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신세계 '코엑스몰 운영' 화룡점정…정용진 '강남벨트' 꿈 이루나
신세계 '코엑스몰 운영' 화룡점정…정용진 '강남벨트' 꿈 이루나
  • 신관식 기자
  • 승인 2016.10.24 15:59
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28일 본계약 예정, 수익성 제고 및 임대료 협상 난항 여전
▲ 신세계백화점 강남점과 스타필드 하남의 성공적 개장에 이어 '코엑스몰 운영권' 획득으로 정용진 부회장이 야심차게 추진하는 '강남 벨트' 꿈이 이뤄질 것인지 관심이 모아진다.

신세계그룹이 오는 28일 무역협회와 코엑스몰과 칼트몰 임차운영사업 정식계약을 체결한다고 24일 밝혔다.

지난 9월 신세계의 복합쇼핑몰 '스타필드 하남'의 개장이 '대박 성공'을 거두자 정용진 신세계 부회장이 꿈꿔 온 '강남권 벨트' 구축이 눈 앞에 와 있는 듯 했다. 그런데 화룡점정이 될 코엑스몰 운영권 협상이 예정보다 두달이 넘도록 난항에 빠지면서 야심차게 준비해 온 꿈이 좌초되는 것 아니냐는 지적이 잇따랐다.

► 정용진 '강남 벨트' 좌초 위기?

정 부회장은 그동안 현대백화점그룹의 아성이던 삼성동 한복판인 코엑스의 쇼핑몰 사업권을 획득해 '하남 스타필드-삼성동 코엑스몰-반포 센트럴시티'를 잇는 '강남권 벨트'를 구축한다는 복안을 그려왔다.

신세계는 올해에만 6개의 대형쇼핑 매장을 신규 또는 증축 오픈할 계획이다. 지난 2월 신세계백화점 강남점 리뉴얼 오픈을 시작으로, 3월 부산 센텀시티몰, 5월 신세계 본점 시내면세점, 6월 신세계백화점 김해점, 스타필드 하남 등의 대형 매장을 순차적으로 오픈했다. 12월 대구점 오픈을 앞두고 있어 신세계의 6대 프로젝트는 무난하게 일궈낼 것으로 보인다.

그러나 공격적 투자에 나섰던 정 부회장의 야심찬 계획이 코엑스몰 본계약 체결 지연으로 제동이 걸려왔다.

코엑스몰 운영권 우선협상대상자로 선정됐음에도 불구하고 신세계는 어찌된 일인지 애초 본계약 체결 예정이던 8월 17일을 두 달 넘게 넘기고서도 도장을 찍지 못하고 있었다.

지난 7월 예상을 깨고 신세계가 코엑스몰 운영권 입찰에 단독 참여하면서 우선협상대상자로 선정됐다. 당시 2주간의 실사 과정을 거쳐 8월 중순에 본계약을 체결할 계획이었다. 하지만 신세계는 두 달이 넘은 현재까지 본계약 체결을 미뤄둔 채 고민을 계속해 왔다.

코엑스몰의 주인인 무역협회는 코엑스몰 운영권 입찰에서 기업에 600억 원의 최저이익보장금액(MRG)을 제시한 바 있다. 따라서 선정된 사업자가 매년 600억원 이상을 무역협회에 임대료로 내야 한다.

▲ 1년여 기간에 걸쳐 리모델링 된 코엑스몰 내부 전경 모습

신세계 측은 본계약에 앞서 진행하는 실사 기간이 연장됐다고 설명했지만, 업계에서는 코엑스몰 소유주인 무역협회가 제시한 조건이 사업 수익성에 맞지 않아 이러지도 저러지도 못하는 상황이라고 분석한다.

일각에서는 신세계가 '강남권 벨트' 구축이라는 그룹 비전에 매몰돼 개별 사업의 수익성에 대해서는 충분하게 검토하지 못하고 입찰에 뛰어들었다는 지적도 나온다. 정 부회장의 '강남권 벨트' 구축 의지가 워낙 강해서 사업성에 대한 충분한 검토가 없었다는 것이다. 

실제로 입찰 전까지 현대백화점그룹의 한무쇼핑, 신세계그룹의 신세계프라퍼티, 애경그룹의 AK S&D 등이 눈독을 들이며 '3파전'이 예상됐었지만 기준가격이 지나치게 높고 수익성이 떨어진다는 이유로 현대백화점과 애경은 본입찰을 포기했다.

지난해 코엑스몰 임대수익은 500억원대 초반에 불과한 점을 감안해 보면 사업성이 떨어진다는 판단은 당연해 보인다.

업계 관계자는 "신세계가 정확한 MRG 규모를 파악하지 못한 상태에서 무리하게 '베팅'을 했다는 소문이 파다했다"며 "지금 상태대로라면 매년 100억 원 가까운 적자를 면키 어려운 구조라 선뜻 도장을 찍지 못하고 있는 것으로 안다"고 말했다.

신세계가 우선협상자대상으로 선정되고도 합당한 이유없이 본계약을 체결하지 않을 경우 입찰보증금의 5%는 돌려받을 수 없도록 돼 있어 고민이 깊어지고 있다.

김재곤 신세계그룹 홍보팀장은 "입찰금액 등 구체적 내용은 공개하기 어려우며 실사 기간이 연장돼 본계약이 늦춰지고 있는 것으로 안다"며 "11월 초쯤에는 결론이 날 것으로 보고 있다"고 말했다.

► 코엑스몰 임대료 협상 난항

그러나 1년여 동안 3000억원 가량을 들여 리모델링한 코엑스몰의 유입인구 감소도 신세계로서는 간과할 수가 없다. 

코엑스몰 내에서 의류매장을 운영하는 박모씨는 "리모델링 이후를 이전과 비교하면 유입인구가 절반은 줄어든 느낌이다. 실제 매출도 이전의 70%에 미치지 못한다"며 "매출은 떨어졌지만 리모델링 이후 임대료는 2배 이상 올랐다"고 푸념했다.

김명락 사단법인 코엑스몰 상인연합회 회장은 "잘못된 리모델링으로 상권은 되려 위축됐는데, 무역협회가 높은 임대료를 책정해 놓고 수익을 올리면서 상권 살리기 위한 최소한의 노력도 하지않아 상인들이 못 견디고 떠나고 있다"고 말했다. 

▲ 리모델링 이후 2년여가 지났지만 무역협회와 코엑스몰 입점 상인들의 임대료 문제로 갈등을 빚고 있다.

무역협회는 모든 운영권을 신세계에 넘기려고 한다. 그렇게 되면 이곳 상인들과의 갈등은 앞으로 신세계의 몫이 된다. 

하지만 임대료 인상은 쉽지 않다. 이곳 상인들은 '임대료의 현실화'를 요구하고 있다. 지나치게 비싼 임대료로 인건비도 못 건진다는 게 이들의 주장이다.

임대료 인상 시한폭탄 초침은 내년 2월에 맞춰진 상태다. 리모델링 직후 입주한 상인들의 재계약 시점이 내년 2월이기 때문이다. 250여개 코엑스몰 매장 중에서 100여개 업체가 재계약 대상이다. 내년 연말이 되면 거의 모든 매장이 재계약해야 하는 상황이다. 신세계가 최종 계약 도장을 찍기에 망설여지는 이유 중 하나다. 

신세계프라퍼티 한 관계자는 "정식 계약을 체결하면, 기존 임차인의 기존 계약을 존중할 생각"이라며 "코엑스몰 영업이 활성화되도록 신세계의 다양한 마케팅을 지원하는 등 최선을 다하겠다"고 밝혔지만, 코엑스몰 상인연합회는 무협에 임대료 인하를 요구하는 집회를 예고하고 있어 여전히 상인들과의 갈등 해결은 불투명하다. 

오는 28일 신세계프라퍼티(대표 권혁구)와 무역협회가 최종 본계약에 서명하면 향후 신세계는 10년간 코엑스몰을 운영한다. 코엑스몰 및 칼트몰 임차운영사업은 임대면적 5만8938㎡(1만7828평), 327개 매장에 대해 계약 체결일로부터 10년 동안 마스터리스 방식으로 임대, 운영하는 사업으로 추후 협의를 통해 10년 재계약이 가능하다.

신세계는 실사 결과 일각에서 제기된 임대수입 530억 원은 코엑스몰만의 최소보장 임대료를 산정한 것이며, 코엑스몰과 칼트몰의 실제 임대수입을 고려하면 2016년 예상임대수입은 약 660억 원 수준이라고 설명했다.

신세계프라퍼티 관계자는 "현재 큰 틀에서의 합의는 마친 상태"라며 "코엑스몰 정식계약 체결 시 기존 신세계 유통채널과의 시너지를 극대화하도록 노력하겠다"고 말했다.

 


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