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[심층취재]국세청,부동산 투기근절 고삐죈다
[심층취재]국세청,부동산 투기근절 고삐죈다
  • jcy
  • 승인 2011.03.07 11:39
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진화된 탈세수법 지속적.체계적으로 관리

중개업자 투기행위 조장.과다 보유자 동향조사
국세청이 최근 부동산거래시장의 탈불법행위를 근절하고 투명한 거래질서를 확립하기 위해 전국 주요 관심지역을 중심으로 '거래동향 모니터링지역'을 재정비하는 한편 ‘선도아파트’를 지정, 거래동향을 파악중인 것으로 나타났다.

부동산 거래 선진화를 위해 변칙적 부동산 거래와의 전쟁을 선포한 국세청. 그 내용을 살펴봤다. /편집자 주


국세청이 최근 6개 지방청 각 관서장들을 대상으로 지역별 가격과 거래량 파악을 위해 시·군·구별로 대표성이 있는 소형과 중형이상 각각 1개 단지씩 선도아파트를 지정하고 평택고덕신도시와 해운대마린시티, 해운대센텀시티 등 3개 지역을 ‘거래동향 모니터링지역’에 포함시키는 등 편법·불법적 부동산 거래와 전쟁을 선포했다.

국세청은 이를 부동산투기소득 조사에 대한 기초자료로 활용하는 한편 올해 투기조짐을 사전에 파악해 조기 대응해 부동산 시장 안정에 기여한다는 방침이다.

국세청 부동산거래 감시전담반은 지역별 부동산 거래 및 가격동향 분석, 중개사업자 등을 관리하는 한편 부동산 가격상승률과 거래량을 지역별로 전산분석해 '투기예상지역-투기경보지역-투기발생지역' 등으로 구분, 단계별로 대처하고 있다.

부동산거래관리과, 핵심업무 뭔가

국세청 재산세국 부동산거래관리과는 ▷양도소득세의 신고·부과·감면 ▷부동산 투기 관련 세무조사에 관한 기획 분석,조사대상자 선정 ▷부동산 투기센터의 운영 및 부동산 투기 관련 탈세제보의 처리 ▷부동산 투기 혐의자에 대한 실태분석 ▷양도소득세 및 부동산거래 관련 과세자료의 수집·관리 및 지정지역의 지정 및 해제 등의 업무를 다룬다.
이와 함께 국세청은 탈세방법 다양화에 따른 탈루소득에 대한 엄정과세를 위해 부동산 투기신고센터를 설치, 운영하고 국세청 본청과 6개 지방청과 세무서 부동산투기센터와 국민신문고 사이트 등을 통해 과세활용자료, 누적관리, 불문처리 등을 분류해 처리하고 있다.

현 부동산거래관리의 핵심은 양도소득세 과세를 통한 과세자료 통합관리와 거점별 부동산 거래 감시를 통한 실수요 파악이다.

국세청이 양도소득세 신고에 관한 세부계획을 수립하면 세무서장은 예정신고 또는 확정신고 대상자에게 안내문을 발송한다.

이후 예정신고 안내를 받은 납세자가 해명자료 등을 제출한 경우 관할 세무서장은 국세통합시스템에 입력하고, 양도소득세 과세표준 신고서를 접수한 납세자보호담당관은 접수 즉시 자료는 운영지원과장에게 인계한다.

이에 따라 세무서장은 행정기관 등으로부터 국세의 부과에 활용할 수 있는 자료, 과세자료제출법에 따른 자료, 세무조사 등에 의해 양도세 과세자료로 파생된 자료, 기타 자료 등을 수집하고, 수집한 과세자료는 국세통합시스템에 입력해야 한다.

이에 대해 각 세무서 재산세과장은 과세전적부심사 규정에 따라 과세자료 해명안내 겸 과세예고통지서를 할 수 있다.

이와 함께 사업자와 관련한 과세자료의 처리의 경우 건설업 및 부동산매매업에 해당하는 과세자료, 납세자가 법인인 과세자료, 가등기 자료 등은 해당 사업자에 대한 과세업무를 담당하는 과장에게 인계된다.

양도세조사대상자, 어떻게 선정되나

양도세 조사대상자의 경우 6개 지방국세청장 및 세무서장이 전산처리된 양도소득세 성실신고도 분석자료에 의한 정기선정과 기획조사 등으로 조사 대상자를 선정한다.
양도소득세 조사는 크게 ‘실지조사’와 ‘간접조사’로 구분된다.

실지조사의 경우 납세자가 신고한 신고내용 및 그와 관련된 증빙서류의 진실성 여부 검증을 위해 조사공무원이 납세자에 대한 질문 조사, 증명서류 조사, 거래상대방 조사 및 금융거래 조회 등 각종 현황조사를 실시하게 된다.

간접조사는 우편질문 등 실지조사 이외의 방법으로 특정거래 사실관계 확인 및 신고사항의 적정여부를 검증하게 된다.

양도소득세 실지조사는 조사대상으로 선정된 과세연도의 실지거래가액 전부 조사를 원칙으로 한다.

특히 비정기선정된 양도세 실지조사 및 간접조사는 조사대상으로 선정된 자산에 한정해 조사를 실시하게 된다.

이에 대해 세무서장은 양도소득세 과세자료 처리와 세무조사 과정에서 납세자가 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 부동산 실거래가 신고의무 위반, 「주택법」제80조의2에 따른 주택거래신고의무의 위반, 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」제3조, 제10조에서 제12조까지 및 제14조 위반 시 관한 지방자치단체장에게 그 위반 내용을 통보해야 한다.

세무서장에서 국세청장까지, 어떤 라인 거치나

국세청은 부동산 거래동향에 대해 경우 각 지방국세청장 및 세무서장이 거점별 부동산 거래를 감시해야 한다.

지방국세청장 및 세무서장은 투기우려 정도가 심한 지역을 거점별 거래감시지역으로 지정하고, 거점별 거래감시팀을 편성, 매주 1회 이상 부동산 거래동향을 파악해 투기거래 여부를 분석한다.

거점별 거래감시 대상은 ▶각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 토지 ▶부동산 거래가 빈번하고 시가와 기준시가가 현저하게 차이가 있는 지역 ▶도시계획 또는 특정개발사업을 계획하거나 시행하고 있는 지역 ▶부동산 투기 억제를 위해 지정지역으로 지정할 필요가 있다고 인정되는 지역 등이며, 이에 대해서는 지정지역을 지정하고 기준시가를 제정 고시할 수 있다.

이와 함께 그밖에 토지개발과 관련해 부동산 거래가 증가하는 지역 및 가격이 상승하는 지역, 부동산 거래와 관련한 규제의 해제, 토지 관련 정책발표, 도시계획상의 용도지역의 변경 및 행정구역의 조정 등에 따라 거래의 증가 및 가격상승 우려가 있는 지역, 기타 부동산거래 및 가격상승의 우려가 있는 지역에 대한 부동산 가격동향, 거래량, 중개업소 증감현황, 아파트 분양현장 예찰활동, 투기행위 적발사례 등을 파악하고 분석해야 한다.

이에 대해 세무서장은 거점별 거래감시지역에 대한 거래동향을 매주 1회, 주요예찰활동대상지역에 대한 부동한 거래동향 보고는 매월 1회 지방국세청장에게 보고하고, 지방국세청장은 거점별 동향보고는 매주 1회, 주요예찰활동대상지역에 대한 거래동향은 월 1회 국세청장에게 보고해야 한다.

보고대상은 ▲지방국세청 재산제세 조사담당국장 및 본청 부동산 납세관리국장의 경우 부동산의 가격급등 또는 투기현상이 있었던 기간의 전후 1년 내에 해당 지역내에서 실수요 목적 없이 부동산 거래를 한 자 ▲부동산의 가격급등 또는 투기현상이 있는 지역내에 소재하는 부동산중개업자로서 부동산 투기행위를 조장한 혐의가 있는 자 ▲부동산의 가격급등 또는 투기현상이 있었던 지역내에 부동산을 과다하게 보유하였거나, 거래횟수가 많은 자 ▲기타 부동산 등의 거래상황으로 보아 실수요 목적없이 부동산거래를 한 것으로 인정되는 자이다.
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