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안수남 우리세무법인 대표 세무사는 양도소득세 분야는 타의 추종을 불허 할 정도로 이미 유명세를 떨치고 있다. 세무사 실무교육 및 희망교육 때 마다 그의 강의는 인기가 높다. 물론 예약하지 않으면 자리가 없을 정도다. 선 후배 세무사는 물론, 현직 세무공무원, 회계사 등까지도 그의 강의를 들으려면 발품을 팔아야 하고 4시간 정도 시간을 비워야 한다.

이처럼 전문분야에 해박한 지식을 소유하고 있지만 향학에 대한 열정과 지식의 갈증은 채워도 채워도 모자랐다.

7년간의 향학의 꿈이 마침내 결실을 맺어 최근 연세대 법무대학원 조세법 전공 석사학위를 받았다. 늦깍이 대학원생의 석사논문에 최근 세무사업계에선 ‘최우수 논문’(?)이라며 격찬을 아끼지 않고 있다. 주요내용을 발췌 해 연재한다. /편집자 주


(1) 현행규정

조세특례제한법 제99조와 제99조의3의 규정의 신축주택 취득자에 대한 감면특례제도는 적용대상 주택의 범위를 고급주택 이외의 주택에 한하고 있다. 두 규정의 도입당시 고급주택에 범위에 관하여는 소득세법 제89조 제3호에 규정한 고급주택으로 규정하고 있었다.

소득세법 제89조 제3호에서 규정하는 고급주택은 2002.12.31까지는 주택 종류별로 규모와 가액으로 구분하여 규정하다가 2003.1.1 이후부터는 고급주택 판정기준에서 규모를 삭제하고 가액만을 두면서 고급주택도 고가주택으로 명칭을 변경하였다.


감면대상에서 배제되는 고급(고가)주택에 관하여 판정기준일을 언제로 볼 것인지에 대해서, 입법당시에는 명문규정을 두고 있지 않다가, 조세특례제한법 부칙 제29조 제1항에서 “매매계약을 체결하고 그 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다”고 명시함으로써 고급주택 판정기준일에 관하여 명확히 하였다.

(2) 고급주택판정방법

2002.12.31 이전까지는 고급주택을 규모와 가액으로 규정하고 있다가, 2003.1.1 이후부터는 규모에 불구하고 가액만을 기준으로 판정하고 있는 바, 국세청은 행정해석을 통해 고급주택의 판정기준은 계약일 또는 준공일 당시를 기준으로 하지만 가액은 양도당시 실지거래가액을 기준으로 판정한다고 하였다.

즉 2002.9.1에 아파트 분양권을 취득하여 2008.12.1에 양도를 한 경우에 고급주택의 판정은 면적기준 50평과 가액기준 6억원을 적용하여 판정하되, 가액기준 6억원에 해당여부는 취득가액이 아닌 양도가액을 적용한다는 것이다.

이러한 국세청의 행정해석에 따라 사례별 고급주택 여부를 판정하면 다음과 같다.


국세청의 상기 행정해석은 고급주택 판정기준은 조세특례제한법 부칙 제29조의 규정대로 계약일 또는 준공일을 기준으로 규모와 가액의 범위를 따르되, 가액의 해당 여부는 실지양도가액을 적용하여 판단한다는 것이다.

이러한 유권해석의 근거는 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3에서 “소득세법 제89조 제3에서 규정하는 비과세 대상에서 제외되는 고급주택”이라고 표현하고 있는 바, 비과세대상에서 배제되는지 여부는 양도당시를 기준으로 판정되므로 6억(9억원)원을 초과하는지 여부는 취득당시, 즉 계약일 또는 준공일이 아닌 양도일을 기준으로 하여 판정한다는 것이다.

이에 대해 서울고둥법원도 같은 견해를 보이고 있다. 즉 1세대1주택의 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고급(고가)주택에 대해서는 조세특례제한법 제99조의3 규정의 적용범위에서 제외하였고, 구 소득세법 시행령 제156조 제1항에서 고급(고가)주택을 판단하는 기준이 되는 가액을 명문으로 “양도당시 실지거래가액”이라고 규정하고 있었던 점, 정부가 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례제도를 도입하면서 언론을 통하여 신축주택의 취득가액을 기준으로 고급주택 여부를 판단하게 될 것이라는 점을 널리 홍보한 증거가 없다는 점에 비추어 보면, 납세자의 신뢰보호의 원칙이나 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례제도의 입법취지 등에 반하여 위법하다고 할 수 없다고 판시하고 있다.

(3) 고급주택 판정기준의 문제점

1) 고급주택 감면배제 취지
신축주택이 감면대상에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 가액기준은 실지양도가액을 적용하여 판단한다는 국세청의 행정해석은 감면해당규정에서 “소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택”이라고 규정하고 있기 때문이라는 것이다.

법령이 동일한 내용을 각 규정마다 두는 것은 복잡해지고 의미와 개념이 달리 받아 들여질 수도 있어서, 통상 해당규정을 준용하도록 규율하고 있다. 이때 준용규정은 해당규정의 전체의미를 가져올 수도 있고, 해당규정에서 정한 범위나 기준만을 가져올 수도 있다. 따라서 준용규정이 본조에서 정하고 있는 전체를 의미하는지, 아니면 범위와 기준만을 의미하는지는, 당해 조항의 입법취지와 과세요건 등에 따라 달라진다고 할 수 있다.

조세특례제한법 제99조 및 제99조의3의 규정에서 고급주택에 대하여 감면을 배제하려는 이유는, 과도한 양도차익이 발생한 주택에 대해서 전체를 감면해 주면서까지 입법목적을 달성하기 보다는 제한적인 감면이 공평성을 확보할 수 있다고 보기 때문일 것이다. 1주택자에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어서도, 고급주택의 경우에는 1주택자라고 하더라도 비과세대상 소득의 제한이 필요하다고 보아 일정금액을 초과하는 소득에 대해서는 비과세를 배제하는 것과 같은 취지로 이해된다.

2) 경과부칙 신설

그렇다면 고급주택의 해당여부는 취득일을 기준으로 판단하는지, 아니면 양도일을 기준으로 판단하는지는 해당조항이 취득자에 대한 감면규정이라는 점에 비추어, 행위당시를 기준으로 판단하여야 할 것이다. 조세특례제한법 제99조와 제99조의3 규정이 신설당시에는 고급주택에 대한 판단시기에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않았다.

그러다가 서울, 과천과 5대신도시에 대해 감면기한을 단축하는 과정에서 조세특례제한법 부칙규정을 신설하면서, 적용시기를 계약일과 준공일을 기준으로 명시하고 있는 점이 이를 뒷받침하고 있다. 즉 서울, 과천과 분당 등 5대신도시의 경우도 감면적용기간이 당초 해당규정 신설당시 2003.6.30까지로 규정하고 있다가, 2002.12.31까지로 단축하면서 이미 감면을 기대하여 매매계약을 체결한 경우와 자가 건물을 신축하기 위해 착공하여 당초 감면기한 내에 준공이 되는 경우에는, 신축주택 취득자의 신뢰보호측면에서 감면대상이 될 수 있도록 경과규정을 두었다.

그러면서 고급주택의 해당여부도 양도당시가 아닌 행위당시를 기준으로 판단하도록 한 것이다.

비과세가 배제되는 고급(고가)주택에 대해서 감면규정의 적용을 배제하기 위하여 소득세법 제89조 제3호에 해당하는 고급(고가)주택을 규정한 것이라면, 비과세가 배제되는 주택은 감면규정도 적용이 배제되어야 할 것이다.

그럼에도 감면규정의 판단기준을 계약체결일과 준공일로 규정함에 따라 양 규정간에 불일치가 발생한다. 즉 비과세가 배제되는 고가주택임에도 감면대상은 되고 있는 사례가 있는가 하면 비과세가 배제되는 고가주택이 아님에도 감면이 배제되는 사례도 있다. 전자의 경우는 규모가 기준에 미달되는 되는 경우 양도당시 실지거래가액이 고가주택에 해당되더라도 감면대상 주택에는 해당되는 경우를 말한다.

후자의 경우에는 2003.6.30 이전에 사용 승인된 서울, 과천과 5대신도시 이외의 지역에 소재한 주택의 경우에 있어서 2008.10.7 이후에 양도한 경우 발생된다. 즉 준공일 현재 고가주택 기준가액은 6억원이나 양도일 현재 고가주택의 판정은 9억원으로 상향이 되었으므로 7억원에 양도한 주택이라면 비과세가 배제되는 고가주택에는 해당되지 아니하면서 감면배제 고가주택에는 해당되는 모순이 발생하고 있다.

나아가 1999.9.17 이전까지는 고급주택 판단기준이 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의해 이루어졌다. 그렇다면 양도당시 실지거래가액을 적용하여 판단하여야 한다는 논리는 1999.9.17 이전 취득한 신축주택에 대해서는 적용여지 마저 없다.

▶다음호에 계속

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