「소득세법」 개정 시 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택에 대해서는

- 다주택자라 하더라도 양도시기와 상관없이 2년 보유 후 양도하는 경우 중과를 배제하여 일반세율을 적용하는 내용의 부칙규정(이하 “특례부칙”)을 신설

*3주택 이상에 해당하는 투기지역 주택은 “기본세율 + 10%p” 세율 적용(소득법 §104④)

- 이에 더해, 2014.1.1. 「소득세법」 개정 시에는 계속된 부동산시장의 침체를 감안해 다주택자 중과제도(소득법 §104①4~7)를 폐지했으나

- 최근 다시 부동산시장이 과열되어, 2017.12.19. 「소득세법」 개정 시 조정대상지역 내 주택에 대한 다주택자 중과규정을 다시 신설

 

•조정대상지역 내 주택에 대한 다주택자 중과세(소득법 §104⑦)

- 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하고, 장기보유특별공제 적용을 배제(2018.4.1. 이후 양도분부터)

 

 

 

- 조정대상지역:투기과열이 발생했거나, 발생할 우려가 있는 지역으로 주택법(§63의2)에서 지정

 

•특례부칙이 시행될 당시 소득법§104는 다주택자에 대한 중과세 규정을 제1항(일반다주택 중과세)과 제4항(투기지역 다주택 중과세)에서 별도로 규정하고 있었는데

- 특례부칙을 보면, “2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득법 §104①(4)~(9)의 규정에도 불구하고 일반세율을 적용한다”고 하여

- 그 취지가 “소득법 §104①의 일반중과세의 한시적 유예”에 있고

- 투기지역에 있는 3주택 이상에 해당하는 주택은 소득법 §104④에 따라 2009.3.16.부터 기본세율+10%p의 세율이 적용되어 소득법§104①과는 별도로 중과세되므로

- 특례부칙은 어디까지나 제1항에 한정된 특례규정으로 해석

 

•현행 조정대상지역의 다주택 중과규정이 같은 법 제7항에 신설되면서 입법취지가 비슷한 제4항이 삭제된 점과, 여전히 제1항과는 별도로 다른 항에서 규정하고 있는 점을 감안하면

- 특례부칙은 신설규정에는 적용되지 않는 것으로 봐야 한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것)

 

39. 주택의 부수토지에 대한 양도소득세 세율 적용방법

 

 

 

■사실관계

•2013.**. 갑은 ☆☆시 △△△구 소재 단독주택 중 대지 지분(2/13)만을 취득

•2014.**. 갑은 주택 부수토지를 양도(보유기간 1년 이상 2년 미만)

•주택과 그 부수토지 소유현황

- 주택:A(11/13), B(2/13)

- 부수토지:A(11/13), 갑(2/13)

*B소유의 부수토지 지분을 갑이 2013.7.17. 취득

 

■질의내용

•주택과 그 부수토지를 동일 세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지 소유자가 토지를 양도할 때 적용하는 세율

 

■회신문

•주택과 그 부수토지를 동일 세대원이 아닌 자가 각각 소유하던 중 부수토지의 소유자가 2014.1.1. 이후 그 부수토지를 양도하는 경우로서 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 해당 토지의 양도소득 과세표준에 「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것) 제104조 제1항 제2호에 따른 100분의40의 세율 적용

 

■검토내용

•2014.1.1. 개정 전에는 1년 이상 2년 미만 보유한 경우 주택 또는 토지양도 시 동일하게 40% 중과세율을 적용했으나,

- 2014.1.1. 이후 양도분부터는 주택의 부수토지는 일반세율(6~38%)을 적용하나, 일반토지의 경우 개정전과 동일하게 40% 세율을 적용함에 따라 주택부수토지 해당 여부에 따라 세율 차이가 있다.


•1세대 1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때

- 1세대 1주택 요건을 갖추었더라도 토지만을 양도하는 경우에는 주택의 부수토지가 아닌 일반토지의 양도로 보아 과세하는 것이며(서일46014-11055, 2003.8.6.)

- 주택의 소유자와 주택 부수토지의 소유자가 별도 세대인 경우 부수토지의 소유자는 주택을 소유하지 않은 것이며, 동일 세대원이 소유한 경우에는 주택을 소유한 것으로 해석(서면5팀-695, 2008.3.31.)


•단기보유 중과세율 적용이 배제되는 주택의 부수토지는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지를 말하며(소득령 §167의5)

- 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 규정하면서 그에 딸린 주택의 부수토지를 규정하고 있는바

- 양도세 세율 적용 시 주택의 부수토지는 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때의 주택의 부수토지에 관한 내용을 적용해야 할 것으로 판단되므로

- 주택과 주택에 딸린 부수토지의 소유자가 별도 세대인 경우에는 각각 주택과 토지를 소유한 것에 해당하고 양도하는 토지는 주택의 부수토지가 아닌 일반 토지를 양도한 경우로 봐야 할 것이다.


•주택과 그 부수토지의 소유자가 동일 세대원이 아닌 경우 부수토지의 양도 시 적용하는 세율을 주택의 부수토지가 아닌 일반토지의 양도소득세율을 적용하도록 회신(재일01254-733, 1992.03.25.)

- ’14.1.1. 다주택자 등에 대한 중과제도가 폐지되기 전 다주택자 판단 시 주택과 토지의 소유자가 별도 세대원인 경우 주택의 소유자가 주택을 소유하고 토지소유자는 주택을 소유하지 않은 것으로 보아 주택수를 계산하는 것이므로(부동산거래관리과-1493, 2010.12.21.)

- 단기보유주택 또는 다주택자 중과세율 폐지·완화하는 개정된 양도세 세율은 주택과 토지의 소유자가 동일 세대인 경우 주택과 그 부수되는 토지에 적용되는 것이지

- 주택 소유자와 별도 세대인 자가 소유하는 토지에 대해서는 주택의 부수토지가 아닌 일반토지에 대한 세율을 적용해야 한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

•소득세법 부칙 제2조(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

 

 


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