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부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 ‘매매’만을 생각하지만, 다음과 같은 경우도 양도에 속한다.
특히 당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환한 경우, 회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 혹은 출자 지분을 취득하는 경우도 양도에 해당된다.
이외에도 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우에도 상당하는 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.
본지는 양도소득세와 관련 자산을 양도할 때 유의할 점과 알아두면 ‘반드시’ 돈이 되는 절세전략에 대해 알아봤다.<편집자 주>

자산 양도시 양도소득세 과세대상
토지, 건물, 비상장, 비등록 주식 등

우리나라는 소득세법에서 과세대상이 되는 소득을 열거하고 있는데, 다음과 같은 자산을 양도하고 발생한 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하고 있다.
※토지.건물
※부동산에 관한 권리
- 지상권,전세권,등기된 부동산임차권
- 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)
※대주주 등이 양도하는 상장주식 또는 코스닥상장주식
-대주주 등 : 주주 1인과 특수관계자의 주식 합계액이 총발행 주식의 3%(코스타주식 등 5%) 이상 또는 시가총액 100억(코스닥주식 등 50억) 이상인 경우 당해 주주1인과 특수관계자를 말함.
※비상장, 비등록 주식
※기타자산
- 특정(과점주주)주식
부동산가액이 총자산가액의 50%이상 소유한 주주 1인과 특수관계자가 그들이 소유하고 있는 주식을 50% 이상 양도하는 경우
- 사업용자산과 함께 양도하는 영업권
- 특정시설물이용권
골프회원권, 헬스클럽권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급사교장회원권 등
- 부동산과다보유법인의 주식 등
부동산 등의 가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장, 스키장 등을 영위하는 법인의 주식
국세청 관계자는 이와 관련, “이처럼 자산을 양도하고자 하는 경우에는 양도소득세 문제를 한번 검토해 보고 대책을 세운 다음 양도하는 것이 좋다”고 말했다.

담보 제공 부동산 경락된 경우
양도소득세 과세대상

우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 “매매”만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있다.
■교환
당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 갑 소유 주택 과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.
■법인에 대한 현물출자
회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가러 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.
■부담부증여
“부담부증여”란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다.
타인간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.
그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 부담하는 사실이 갤관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.
■담보로 제공한 자산이 경락된 경우
채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.
■가등기에 따라 본등기를 행한 경우
채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기 한 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위하여 당해 부동산에 대한 소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.
■이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우
당사자간의 합의에 의하거나 범원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 가지고 있던 부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는그 자산을 양도한 것으로 본다.
국세청 관계자는 “이 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에도 양도소득세 신고 등 제반의무를 이행해야만 불이익을 받지 않는다”고 말했다.

부모 주민등록 함께 있는 경우
주택 양도 전 분리하면 ‘유리’

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 갖고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다.
이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.
국세청에 따르면 1세대 여부 판정은 1세대 1주택에서 “1세대”라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
또 “생계를 같이 하는 가족”란 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 지계존.비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다.
국세청 관계자는 “따라서 주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재돼 있더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대원으로 보지 않는다”며 “납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다”고 설명했다.
양도소득세 과세는 세무서에서 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집해 전산처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류한다.
이와 함께 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.
양도소득세 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명하는 것이 중요하다.
하지만 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.
특히 1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.
국세청 관계자는 이에 대해 “부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 “양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다”고 말했다.
그는 이어 “그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문”이라고 설명했다.

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