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안수남세무사의 ‘공부(公簿) 검토시 유의사항’
안수남세무사의 ‘공부(公簿) 검토시 유의사항’
  • jcy
  • 승인 2009.07.05 12:01
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상속 땐 등기원인일인 상속개시일이 취득시기

매매와 증여의 경우 등기 원인일과는 상관없어
양도소득세 업무는 주변업무와 중요한 밀접도를 갖는다. 특히 양도세 업무의 기초가 되는 각종 공부(公簿)의 경우 자칫 소홀히 넘길 경우 결정적 업무손실로 이어진다. 이에 본지는 안수남 세무사의 양도세 업무에 있어 공부 검토 유의사항을 연재한다. /편집자 주

Ι. 부동산등기부등본

1. 부동산등기부등본의 의의와 종류
(1)의의
등기란 공무원인 등기관이 ‘부동산등기법’ 소정의 절차에 따라 부동산에 관한 권리관계를 공적 장부인 등기부에 기재하는 것을 말하는 것으로 등기부란 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 공적인 장부이며 등본이란 등기부의 내용을 표시하는 것으로 누구든지 열람가능한 것이다.

(2)등기부등본의 종류
등기부등본은 토지등기부등본과 건물등기부등본의 2종으로 되어 있고 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어진다.

2.등기부등본의 형태

(1)표제부
표제부는 토지의 경우에는 소재와 지번, 지목과 면적, 그리고 건물의 경우에는 소재와 지번구조, 종류와 면적, 건물의 번호, 부속건물의 표시 등이 기재되어 있다.


1)표재부의 구성
①표시번호
표시란에 등기한 순서가 기재된 난이다. 1번(전2번)이라고 기재된 경우에는 구등기부에서 신등기부에 이기를 하였다는 표시로서 (전2번)은 구등기부의 표제부의 표시번호가 2번이었음을 뜻한다.

②접수
표제부의 접수일은 당해 등기부의 최초 편제일을 나타내는 것이며 뒷면 갑구의 접수일이 권리변동에 관한 등기신청의 접수일로서 양도소득 산출시 양도 및 취득의 시기 판정과 관련하여 잔금청산일 원칙 그리고 잔금청산전 선등기접수시 등기업수일이 양도 및 시기가 되는 것과 관련하여 본란 접수일은 갑구의 접수일과 차이가 있다.

③소재지번
해당부동산의 행정구역상 소재지 명칭과 지번을 표시한다. 행정구역 변경의 경우에는 당해 변동내용이 기재되어 있으므로 양도소득세 세액계산시 취득가액산출을 위해 종전 행정명칭상의 소재지가 필요한 경우에는 종전 행정구역 명칭당시의 관련 토지대장 등을 발급 받을 때 이를 참조하여야 한다.

④지목
등기부등본상 지목은 토지대장과 임야대장을 기초로 작성된다. 양도소득세와 관련하여 지목에 대하여 판단할 사항은 자경농지 감면규정과 대토감면, 비사업용토지를 판정함에 있어서 사실상 토지의 지목이 불분명한 경우에 대하여 공부상 지목으로 하도록 규정하고 있다.
따라서 사실상 지목이 불분명한 경우에는 등기부상 지목을 기준으로 판단할 것이 아니라 토지대장 또는 임야대장을 기준으로 하는 것이 보다 더 정확하다.

⑤면적
당해 부동산의 크기를 기재하는 란으로써 분할의 경우에는 오른쪽의 분할원인을 감안하여 분할전 면적을 파악키 위해 분할등기일과 분할사유 발생일을 상호비교하여 각각 해당 양도면적과 취득면적을 파악하여야 한다.

⑥등기원인 및 기타사항
등기부등본의 수동 작업 이후 전산화에 의한 이기등이 표시되어 있으며 당해 부동산의 생성 경위 등을 파악할 수 있다.

2)표제부 볼 때 유의사항(토지분할의 경우)
토지가 분할되는 경우 분할지번의 등기부등본에는 현소유자만이 표시되므로 분할되기 이전의 소유관계는 모지번의 등기부등본을 다시 발급받아 확인해야 한다.

①공유지분 소유자
토지를 지분별로 공유하는 소유자는 표제부면적과 공유지분면적을 대사해야 한다. 토지가 분필되는 경우 표제부의 면적과 공유지분의 분모가 틀리기 때문이다.
예를 들어 갑이 모지번(386번지, 100㎡)의 20/100을 소유하고 있다면 갑의 소유토지면적은 모지번 20㎡이나, 모지번이 분필되어 분할지번(386-1번지, 50㎡)의 20/100을 소유하게 되었다면 갑은 모지번 10㎡(=50㎡×20/100), 분할지번 10㎡(=50㎡×20/100)를 소유하는 것이 된다.

②공유물 분할
공유물 분할의 경우에는 모지번의 등기부등본이 폐쇄되고 신등기부등본이 표시 되어 있다. 신등기부등본에는 공유지분분할의 등기접수일이 표시되었는데 이는 소유자의 취득시기에 관한 접수일은 갑구에 표시되고 표제부에서는 분할 후 토지 등기부 최초 편제일이 표시되므로 모지번에 대한 폐쇄등기부등본을 발급받아 소유자의 취득시기를 확인해야 한다.

③환지 등의 경우
환지가 되는 경우에는 토지대장은 폐쇄되지만, 토지등기부등본은 폐쇄되지 않는다. 따라서 환지예정지 중이라도 소유권에 관한 변동사항 등을 등기할 수 있다. 환지예정지상태에서는 표제부상 지번 변경이 되지 않을 뿐만 아니라 예정지 지번에 관하여 별도 등기부에 나타나지 않는다.

따라서 환지 예정자에 대한 지번과 권리면적 등을 확인하기 위해서는 환지예정지증명원을 발급받아야 한다. 환지 확정 후에는 등기부등부상에 변경된 신지번으로 표제부의 지번이 변경되고 환지확정에 따FMS 지적(토지의 면적을 말함)의 변동사항이 기재되므로 환지확정면적은 등기부등본으로 알 수 있다. 그러나 종전토지에 대한 권리면적을 등기부상으로 확인할 수 없어 증평 또는 감편면적이 확인되지 않으므로 별도로 환지확정증명원 또는 환지조서사본을 통하여 확인하여야 한다.

(2)갑구
표제부 다음란에 표시되는 갑구에는 당해 부동산의 소유권에 관한 사항인 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전청구권가등기, 소유권에 대한 처분제한등기 등이 기재되어 있다.



1)갑구의 구성
①순위번호
순위번호란은 표제부의 표시번호와 마찬가지로 등기의 순서를 표시하는 부분이다. 소유권에 관한 사항이 변동될 경우에는 순위번호가 바뀌고, 소유자의 주소가 이전된 경우에는 본번에 1-1, 1-2 등으로 기재되어 변경사항이 있음을 표시한다.

②등기목적
권리관계의 외부표시인 공시의 목적을 나타내며 매매 등에 의한 소유권이전, 권리최초 발생으로 인한 보존등기, 처분금지의 압류 및 가압류, 가등기나 각종 예고등기등의 권리의 외부표시 목적이 나타나 있다. 양도소득에 있어 양도에 해당하는 경우의 과세사유는 본란의 목적을 파악하여 유상양도에 해당하는지 여부를 파악한 후 실질내용을 감안하여 판정하여야 한다.

③접수
권리의 발생·변경·소멸에 관해 당사자간 계약 체결이후 그 내용을 당사자간 이외의 외부에 권리관계를 공시하기 위해 등기소에 등기를 신청하는 바, 당해 등기신청접수일이 나타나 있으며 매매등이 유상양도에 해당하여 양도소득세 과세대상인 경우 원칙적인 잔금청산일이 양도 및 취득시기이고 잔금청산전 선등기접수를 하는 경우엔 당해 등기접수일이 양도 및 취득시기가 된다.

④등기원인
등기원인일은 매매의 경우에는 매매계약일, 증여의 경우에는 증여계약일, 상속의 경우에는 상속개시일로 한다. 양도 또는 취득시기를 판정함에 있어서 매매와 증여의 경우에는 등기원인일과 상관이 없으며, 상속의 경우에는 등기원인일인 상속개시일이 취득시가가 된다.

⑤권리자 및 기타사항
권리자의 인적사항인 주소와 성명이 표시되어 있으며 등기부등본상의 주소는 30일 이상 거주를 필요로 하는 경우 행정기관에 등재하는 주민등록지와는 다르며 상당수의 권리자가 주소변경등기를 하지 아니하는 실정에서 소득세법상의 주소지와는 구별이 되며 세법상의 주소는 주민등록지등으로 일응 판단한 후 실질은 생활의 근거되는 곳을 말하므로 본란 주소는 납세지나 거주자 혹은 비거주자의 판정시 절대적인 것은 아니다.

더불어서 등기신청시 등기공무원은 당사자간의 권리변동의 형식요건만을 검토하고 실질내용을 판단하여 권리의 진정한 실체를 표시하는 것은 아니므로 외부에 권리관계를 표시하는 공시력만 있는 것이고 표시된대로 권리의 실체가 인정되는 공신력은 인정되는 것이 아니므로 추후 당해등기의 원인무효판결 등이 있는 경우에는 등기부상의 표시는 무효로 되고 판결내용 등에 따라 진정한 권리자가 확정되는 것임을 유의할 필요가 있다. ▶다음호에 계속
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