- 국세청, 양도 후 양수인에 지급한 제연설비 공사대금 필요경비 해당 여부 사전답변
상가를 매매한 뒤 제연설비가 설치되어 있지 않은 사실을 확인하고, 그 설치비 상당액의 일부를 양도인이 양수인에게 지급한 경우 이는 양도인의 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 양도 후 양도인이 양수인에게 지급한 제연설비 공사대금이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 이같이 회신했다.
국세청은 회신을 통해 “상가를 매매한 이후 양수인이 상가에 제연설비가 설치돼 있지 않은 사실을 확인하고 그 설치비 상당액 중 일부를 양도인이 양수인에게 지급한 경우 해당 금액은 양도인의 양도소득세를 계산할 때 소득세법 제97조에 따른 필요경비에 해당하지 않는다”고 밝혔다.
질의인은 2020년 2월 13일 상가를 양도하고 잔금을 청산했다.
그러나 양수인이 잔금을 청산한 뒤 인테리어 공사를 진행하려고 했지만 해당 상가에 설치돼 있어야 할 제연설비(소방덕트)가 설치돼 있지 않아 구청의 허가 등 문제로 공사가 지연됐다.
따라서 신청인과 양수인, 부동산중개인 3자가 합의해 해당 제연설비 설치비를 공동부담하기로 합의하고 질의인은 총 예상공사비용 3500만원 중 1500만원을 2020년 3월 17일 양수인에게 지급했다.
질의인은 이와 관련해 양도물건에 제연설비가 설치돼 있지 않아 양도일 이후 양도인이 양수인에게 제연설비 공사대금 일부를 지급한 경우 해당 금액이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
(양도 사전-2020-법령해석재산-0315 [법령해석과-4317] 2020. 12. 29)
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서는 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고, 제5항에서는 “취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제3항에서는 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에 “제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”, 제2호에 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제2의2에 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 제3호에서 “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)”으로 규정하고 있고 제3의2호에서는 “개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)”, 제3의3호에서 “재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)”으로 규정하고 있고 제4호에서 “제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하면서 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”, 마목에서 “가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 ‘금융기관’이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) 제2항에서는 “제1항에서 ‘자본적 지출’이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “본래의 용도를 변경하기 위한 개조”, 제2호에서 “엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치”, 제3호에서 “빌딩 등의 피난시설 등의 설치”, 제4호에서 “재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구”, 제5호에서 “기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것”으로 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산 등) 제1항에서는 “영 제163조 제3항 제4호에서 ‘기획재정부령이 정하는 것’이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용”, 제2호에서 “토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용”, 제3호에서 “토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비”, 제4호에서 “토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액”, 제5호에서 “사방사업에 소요된 비용”, 제6호에서 “제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “영 제163조 제5항 제1호 마목에서 ‘기획재정부령으로 정하는 비용’이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.(각 호 생략)”고 규정하고 있다.
