세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
재개발·재건축 주택은 사업이 진행됨에 따라 종전주택이 조합원입주권이 되고, 추후 신축주택으로 전환되는 과정을 거친다. 조합원입주권은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 과거에는 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않았지만 재개발·재건축주택에 대한 투기수요를 억제하고 과세형평을 제고하기 위해 2006.01.01. 이후 비과세 판단시 주택 수에 포함했다.
소득세법상 재개발·재건축 주택의 비과세 규정은 소득세법 제89조 제1항 제4호 및 동법 시행령 제156조의2에 규정되어 있는 바, 사례를 통해 해당 비과세 규정들을 살펴보고자 한다.
<사례1> 소득세법 제89조 제1항 제4호 가목
☞ 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니한 경우로서 조합원입주권으로 전환된 종전주택이 관리처분계획의 인가일을 기준으로 1세대 1주택 비과세의 보유 및 거주기간 요건을 충족했다면 비과세가 가능하다. 즉, 주택 수 산정 및 비과세 요건에 적용되는 법률 규정은 양도 당시를 기준으로 판단하지만 보유 및 거주기간의 계산은 관리처분계획인가일까지로 한다. 단, 관리처분계획인가일 이후에 실제로 거주한 주택에 대해서는 보유 및 거주기간 계산 시 철거 및 퇴거일 까지 추가로 인정해준다는 점을 주의하자.
<사례2> 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목
☞ 양도일 현재 1개의 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세가 가능하다. 이 때, 양도하는 조합원입주권은 <사례1>과 같이 관리처분계획의 인가일을 기준으로 1세대 1주택 비과세의 보유 및 거주기간 요건을 충족하여야 한다. 즉, 조합원입주권의 양도 시에도 일시적 2주택 특례규정이 적용되는 것이다. 주택의 양도 시에 적용되는 특례규정 중 일시적 2주택 특례규정만 법령에 규정되어 있다. 따라서 상속주택, 장기임대주택 등과 관련된 다른 비과세 특례 규정은 적용할 수 없다고 해석하고 있으니 유의해야 한다.
<사례3> 소득세법시행령 제156조의2 제3항
☞ 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다. 즉, 일시적 2주택 비과세 특례규정과 유사한 개념이지만 일시적 2주택 비과세 규정과 달리 종전의 주택과 조합원입주권이 모두 조정대상지역 내에 소재하는 경우에도 종전의 주택의 양도기한이 3년에서 1년(2년)으로 단축되지 않는 점을 유념하자.
<사례4> 소득세법 시행령 제156조의2 제4항
☞ 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우에도 일정요건을 갖춘 경우에는 비과세가 가능하다. 여기서 일정요건이라 함은 ①양도시기(재개발·재건축사업에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것), ②이사 및 거주요건(재개발·재건축사업에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것)을 말한다. 즉, 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우에는 일정요건 충족 시 비과세가 가능하며, 이 경우 <사례3>에서의 조합원입주권 취득시기 제한요건(종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 취득할 것)은 적용되지 않는다.
<사례5> 소득세법시행령 제156조의2 제5항
☞ 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 한다.)을 취득한 경우로서 일정요건을 갖춘 경우에는 비과세가 가능하다. 여기서 일정요건이라 함은 ①대체주택 요건(사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주할 것), ②양도시기(재개발·재건축사업에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것), ③이사 및 거주요건(재개발·재건축사업에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것)을 말한다. 이 때, 명문규정은 아니지만 사업시행인가일 현재 해당 재개발·재건축대상 1주택만 소유할 것을 비과세 요건으로 한다는 점을 주의하자.
위의 사례들을 종합해 정리하면 다음과 같다.
재개발·재건축 주택은 취득 및 양도시점에 따라 비과세 규정의 적용이 달라지기 때문에 비과세 판단이 복잡하고 난해하므로 전문 세무사의 자문을 받기를 권장한다.
