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거주주택 ‘비과세 특례’ 적용 받으려면 무조건 2년 이상 ‘실거주’ 해야
거주주택 ‘비과세 특례’ 적용 받으려면 무조건 2년 이상 ‘실거주’ 해야
  • 박정현 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.08.13 10:57
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
박정현 세무사세무법인 다솔
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세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

겸용주택 소유자에게 겸용주택을 올해 안에 양도해야 하는지 아니면 계속하여 보유하여야 하는지는 뜨거운 관심사이다. 겸용주택 소유자들에게 언제 양도하여야 하는지가 왜 그렇게 고민인지 한번 알아보자.
2020.02.11. 개정된 소득세법에 따르면 2022년 이후 양도하는 겸용주택의 경우, 주택면적이 주택외면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하던 혜택을 축소한다. 따라서 겸용주택을 보유하고 있는 납세자의 경우 관련 소득세법이 개정됨에 따라 양도소득세가 어떻게 변화하는지 미리 체크해야한다.
개정내용을 설명하기에 앞서 겸용주택이 무엇인지 알아보자. 겸용주택은 전용주택에 반대되는 단어로서 한 개의 건물안에 주생활(주거)을 위한 공간과 다른생활(상업 등)을 하기 위한 공간이 병존하는 주택을 말한다. 일반적으로 1층 상가, 2~4층 주택인 건물이 대표적이라 할 수 있다.
이러한 겸용주택을 양도할 때, 현행 양도소득세에서는 주택면적이 주택외면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하고 있다. 겸용주택은 주택외부분이 주택부분과 같은 생활권 반경 안에 존재하며 한 건물을 단순히 층별로 구분하여서 사용하기 때문에 전체를 주택으로서 혜택을 주고자 하는데에 입법적 취지가 있다.
다행히 실거래가 9억원 이하의 겸용주택의 경우 2022년 이후 양도하더라도 기존 과세방식을 유지하게 되지만, 9억원 이하의 겸용주택은 혜택을 유지한다고 하더라도 실질적으로 수도권 내 9억원 이하의 겸용주택은 보기 힘들기 때문에 실효성이 있는지는 의문이다. 
반면, 실거래가 9억원 초과하는 겸용주택의 경우 양도차익 및 장기보유특별공제를 적용함에 있어서 혜택이 대폭 축소되었다. 주택의 연면적이 주택외부분 연면적보다 큼에도 불구하고 주택부분에 대해서만 비과세를 적용하며, 장기보유특별공제 또한 주택부분에 대해서만 최대 80%(주택외부분은 최대 30%)를 적용한다.
실질적인 비교는 사례를 통해 확인보자. 김다솔씨는 2011년 하반기 겸용주택(상가 120㎡, 주택 180㎡, 면적당 기준시가 동일)을 10억원에 취득하여 취득일부터 현재까지 거주하고 있는데 최근 매수자가 나타나서 해당 겸용주택을 20억원에 양도하고자 한다.
개정규정의 적용 전인 2021년에 양도하는 경우 상가면적까지 주택으로 판단해 비과세 양도차익을 계산하며 과세 양도차익에 대해 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하게 된다.
2022년에 양도하는 경우에는 동일한 건물일지라도 주택과 상가부분을 구분하여 주택면적에 대해서만 비과세 양도차익 계산 및 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하게 된다. 따라서, 상가부분은 비과세 양도차익을 적용받을 수 없고, 최대 30%의 장기보유특별공제만을 적용받을 수 있다.

 

                                     <사례 비교>
                                                                   (단위 : 백만원)

 













비교해 본 바와 같이 사례의 경우 세액차이가 1억원에 육박하므로 의사결정시 가볍게 넘어갈 사항은 아님을 볼 수 있으며, 실제 양도사례의 경우 취득가액에 따라서 이보다 큰 세액차이가 있을 수 있으므로 미리 준비해야 하지 않을까싶다. 
따라서 겸용주택을 양도할 계획이 있다면 세무전문가와 상담해 개정 전 후 세액을 비교해 보고, 겸용주택의 양도를 서두를지 보유할지에 대한 현명한 선택을 하기를 권장한다.

 

 


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