국세청, 중과세율 적용 상가겸용주택·주택 부수토지 계산방법 유권해석
중과세율이 적용되는 주택과 주택부수토지면적의 계산은 주택부분이 주택 외 부분보다 크더라도 주택 외 부분은 중과세율을 적용하지 않는다는 국세청 유권해석이 나왔다. 또한 주택부수토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산해야 한다.
국세청은 중과세율이 적용되는 상가겸용주택의 주택 및 주택 부수토지 계산방법에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “주택과 주택 외 부분으로 복합돼 있는 상가 겸용주택을 양도해 소득세법 제104조 제7항의 중과세율을 적용할 때 주택부분이 주택 외의 부분보다 크다고 하더라도 주택 외 부분은 중과세율을 적용하지 않는 것”이라고 밝히고 “중과세율이 적용되는 주택에 딸린 부수토지는 상가겸용주택의 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 부부공동명의로 A주택 보유 중에 있고, 2021년 한국주택토지공사(LH)로부터 봉담 2지구 토지를 분양받았다.
분양받은 토지에 4층의 상가겸용 다가구주택을 지어 상가임대와 주택임대를 하려고 계획 중인데 4층의 점포겸용 다가구주택에 1층은 상가, 2,3층은 4세대 주택, 4층은 질의인이 거주할 주택을 신축할 예정이다. 다가구주택을 신축해 장기민간임대주택(10년)으로 등록할 예정으로 있다.
질의인은 이와 관련해 1세대 2주택 이상의 주택을 보유한 상태에서 상가겸용주택을 양도해 중과세율을 적용할 경우 중과세율 적용대상인 주택과 주택부분의 부수토지 산정방법에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제7항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.”, 제3호에서 “조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”, 제4호에서 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) 제1항에서는 “법 제104조 제7항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제15항에서는 “제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.”고 규정하고 있고 제3항에서는 “제155조 제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.”고 규정하고 있다.
(양도, 서면-2021-법규재산-8237 [법규과-409], 2023. 02. 15)
