UPDATED. 2024-03-28 17:10 (목)
특수관계인에게 건물을 부당하게 낮은 대가로 임대하면 소득세 과세 가능
특수관계인에게 건물을 부당하게 낮은 대가로 임대하면 소득세 과세 가능
  • 류성현 변호사(전 국세청 사무관) 법무법인(유) 광장
  • 승인 2021.08.13 10:56
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

류성현 변호사(전 국세청 사무관)법무법인(유) 광장
류성현 변호사(전 국세청 사무관)법무법인(유) 광장

원고 1은 서울 서초구에 있는 이 사건 건물의 소유자로 이 사건 건물을 층별로 나누어 보증금 합계 59억2000만원, 임대료 합계 월 7719만원에 임대하던 중, 2008.8.28. 주식회사 진현개발을 원고 2, 원고 3 명의로 그 주식 10,000주씩을 인수하는 방법으로 설립하고, 2008.9.1. 진현개발에 이 사건 건물 전체를 보증금 59억2000만원, 임대료 월 5000만원에 임대했다.
진현개발은 2008.9.1. 기존 임차인들에게 이 사건 건물의 지하층, 1층 내지 3층, 옥상층을 종전과 동일한 조건으로 전대하는 한편, 그 무렵부터 나머지인 4, 5층에서 모텔을 운영하다가 2009.10.경 이를 원고 2에게 전대했다.
이에 피고 반포세무서장, 서초세무서장은 2008년경부터 2012년경까지 원고 1이 이 사건 건물을 진현개발에게 임대한 용역의 시가가 진현개발이 받은 전대료 상당액이라는 전제 하에, 원고 1이 특수관계인인 진현개발에 시가보다 낮은 가격으로 이 사건 건물에 관한 임대용역을 제공했다고 보고, 그 차액을 원고 1의 임대용역의 공급가액과 소득에 합산하여, 원고 1에게 2008년 2기부터 2012년 2기까지의 각 부가가치세와 2008년부터 2012년까지의 각 종합소득세를 부과했다.
또한, 피고 성동세무서장, 강남세무서장은 원고 1이 조세를 회피할 목적으로 진현개발 주식을 2008.8.28. 원고 2, 원고 3에게 명의신탁했다고 보고, 상속세 및 증여세법에 따라 진현개발 주식의 1주당 가액을 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 기초로 평가한 순손익가치와 순자산가치를 3과 2의 비율로 가중평균한 방법으로 산정하여, 각각 원고 2, 원고 3에게 증여세(부당무신고가산세 포함)를 부과했다.
이에 대해 원고들은 각 과세처분이 부당하다며 불복했다. 과연 원고들은 구제받을 수 있었을까.

우선 소득세법 제41조는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득, 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 부가가치세법 제29조 제4항은 재화나 용역을 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 공급해 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다고 규정하고 있다. 
예를 들어, 통상 제3자에게 임대를 했다면 월 200만원을 받을 수 있는 주택을 자신의 딸에게 월 50만원에 임대했다면 이는 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받음으로써 통상 더 받을 수 있는 150만원을 받지 않아 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 가능성이 높다. 따라서 이 사건에서도 원고 1이 특수관계인인 진현개발에 시가보다 낮은 가격으로 이 사건 건물에 관한 임대용역을 제공한 것으로 볼 수 있다면 과세관청은 원고 1에게 추가로 소득세와 부가가치세를 과세할 수 있게 된다. 
그런데 특수관계인에게 부당하게 낮은 가격으로 임대용역을 제공한 것인지 여부를 판단하기 위해서는 시가가 무엇인지가 먼저 정해져야 한다. 쉽게 말해 시가란 불특정 다수인 간에 거래되는 가액을 말한다. 특수관계가 없는 자 사이에 거래하는 경우 상대방에게 부당하게 낮은 가액이나 높은 가액으로 거래를 할 가능성이 상대적으로 적기 때문이다.  

이 사건에서 대법원은 원고 1은 진현개발과 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 체결하면서 종전과 달리 임차인인 진현개발이 이 사건 건물의 시설보수·유지업무를 담당하고, 이 사건 건물에 관한 세금과 공과금 등을 부담하며, 세입자와의 분쟁을 해결하고 그에 따른 모든 책임을 지기로 약정하는 등 원고 1이 진현개발과 약정한 임대료는 원고 1 대신 진현개발이 부담하기로 한 각종 비용과 책임 등이 고려된 것으로 보이므로 진현개발이 부담하게 된 이러한 비용과 책임 등에 대한 고려 없이 진현개발이 전차인들로부터 원고 1이 종전에 받은 임대료와 같은 금액의 전대료를 받았다는 사정만으로 그 전대료 상당액이 바로 원고 1이 진현개발에 제공한 이 사건 건물에 관한 임대용역의 시가라고 단정할 수 없다고 판단했다.
즉, 특수관계자가 아닌 진현개발과 전차인들 간에 거래한 가액인 전대료 상당액이 시가가 되려면 그 가액이 비교대상인 원고 1과 진현개발의 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격에 해당되어야 할 것인데 이 사건 임차료와 전차료는 각 당사자들의 사정에 따라 달리 책정된 것이기 때문에 전대료를 원고 1이 진현개발로부터 부당하게 낮은 임차료를 받은 것인지 여부를 판단하기 위한 시가로 볼 수 없다고 판단한 것이다. 
한편, 과세관청은 주식을 명의신탁하는 경우 증여세를 부과하도록 한 상속세 및 증여세법 제45조의2에 따라 이 사건에서 원고 1이 진현개발을 설립하면서 원고 2, 3에게 주식을 명의신탁한 것에 대해서 원고 2, 3에게 증여세를 부과했다. 그러면서 명의신탁을 한 것이 부정행위에 해당하는 것으로 보아 산출세액의 40%에 해당하는 부당무신고가산세를 함께 부과했다. 

그러나 대법원은 “명의신탁재산 증여의제의 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 주식을 명의신탁하면서 주식의 매매 등이 있었던 것과 같은 외관을 형성해 그 형식에 따른 계약서나 계좌 거래내역 등을 토대로 과세관청에 신고하는 것은 주식의 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위에 불과하다고 볼 수 있다(대법원 2018.12.13. 선고 2018두36004 판결 참조). 따라서 이와 같은 경우에는 명의신탁의 결과 명의수탁자가 부담할 증여세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 정도에 이르렀다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 증여세 부당무신고가산세의 요건인 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’ 또는 ‘부정행위’에 해당한다고 볼 수 없으므로 부당무신고가산세는 위법하다”고 판단했다. 주식명의신탁의 경우 명의신탁행위에 의해 명의수탁자에게 증여세가 부과되는 것이지 증여세의 부과와 징수가 불가능해지는 것이 아니라는 점을 고려한다면 이러한 대법원의 결론은 타당하다고 생각한다. 
결국 원고 1에게 추가로 부과된 소득세와 부가가치세 및 원고 2, 3에게 부과된 부당무신고가산세는 취소됐다.  

대법원 2021.7.8. 선고 2017두69977 판결 변형

 

 


류성현 변호사(전 국세청 사무관) 법무법인(유) 광장
류성현 변호사(전 국세청 사무관) 법무법인(유) 광장 master@intn.co.kr 다른기사 보기
  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46(서교동), 국세신문사
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트