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[국세 예규] 잔금청산일 전 멸실 주택 매매목적물 포함…“사실판단 해야”
[국세 예규] 잔금청산일 전 멸실 주택 매매목적물 포함…“사실판단 해야”
  • 정창영 기자
  • 승인 2022.06.14 08:38
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“매매의사·매매목적·매매필요성·계약서 내용·부동산 이전경위 종합해 판단”
국세청, 매매계약 체결 뒤 주택 멸실 경우 비과세 판정시점 사전답변

매매목적물에 잔금청산일 전에 멸실된 주택이 포함되는지 여부는 부동산 이전경위 등을 종합해 사실판단 할 사항이라는 국세청 사전답변이 나왔다.

국세청은 매매계약이 체결된 뒤 주택이 멸실된 경우 비과세 판정 시점에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “주택과 그 부수 토지를 일괄 양도하는 매매계약을 체결한 후 소득세법 제98조에 따른 양도시기가 도래하기 전에 주택을 멸실한 경우 해당 계약의 매매목적물에 멸실된 주택이 포함되는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적, 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합해 사실판단 하는 것”이라고 답변했다.

질의인은 2013년 A주택을 취득하고 같은 해 B주택 취득 후 2016년부터 거주를 시작했다.

이어 2021년 A, B주택을 일괄 양도하는 매매계약을 체결했고, 2021 매도자가 A주택을 멸실했는데 매매계약서상 별도 A주택 멸실에 관한 특약사항은 없었다.

이어 2022년 매매계약에 따른 잔금청산 및 소유권 등기이전을 마쳤다.

질의인은 이와 관련해 1세대 2주택자가 보유하는 2주택에 대한 일괄매매 계약을 체결한 후 잔금청산 전에 그 중 1주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판정시점(매매계약 체결일 vs 잔금청산일)에 대해 물었다.

현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.

또한 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)에서는 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.

한편 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ‘신규 주택’이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일 부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

(양도 사전-2022-법규재산-0419 [법규과-1453] 2022. 05. 10)

 


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