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안수남 세무사의 ‘손에 잡히는 생활세금’
안수남 세무사의 ‘손에 잡히는 생활세금’
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  • 승인 2009.05.08 07:34
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부담부증여에 있어서 양도차익의 계산
안정된 생활을 꾸리며 현대를 살아가는 우리네 일상에서 세금상식을 모르면 눈 뜬 장님과 같은 처지가 되기 십상이다.

특히, 생활세금과 관계되는 부동산제세 및 금융이자소득세, 유가증권 양도양수에 따른 증여 상속세 등은 보편화된 세금이기 때문이다.

예를 들어 ▲다주택자에 대한 중과 ▲중과대상 주택 ▲중과세 제외 소형주택 범위 ▲3주택이상 자 중과세 범위 등 부동산제세만 해도 다양한 유형으로 분류된다. 이같이 복잡하고 다양한 형태의 세금이 우리네 생활에서 알게 모르게 밀접한 관계를 맺고 있다.

재산제세전문 세무사이며, ‘세무탤런트’로 통하는 안수남 우리세무법인 대표가 한국국세신문 애독자들을 위해 알아두면 생활에 보탬이 되는 생활세금상식을 알기 쉽게 풀어 문답형태로 연재한다. /편집자 주


사례) 아버지가 소유한 단독주택을 장남인 본인이 증여를 받으려고 합니다. 단독주택은 서울에 소재하고 있으며 부모님께서 취득시부터 현재까지 거주하고 있습니다.

취득시 취득자금이 부족해 은행으로부터 1억원 정도 대출을 받았으며, 이번 증여를 받기 전에 1억원 정도를 추가대출 받아 동생 3명에게 2천만원씩 현금증여하고 나머지 금액은 부모님 생활비로 사용할 계획입니다.

아버지가 취득할 때 실지거래가액은 4억원 정도인데 금년도 개별주택공시가격은 3억원정도입니다. 증여받기 전에 증여자(아버지)가 대출을 받은 1억원을 포함하여 2억원 모두를 채무승계하는 경우 부담부 증여가액은 2억원으로 인정을 받을 수 있는지요? 주택가격이 하락하여 오히려 손실이 발생한 경우에는 양도소득세는 없는지요?

□ 증여당시 증여가액에서 공제되는 채무의 요건

증여재산에 대한 증여자의 채무를 수증자가 승계받는 조건의 부담부증여는 증여가액에서 공제되고 대신에 승계한 채무액만큼을 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세합니다.

부담부증여는 결과적으로 증여세는 줄어들지만 양도소득세를 별도로 부담해야 합니다. 양도소득세의 납세의무자는 당연히 증여부동산의 소유자인 증여자가 됩니다.

이때 증여가액에서 차감할 수 있는 채무는 세가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째는 증여자 본인의 채무에 한합니다. 따라서 증여자가 아닌 제3자의 채무는 차감대상이 아닙니다. 다만, 증여자의 채무에 해당여부는 채무자 명의에 불구하고 사실상 채무부담자인지 여부를 기준으로 판단합니다.

즉 채무자 명의가 타인인 경우라고 하더라도 사실상 채무자가 증여자인 경우에는 증여자의 채무에 해당하는 것이고, 반대로 채무명의자는 증여자로 되어 있으나 실제 채무를 진 자가 제3자인 경우에는 증여자의 채무에 해당되지 아니합니다.

둘째는 증여재산에 관련된 채무이어야 합니다. 증여재산에 관련된 채무는 증여재산을 담보로 제공하고 차용한 채무이거나 증여재산을 임대주고 받은 전세금 또는 임차보증금을 말합니다. 따라서 증여자의 증여재산과 상관없는 일반채무는 차감대상이 아니며, 증여재산을 담보로 차용한 채무에는 반드시 금융기관의 채무일 필요는 없습니다. 즉 개인 사채도 증여재산을 담보로 제공하고 차용한 채무라면 차감대상 채무에 해당합니다.

셋째는 반드시 증여당시에 증여자가 변제의무가 있는 채무이어야 합니다. 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가를 받기 위해 일시적으로 증여재산에 담보된 채무를 변제(제3자에게 일시적으로 차용한 자금으로 변제시 제3자의 채무는 증여재산과 관련된 채무에 해당되지 아니함에 주의)하고 수증받은 다음 수증자의 명의로 다시 대출을 받아 제3자에 대한 증여자의 채무를 변제한 경우에는 증여당시 현존하는 채무에 해당되지 아니합니다.

증여를 받기 전에 증여자의 채무를 수증자가 대위변제한 채무는 증여채무로 볼 수 있습니다. 즉 상가를 증여받기 전에 세입자의 전세보증금을 수증자가 대위변제한 경우 대위변제한 채무도 증여당시 증여자의 채무에 해당합니다.

□ 부채의 사후관리

증여자의 채무에 대해서 증여당시에 현존하는 채무범위에 관하여 세법상 명문규정은 없습니다. 따라서 증여직전에 채무가 발생하였더라도 부담부증여가액에 해당됩니다. 다만, 과세관청에서는 증여직전에 발생한 채무에 대해서 증여세를 회피할 목적으로 차입한 형식적인 채무인지 여부를 따져봅니다.

따라서 증여직전에 발생한 채무는 자금사용처를 소명하여야 합니다. 자금사용처의 소명이 불충분한 경우로써 조세회피목적으로 발생한 채무라고 판단되면 부담부증여가액으로 보지 않을 수 있습니다.

또한 부담부증여로 승계받은 채무에 대해서는 과세관청에서 일정기간 사후관리를 하고 있습니다. 즉 수증자가 승계받은 채무를 변제한 경우에 대해서 자력에 의한 변제인지를 따져본다는 것입니다. 따라서 증여시점에서 수증자가 승계한 채무를 일정기간이 경과한 다음 증여자가 대위변제를 해 준 경우에는 대위변제한 채무액만큼 증여로 보아 종전증여재산가액에 합산하여 증여세를 과세합니다.

□ 부담부증여에 있어서 양도차익계산

부담부증여에 있어서 양도차익의 계산은 증여가액이 어떤 금액으로 평가되느냐에 따라 과세방식이 다릅니다. 양도가액이 실지거래가액으로 볼 수 있는 방법으로 평가된 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있습니다.

즉 상속세 및 증여세법 제60조에 의해 평가한 경우(매매실례가액, 감정가액, 수용가액, 매매사례가액 등)에는 실기거래가액으로 보아 취득가액도 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하고, 취득당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 계산합니다.

반면에 증여가액을 보충적방법에 의해 평가한 경우에는 취득가액은 취득당시 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여야 합니다.

□ 부담부증여자산이 비과세 또는 감면대상인 경우

부담부증여에 대해 양도소득세를 과세함에 있어 당해 증여자산이 비과세 또는 감면대상요건에 충족되는 경우에는 유상양도에 해당하는 부분에 대해서도 동일하게 비과세 또는 감면을 받을 수 있습니다. 즉 1세대1주택 비과세 대상 주택을 부담부증여하는 경우에 양도소득세 과세부분에 대하여 비과세를 받을 수 있으며, 8년 자경농지에 해당되는 경우에는 감면규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

반면에 다주택자 및 비사업용토지 중과세 규정이 해당되는 경우에는 부담부증여부분에 해당하는 양도차익에 대해서도 중과세를 적용받게 됩니다.

□ 사례의 경우

사례의 경우 2억원의 채무에 대하여 부담부증여로 보아 증여가액에서 차감한 금액이 증여세가 과세되고, 양도차익의 계산은 단독주택의 경우 상증법상 보충적평가방법에 의해 평가될 수밖에 없으므로 취득가액은 실지거래가액이 아닌 취득당시 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여야 합니다. 다만, 증여하는 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖추었다면 비과세를 받을 수 있습니다.

▶다음호에 계속
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