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[‘절세 노하우’ 세무상담] 자녀에게 직접 매매하는 경우 유리할 때가 있다
[‘절세 노하우’ 세무상담] 자녀에게 직접 매매하는 경우 유리할 때가 있다
  • 세무법인 다솔 류세진 세무사
  • 승인 2022.09.16 09:17
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최근 부동산 시장은 금리 인상, 대출 규제 등으로 인해 거래 절벽이라고 할 만큼 부동산 거래가 거의 없는 상황이다. 
부동산 보유자들은 매도하고 싶어도 매수인이 없거나 예상보다 낮은 가액으로 거래해야 되는 상황이고 부동산 시세가 떨어지고 있어 자녀에게 증여하는 것을 고려하는 것 같다. 
자녀에게 부동산 이전 시 실무적으로 단순증여·부담부증여로 많이 진행하지만, 상황에 따라서는 자녀에게 저가로 직접 양도하는 경우가 세제상 유리할 때가 있다. 자녀에게 저가양도 시 세법상 어떤 과세문제들이 발생하는지 알아보자.

1. 자녀 등에게 양도 시 증여추정
배우자 또는 직계존비속에게 부동산을 양도하는 경우 바로 매매로 인정되지 않고 세법상 증여한 것으로 추정한다. 이는 제3자 간 매매와 달리 친족인 특수관계인 사이의 거래는 매매대금을 지급하지 않으면서 매매의 형식만을 갖추어 조세회피를 할 가능성이 높아 이를 방지하기 위해 만들어진 규정이다. 
특수관계인 사이의 거래를 실질적으로 매매한 것으로 입증받기 위해서는 먼저 매매대금 지급사실을 과세관청에 명백하게 소명해야 한다. 
자녀 입장에서 대가 지급사실을 금융자료·신고서 등 객관적인 자료를 통해서 구체적으로 소명해야 하고, 신고한 소득금액·상속 또는 증여받은 재산가액·소유재산 처분 금액 등으로 입증해야 매매한 것으로 인정받을 수 있다. 

 

2. 부모님으로부터 저가 양수 시 증여세 과세문제
증여 추정 규정에서 매매대금을 지급한 사실이 객관적으로 확인돼 매매로 인정되는 경우라도 수증자인 자녀 입장에서는 ‘저가 양수에 따른 증여세 과세 문제’가 발생할 수 있다. 
자녀는 시가보다 낮은 금액으로 재산을 사오게 되면 시가와 대가 사이의 차액에 대해 무상 이익을 얻은 것으로 봐 증여세가 과세될 수 있는데 이 때 과세대상은 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다. 
증여받은 재산가액은 시가와 대가와의 차이금액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액으로 한다. 증여세 과세대상과 증여재산가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.

 

 

 

 

3. 자녀에게 저가양도 시 양도소득세 과세문제
자녀 입장에서 증여세가 과세될 수 있는 동시에 부모님인 증여자 입장에서도 양도소득세 과세문제가 발생할 수 있다. 
자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 소득세법 양도소득 부당행위계산 규정에 따라 실제 지급받은 매매대금과 상관없이 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 산정하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정의 적용요건은 양도한 부동산의 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다. 
다만, 양도자인 부모님 입장에서 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도하는 부동산 시가가 12억원 이하인 경우 시가를 양도가액으로 산정하더라도 양도소득세가 과세되지 않는다.
양수자인 자녀 입장에서 증여세가 과세되어 증여재산가액이 발생하는 경우 향후 양도 시 취득가액은 해당 증여재산가액에 실제 매매대금을 가산하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정 적용요건과 취득가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.

 

 

 

 

4. 자주 질문하는 사항
(1) 자녀가 매매대금 중 계약금만 지급하고 매매계약서 내용과 다르게 잔금을 양도일 이후 분할 지급하는 경우
관련 예규 및 판례 등을 고려했을 때 매매계약서상 잔금일 이후에 잔금을 지급하거나 금전소비대차를 작성해 분할 지급하는 경우 등 매매 거래행위가 사회통념상 정상적으로 대가를 지급하지 않는 경우에는 매매로 인정되지 않고 증여로 볼 수 있다. 매매계약서상 지급조건에 따라 중도금 및 잔금을 일자에 맞게 실제로 지급하는 것을 권장한다.

(2) 차용증으로 매매대금을 마련하는 경우
자녀가 부모님에게 대가를 지급한 사실이 금융자료 등 객관적인 자료를 통해 명백하게 인정되는 경우에는 양도 시 증여추정 규정이 배제되어 매매로 인정될 수 있다. 다만, 매매대금을 지급한 사실이 확인되더라도 자녀의 소득금액 현황 등 경제적 활동을 고려했을 때 재산취득자금의 자금출처에 대해 소명해야 될 수도 있어 차용증 작성 시 자녀의 상환 능력을 고려해 금전소비대차계약서 작성하고 실제로 이자 및 원금을 지급해야 하므로 주의가 필요하다.
자녀에게 직접 매매로 부동산을 이전하는 경우 자녀 입장에서 대가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세가 과세되지 않을 수 있다. 증여세가 과세되더라도 증여재산가액 산정 시 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액이 차감되고 이에 더하여 증여재산공제도 적용되는 구조이기 때문에 증여세를 절세할 수 있어 단순증여나 부담부증여와 비교해 최적의 절세방안을 찾을 수 있다.
다만, 양도자인 부모님 입장에서 부당행위계산 규정에 따라 양도가액을 시가로 재계산해 양도소득세를 부담하게 되므로 다주택자 또는 비사업용토지에 해당하는 등 양도소득세 중과세 대상인 경우에는 저가양도가 더 불리할 수 있다.
자녀의 재산 취득자금 재원 및 현금흐름 등을 고려해 매매대금을 얼마로 해야 되는지, 자녀의 다주택자 여부에 따른 향후 양도소득세 부담 등 거래당사자의 전반적인 사정들을 종합적으로 고려한 후 양도소득세와 증여세 모두 절세되는지 확인해 진행하도록 하자.

 

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