세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
재개발·재건축이 활발하게 이루어지고 있음에 따라 이와 관련된 세금에 대한 관심도 높아진다. 이런 이슈들에 대해 검토하고 판단할 사항들 또한 많아지고 있는데, 이에 철저하게 대비하기 위해서는 관련 내용과 법령들을 꼼꼼하게 숙지해야 한다. 빠짐없이 검토해 정확한 세액 계산, 정확한 판단으로 절세가 가능하도록 하자.
1. 부동산이 조합원입주권으로 변환하는 시기
종전 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 변환되는 시기, 권리변환일이다. 재개발·재건축에서 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 양도소득세 계산은 물론 1세대 1주택 비과세 판단 등에 있어서 많은 차이가 있으므로 권리변환일은 매우 중요한 의미를 갖는다. 그렇다면 권리변환일은 언제일까?
현재는 권리변환일이 재개발·재건축 모두 관리처분계획인가일이지만 법령의 개정에 따라 시기별로 다르게 변해왔다. 권리변환일이 변해온 과정은 다음과 같다.
이러한 개정으로 인하여 재건축은 단지마다 판단기준이 달라지고, 심지어 같은 아파트라도 동마다 판단기준이 다른 경우도 생겨났다.
서초구 아크로리버파크를 살펴보자. 현재의 아크로리버파크는 신반포1차 아파트의 재건축사업으로 신축된 아파트이다. 재건축 당시 조합원들의 입장차이로 처음에는 1~19동만 재건축 사업이 진행되었다가, 나중에서야 20, 21동이 통합된 재건축 사업이 진행되었다. 따라서 다음 표와 같이 동별로 사업시행인가일, 관리처분계획인가일이 달라졌다.
따라서 먼저 진행된 1~19동은 사업시행인가를 2005년 5월 30일 전에 받았으므로 관리변환일은 사업시행인가일인 2005년 5월 16일이 되고, 20,21동의 권리변환일은 관리처분계획인가일인 2014년 9월 3일이 된다. 2011년에 1~19동을 취득했다면 입주권을 취득한 것이 되고, 20, 21동을 취득했다면 종전부동산을 취득한게 된다. 그렇다면 무엇을 취득하는지가 왜 중요할까?
2. 신축주택 양도시 보유기간 기산일
재개발·재건축된 신축주택을 양도하는 경우 보유기간의 계산은 1세대 1주택 비과세 판단에 있어 매우 중요한 요소이고, 보유기간의 계산에 있어 앞에서 살펴본 권리변환일이 중요한 기준점이 된다. 권리변환일을 기준으로 내용을 나누어 살펴보자.
(1) 권리변환일 이전 종전 부동산을 취득한 경우
일반적으로 재개발·재건축은 조합에 종전주택과 부수토지를 현물출자하고 신축주택을 받게 된다. 이 경우 신축주택 양도시 보유기간의 기산일은 종전주택의 취득시기이다. 여기서 주택면적의 증감은 문제되지 않지만, 청산금의 납부로 인하여 부수토지의 면적이 증가하는 경우 보유기간의 기산일은 신축주택의 준공일이 된다. 만일 종전부동산이 토지 또는 토지와 주택 이외의 건물인 경우 종전부동산은 주택이 아니므로 보유기간의 통산이 불가능하다. 따라서 이 때의 보유기간 기산일은 신축주택의 준공일이 된다.
① 종전부동산이 주택+부수토지 : A + B + C
② 증가한 주택면적 : A + B + C
③ 증가한 토지면적 : C
④ 종전부동산이 토지 또는 토지와 주택 이외의 건물 : C
(2) 권리변환일 이후 입주권을 취득한 경우
권리변환일 이후 입주권을 취득한 후 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 판단함에 있어 보유기간의 기산일은 신축주택의 준공일이 된다. 이 때, 입주권 취득시 기존건물이 멸실 전이라고 하더라도 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 보유기간의 기산일은 신축주택의 준공일이 된다.
신반포1차 아파트 재건축 사업을 예로 들어보자. 2011년 A씨는 1동 한 채를 취득했고, 같은 해 B씨는 20동 한 채를 취득했다(이외 주택은 없다고 가정한다). 2016년 8월 신축아파트가 준공되고, 2017년 10월에 A씨와 B씨 모두 신축아파트를 양도한다면 양도소득세는 각각 얼마일까?
양도가액 15억, 취득가액 5억으로 두 명 모두 양도차익은 10억이라고 가정하자. B씨는 1세대 1주택의 요건을 만족하여 양도가액 9억 초과분에 대한 세액만 계산되며, 보유기간이 6년 이상으로 장기보유특별공제 또한 가능하다. 이렇게 계산한 세액은 약 6400만원이다. A씨의 세액은 어떻게 될까? A씨는 권리변환일 이후에 입주권을 구매한 것이 되므로 신축아파트 양도시 보유기간이 2년 미만이다. 따라서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 장기보유특별공제 또한 배제된다. 세액을 계산해보면 약 4억2000만원이다. 동만 다른 같은 아파트를 같은 시기에 취득하고 같은 시기에 양도했는데 세액이 무려 3억원 넘게 차이가 나는 것이다.
위에서 살펴본 바와 같이 재개발·재건축은 취득물건, 취득시점, 양도시점 등에 따라 세액이 엄청나게 달라질 수 있다. 이와 같은 복잡한 내용들을 정확히 알고 정확한 판단을 하기 위해서는 전문적인 지식을 동반한 꼼꼼한 검토가 필요하다. 사전에 세무 전문가와 상담을 통해 컨설팅을 받아 정확한 판단으로 절세하도록 하자.
