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[2015 귀속 양도소득세 신고 사후검증 체크포인트]
[2015 귀속 양도소득세 신고 사후검증 체크포인트]
  • 일간NTN
  • 승인 2016.05.12 12:00
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프리미엄 아파트 분양권, 재개발(재건축) 입주권 등 양도차익 축소신고도
실지거래가액이 있음에도 취득가액을 환산하여 신고한 경우 엄정 과세

국세청이 오는 31일까지 신고·납부해야 하는 ‘2015년 귀속 양도소득세 확정신고’ 대상자 3만1000명에게 개별 안내문을 발송했다.

부동산 거래 활성화 등의 영향으로 올해 신고대상 인원은 전년 신고대상 인원(약 2만7000명)에 비해 14.8% 늘었다.

확정신고 대상은 2015년 내 토지 및 건물, 부동산에 관한 권리, 시설물이용권 등 기타자산을 2회 이상 양도한 후 양도소득금액을 합산하여 신고하지 않은 납세자다.

양도소득세 감면대상 자산을 양도하고 감면신청하지 않은 납세자, 양도차익과 양도차손이 각각 발생하였으나 합산신고하지 않은 납세자는 이번 확정신고를 통해 양도소득세를 환급(예정신고시 납부한 세액 한도) 받을 수 있다.

신고는 국세청 홈택스를 통한 전자신고, 서면작성한 신고서를 직접 주소지 관할세무서에 제출(우편 포함)하면 되며, 세금납부는 납부서를 작성해 은행, 우체국 등에 직접 자진 납부하거나, 인터넷 등을 통해 전자납부할 수 있다.

납부세액이 1000만원을 초과하는 경우 납부기한 경과일로부터 2개월이 되는 날까지 분납이 가능하며, 금액 제한 없이 신용(체크)카드로도 납부가 가능하다.

분납범위는 납부세액 2000만원까지는 1000만원 초과분을, 2000만원 초과한 경우에는 납부할 세액의 50%까지 분납이 가능하며, 카드 납부시 본인수수료는 신용카드의 경우세액의 0.8%, 체크카드의 경우 0.7%다.

납세자 신고편의를 위해 담당직원 신고안내 전담제 실시, 홈택스 전자신고 등 다양한 납세 서비스도 준비돼 있다.

특히 국세청 홈택스를 통해 전자신고, 양도소득세 자동계산, 증빙서류제출을 모두 원터치로 제공할 수 있다. 국세청 누리집에선 신고·납부 서식, 주요서식 작성요령 및 작성사례, 세액계산요령 등에 대한 상세한 안내가 준비돼 있다.

국세청은 확정신고 후 불성실 신고혐의가 발생할 경우 사후검증 등을 통해 엄정과세할 방침이다.

주된 불성실 혐의유형은 ▲양도·취득계약서를 허위로 작성하여 사실과 다르게 신고한 경우 ▲프리미엄이 형성된 아파트 분양권, 재개발(재건축) 입주권 등을 양도하면서 양도차익을 줄여서 신고한 경우 ▲실지거래가액이 있음에도 취득가액을 환산하여 신고한 경우 ▲이전 소유자의 양도가액과 상이하게 취득가액을 신고한 경우 ▲비과세·감면 요건을 충족하지 않았음에도 감면 등을 신청한 경우 ▲간이영수증 등 허위증빙에 의해 필요경비를 계상한 경우다.

만일 확정신고기한까지 신고하지 않을 경우 무신고가산세 20%가 부과되며, 거짓계약서로 적발된 경우 적법한 양도소득세 비과세·감면을 받았다고 해도 비과세·감면분만큼 전액 추징하고, 취득자에 대해서도 해당 부동산을 양도할 때까지 계속 사후관리를 통해 비과세·감면을 배제한다.

 

소득금액 합산신고 계산 사례

(1) 추가납부 사례

□ 2015년 중 부동산 등 자산을 2회 이상 양도

◆아파트(2년 이상 보유, 2015년 2월 양도) : 양도소득금액 1억8000만원

*1억8000만원=양도가액(8억원)-취득가액(5억7000만원)-기타필요경비(5000만원)

◆ 단독주택(2년 이상 보유, 2015년 10월 양도) : 양도소득금액 6200만원

*6200만원=양도가액(6억원)-취득가액(5억2000만원)-기타필요경비(1800만원)

□ 예정신고시 양도자산별로 각각 신고·납부 : 71만원

○ 아파트 양도분 예정신고·납부세액 : 4805만원

(단위 : 천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율*

산출세액

⑧=⑥×⑦

800,000

570,000

50,000

180,000

2,500

177,500

38%

48,050

* 고소득자에 대한 소득세 과세 강화를 위해 최고세율 과표구간 조정(3억원→1.5억원, 소득세법 제55조 제1항 개정 2014.1.1. 이후 시행)

○ 단독주택 양도분 예정신고·납부세액 : 966만원

(단위 : 천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율

산출세액

⑧=⑥×⑦

600,000

520,000

18,000

62,000

0

62,000

24%

9,660

□ 확정신고시 소득금액을 합산하여 차액 신고·납부 : 1390만원

○ 과세표준 : 2억3950만원(1억7750만원+6200만원)

○산출세액 : 7161만원[2억3950만원×38%(세율)-1940만원(누진공제액)]

○추가 납부할 세액 : 1390만원[7161만원-5771만원(4805+966)]

 

(2) 환급발생 사례(양도차익과 양도차손이 각각 발생한 경우)

□ 2015년 중에 부동산 등 자산을 2회 이상 양도

◆아파트(2년 이상 보유, 2015년2월 양도) : 양도소득금액 8000만원

*8000만원=양도가액(8억원)-취득가액(6억9000만원)-기타필요경비(3000만원)

◆단독주택(2년 이상 보유, 2015년4월 양도) : 양도소득금액 △3800만원

*△3800만원=양도가액(5억원)-취득가액(5억2000만원)-기타필요경비(1800만원)

□ 예정신고시 양도자산별로 각각 신고·납부 : 1338만원

○ 아파트 양도분 예정신고·납부세액 : 1338만원

(단위 : 천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율

산출세액

⑧=⑥×⑦

800,000

690,000

30,000

80,000

2,500

77,500

24%

13,380

○ 단독주택 양도분 예정신고 : 양도차손 발생

(천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율

산출세액

⑧=⑥×⑦

500,000

520,000

18,000

△38,000

0

△38,000

-

-

□ 확정신고시 소득금액을 합산하여 차액 신고·환급 : △8,535천원

○ 과세표준 : 39,500천원(77,500천원+△38,000천원)

○ 산출세액 : 4,845천원[39,500천원×15%(세율)-1,080천원(누진공제액)]

○ 환급세액 : △8,535천원[4,845천원-13,380천원(기납부)]

 

(3) 환급발생 사례(감면신청 누락한 사례)

◆ 감면대상 토지(5년 만기 수용보상채권, 2015년1월 양도) : 양도소득금액 260백만원

*260백만원=양도가액(600백만원)-취득가액(310백만원)-기타 필요경비(30백만원)

◆ 단독주택(2년 이상 보유, 2015년7월 양도) : 양도소득금액 82백만원

*82백만원=양도가액(600백만원)-취득가액(500백만원)-기타 필요경비(18백만원)

□ 2015년 중에 부동산 등 자산을 2회 이상 양도

□ 예정신고시 양도자산별로 각각 신고·납부 : 9291만원

○ 감면대상 토지 양도분 예정신고·납부세액 : 7845만원

(단위 : 천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율

산출세액

⑧=⑥×⑦

600,000

310,000

30,000

260,000

2,500

257,500

38%

78,450

*토지 수용대가로 5년만기 채권 지급받아 세액 감면(40%)대상이나 신청 누락

○ 단독주택 양도분 예정신고·납부세액 : 1446만원

(단위 : 천원)

양도가액

취득가액

필요경비

양도차익

④=①-②-③

기본공제

과세표준

⑥=④-⑤

세율

산출세액

⑧=⑥×⑦

600,000

500,000

18,000

82,000

0

82,000

24%

14,460

□ 확정신고시 소득금액을 합산하여 차액 신고·환급 : △10,160천원

○과세표준 : 339,500천원[257,000천원+82,000천원]

○산출세액 : 109,610천원[339,500천원×38%(세율)-19,400천원(누진공제액)]

○감면세액 : 33,575천원[(109,610천원×(260,000천원/339,500천원)×40%]

○결정세액 : 76,035천원[109,610천원-33,575천원]

○농어촌특별세 : 6,715천원[33,575천원(감면세액)×20%]

○환급세액 :△10,160천원[76,035천원-92,910천원(기납부)+6,715천원(농특세)]

 

허위계약서 통해 탈루시 비과세, 감면박탈

양도소득세 허위 신고의 대표적 수법인 업, 다운 계약서다. 계약서상 대금보다 실제 주고받은 금액에 차이를 두어 소득을 은닉하고 세금을 회피하는 아직도 횡행하고 있는 탈세수법이다.

다운계약서를 작성하면 양도자는 양도세를, 취득자는 취득세가 줄어들기 때문에 양도자와 매입자간 서로 입단속만 한다면 세금을 줄일 수 있을 것 같은 구조다.

하지만 국세청은 계좌 및 자금추적에서 벗어나기란 극히 어렵다.

다운, 업계약서처럼 허위 계약서를 통한 탈세사실이 적발될 경우 추징액은 ‘비과세 혜택을 적용받지 않을 경우 부과되는 세액(공제는 적용)’과 ‘계약서상 거래액과 실제 거래가액과의 차액’ 중 작은 금액을 추징된다.

갑은 취득가액 3억원에 매입한 본인 명의주택을 을에게 4억5000만원에 넘기면서 계약서상으로는 4억원에 거래했다고 기재하는 이른바 다운계약서를 작성했다.

이후 을이 보유하면서 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추게 되자 (병)에게 8억원에 팔고 양도소득세 비과세를 신청했다가 국세청에 허위신고가 적발됐다.

다운계약서로 적발된 을의 경우 비과세를 적용하지 않을 경우 내야하는 ①양도소득세는 7700만원이다. 이는 양도차익으로 신고한 3억3800만원에 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 제하고, 여기에 세율을 곱한 금액이다. ②계약서상 거래액과 실제 거래가액과의 차액은 5000만원이므로 ①, ② 중 적은 금액인 5000만원이 추징세액이 된다.

상대적으로 적은 금액이 추징세액이 됐지만, 결코 가벼운 금액은 아니다. 40%의 신고불성실가산세가 부과되고, 1일 0.03%(연10.95%)의 납부불성실가산세까지 부과된다.

여기에 취득세의 최대 3배 이하의 과태료까지 별도로 물여야 한다. 이정도면 실부담액은 7700만원보다 더 많게 될 가능성이 높다.


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