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일시 3주택 등록임대사업자 양도세 폭탄…국세청 유권해석 문제?
일시 3주택 등록임대사업자 양도세 폭탄…국세청 유권해석 문제?
  • 이유리 기자
  • 승인 2021.02.26 14:51
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국세청, “대체주택 취득 후 판 고가 거주주택”…장특공제 배제 양도세 중과
유권해석일 기준 부과제척기간내 모두 추징…국세청 예규와 신법 '충돌'
조세부담/그래픽=연합뉴스
조세부담/그래픽=연합뉴스

A씨는 2010년에 10억에 취득한 주택을 지난해 말 17억에 양도했다가 1억7446만원 세금 폭탄을 맞았다.  

등록임대사업자인 A씨는 2019년 대체주택을 취득하고 지난해 말 거주하고 있었던 기존 주택을 처분했는데 국세청에서 1세대 1주택으로 인정받지 못했기 때문이다. 

장기임대주택과 대체주택을 취득하고 살던 집을 팔면 1세대 1주택으로 봐서 최대10년 이상 보유시 양도차액의 80%까지 적용되는 장기보유특별공제율 산출한 후 일반누진세율(6~42%)을 적용해 양도소득세를 산출해 신고 납부해 왔는데, 2019년 국세청이 유권해석을 바꾸면서 부담해야할 세금이 크게 늘었다. 

A씨의 경우 1세대 1주택 양도가 인정되면 내야 할 세금은 974만원인데, 국세청의 유권해석 변경으로  무려 1억6472만원이나 되는 세금을 더 내게 됐다. 

세무전문가들 사이에서는 국세청의 이같은 유권해석이 1세대 1주택 비과세 및 다주택 중과 입법 취지에 위배될 뿐 아니라, 소득세법 시행령 개정으로 등록임대사업자가 대체주택을 취득해 거주주택을 양도가히 전까지 일시적으로 3주택이 된 경우에도 양도세 중과대상에서 제외됐기 때문에 신법과도 충돌한다는 지적이 나온다. 

경영학박사인 박상근 세무사는“현행 소득세법상 1세대 1주택, 고가주택, 다주택자중과 규정의 입법 체계와 취지를 고려하면, 위와 같은 ‘대체주택 취득으로 일시적 1세대 3주택이 된 등록임대사업자의 거주주택 양도’ 사례는 1세대 1주택 양도에 해당하여 중과세율 적용 대상이 아니”라고 지적했다. 

박 세무사는 “국세청 유권해석의 근본적인 문제점은 1세대 1주택과 고가주택의 입법취지를 무시하고 1세대 1주택 양도를 중과하는 데 있다”면서 “ 현행 소득세법상 1세대 1주택 양도가 고가주택 양도에 해당한다하여 중과세율을 적용한다는 법 규정이 없다”고 강조했다. 

그에 따르면 국세청은 장기임대주택(소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 각목)과 거주주택(소득세법 시행령 제20항)을 소유로 인해 1세대2주택이 된 상태에서 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따른 대체주택을 취득하여 일시적 1세대 3주택이 된 경우에도 대체주택을 취득한 날로부터 일정기간 내에 거주주택(종전주택)을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 본다는 유권해석을 일관되게 유지했다.

때문에 박 세무사는 “국세청이 2019년 내린 유권해석으로  대체주택 취득으로 일시적으로 1세대 3주택이 된 등록임대사업자의 거주주택 양도가 고가주택 양도에 해당한다하여 중과세율을 적용하는 것은 문언에 따라 엄격 해석해야 한다는 ‘조세법률주의’에 위배된다”면서 “이에 따른 양도소득세 부과처분은 취소 대상이거나 무효”라고 주장했다. 

그는 “국세청은 2019년 2월 14일 이같은 유권해석을 내린 이후 부과제척기간 내의 양도건에 대해 ‘과소신고· 납부’한 양도소득세를 모두 추징했다”고 밝혔다.  

박 세무사에 따르면 납세자들 중 일부가 국세청과 조세심판원에 불복을 제기했지만, 모두 기각결정을 받았다. 이중 일부는 행정 소송을 포기했고 극히 일부 납세자는 현재 관할 행정(또는 지방)법원(1심)에 행정소송을 제기, 소송을 진행 중이다. 

박상근 세무사는 “행정소송의 첫 심리가 2월에 열렸으며, 판사가 국세청에 예규가 맞다는 근거 자료를 제출하라고 요구한 것으로 알고 있다”고 말했다. 

박 세무사는 “국세청의 위법한 유권해석으로 고액의 양도소득세를 부과 받은 국민이 불복 절차를 통해 구제를 받기위해서는 막대한 비용과 노력이 들며 이에 따른 정신적 유체적 고통은 상상을 초월한다”고 설명했다. 

그러면서 “국세청의 위법한 유권해석으로 침해된 국민 권익의 조기 구제를 위해 기획재정부가 대체주택 취득으로 일시적으로 1세대 3주택이 된 등록임대사업자의 거주주택 양도는 양도소득세 중과세율 적용 대상이 아니라는 새로운 유권해석을 조속히 내야한다”고 촉구했다. 


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