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[국세 예규] 부동산매매법인 토목공사 착수…‘건설 착공’ 해당 안 돼
[국세 예규] 부동산매매법인 토목공사 착수…‘건설 착공’ 해당 안 돼
  • 정창영 기자
  • 승인 2022.11.15 13:38
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“주택용지 개발 분양 목적 공사…법인세법상 ‘건설 착공’ 규정 적용 못해”
국세청, 부동산매매법인 토목공사 개시 ‘건설 착공’ 여부 사전답변

부동산매매업자가 택지를 개발해 분양하기 위해 토목공사를 실시한 경우 ‘건설 착공’에 해당 하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.

국세청은 부동산매매업을 영위하는 법인이 토목공사를 개시한 경우 건설에 착공한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “부동산을 개발해 분양하는 사업을 영위하는 법인이 임야 등을 취득해 주택용지로 개발한 뒤 타인에게 분양할 목적으로 토목공사에 착수한 경우 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호를 적용할 수 없다”고 답변했다.

국세청은 그러나 이 질의가 이에 해당하는지 여부는 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려해 사실판단 할 사항이라고 밝혔다.

질의법인은 부동산을 개발해 분양하는 사업을 영위하는 법인으로 2021년 용인시 기흥구의 1 필지를 (주)A로부터 인수했다. 이 토지는 2020년 (주)A가 착공신고서를 제출했다.

질의법인은 쟁점토지를 용인시 기흥구 **동 ***-* 외 **개 필지로 등록전환 및 분할하고 개발행위 허가를 받아 토목공사(굴착공사, 터파기)를 진행한 뒤 전원주택단지로 택지 개발해 2022년부터 분양하고 있다.

쟁점토지의 분양 시 지목은 임야이며 분양받은 자가 건물을 신축한 후 대지로 용도변경 예정이고, 2021·2022년 쟁점토지의 공부상 지목은 임야이고, 사실상 지목은 대지인데 재산세 과세대상 현황 지목은 대지로 돼 있다. 재산세는 종합합산과세대상 토지로 분류돼 과세되고 있다.

질의법인은 이와 관련해 택지를 개발해 분양하는 사업을 영위하는 법인이 토목공사(굴착공사 및 터파기 포함)를 개시한 시점을 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호의 건설에 착공한 시점으로 볼 수 있는지 여부에 대해 물었다.

현행 법인세법 제55조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 제1항에서는 “내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 ‘토지 등’이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.”고 규정하면서 제3호에서 “비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액”으로 규정하고 있다.

또한 제2항에서는 “제1항 제3호에서 ‘비사업용 토지’란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “논밭 및 과수원(이하 이 조에서 ‘농지’라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것”, 제2호에서 “임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.”고 규정하면서 가목에서 “산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 채종림(採種林)·시험림, 산림보호법 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것”, 나목에서 “임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것”, 다목에서 “토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.

이와 함께 제3호에서는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.”고 규정하고 있고, 제4호에서는 “농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지”로 규정하면서 가목에서 “지방세법이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지”, 나목에서 “지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지”, 다목에서 “토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”로 규정하고 있다.

또한 제3항에서는 “제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.”고 규정하고 있다.

한편 법인세법시행규칙 제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) 제1항에서는 “영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.”고 규정하면서 제5호에서 “지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)”고 규정하고 있다.

(법인 사전-2022-법규법인-1038 [법규과-3200] 2022. 11. 07)

 

 


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