주거 목적이 아닌 시세차익을 노려 전세를 끼고 집을 구입한 이른바 ‘갭투자’에서 LTV(담보대출비율)가 70%를 넘는 고위험 거래의 비중이 63%에 달하는 것으로 나타났다.
21일 국회 기획재정위원회 소속 홍성국 의원(더불어민주당)이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 최근 3년간 갭투자가 서울시는 50%, 전국적으로는 30%가 넘었고, 이 가운데 LTV 70% 이상인 거래는 전국적으로 63%에 이르며, 80% 이상인 거래도 43%에 달하는 것으로 확인됐다.
특히 갭투자는 서울, 인천, 경기의 경우 다세대주택을, 강원, 경남, 전북은 아파트를 대상으로 성행하고 있는데, LTV 70% 이상인 거래가 서울 57%, 인천 72%였고, 강원은 무려 89%인 것으로 나타났다.
또 2020년부터 올해 8월까지 전체 주택거래에서 부채가 차지하는 비율은 48%인 것으로 확인됐다. 이중 주택담보대출이 38%로 약 3분의1을 차지하며, 나머지는 임대보증금 및 신용대출, 약관 대출 등이다. 금융당국의 규제에서 벗어나는 임대보증금 등의 비중이 더 높은 것을 확인할 수 있다.
전체 주택거래시 차입 비중은 40~50대가 40%인 반면, 30대 이하는 약 60%까지 올라간다. 지금까지 레버리지(지렛대) 투자가 가능했던 것은 전세가격이 지속 상승했기 때문이다.
그러나 부동산가격 하락으로 역전세 내지 깡통전세가 발생한다면 높은 레버리지 투자자의 손실은 불가피할 것으로 보인다. 특히 갭 투자가 많은 지역의 부동산가격은 더욱 큰 폭으로 하락 할 가능성이 높은 상황이다.
무리한 갭 투자를 방치하게 되면 전세금 반환 보증제도 등으로 국민의 세금이 불필요하게 사용될 수 있으며, 세금이 부동산 투자자에게 이용되지 않도록 허점은 없는지 검토하고 개선하는 작업도 필요한 상황이다.
홍성국 의원은“그동안 LTV, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 주택담보대출 중심으로 부동산 시장을 관리한 정부의 접근 방식에 변화가 필요하다”며, “우선 갭 투자에 대한 실태를 정확히 파악하고, 정부가 세입자 보호에 노력해야 한다”고 밝혔다.
