지난해 국민들로부터 건국이래 최대의 수탈세법(양도소득세 최고세율 48%)이라는 지적과 함께 개악법(改惡法)이라는 오명을 남긴 소득세법 제95조 ‘비사업용 토지 장기보유 특별공제 제도(이하 비사업용 토지 장특공제)’가 지난 2일 국회서 다시 개정되긴 했으나, 아직도 졸속 세법이라는 오명을 씻지 못하고 있다. 이번 개정된 ‘비사업용 토지 장특공제’는 크게 두 가지다. 부동산보유 기산일을 2016년 1월 1일로 정함에 따라 과거 수십년간 보유를 했다 하더라도 비사업용 토지 장특공제 혜택을 전혀 받지 못했으나, 보유기간 기산일을 삭제하고 취득일 기준으로 개정함에 따라 과거 보유기간을 모두 소급적용 받게 됐다. 또 하나 눈여겨 볼 대목은 세율을 각 단계마다 10%씩 인상함으로써 ‘폭탄세금’이라는 오명을 그대로 남겨 두고 있다. ‘비사업용 토지 장특공제’는 지난해 세법개정 때부터 졸속개정이라는 비난을 받았다. 본지는 지난해 ‘비사업용 토지 최고세율 52.8% 수탈세금’제하의 단독보도(3월 17일자 1면)에 이어 18일자 12면의 기획보도 ‘허울 좋은 장특공제 개정세법 건국이래 최대 졸속’을 다뤘다. ‘비상업용 토지 절세전문가’ 정영화 세무사는 이번 개정세법에서도 비사업용 토지 장특공제 제도는 많은 문제가 노정되어 있고 개선돼야 할 과제가 남아 있다고 지적했다. 그의 특별기고글을 전재한다. /편집자 주
 

세율10% 일률인상 형평성 논란 불러

비사업용토지에 대한 중과세제도는 2005년에 도입되어 2007년부터 본격 시행된 제도로 부동산 투기를 억제하기위한 조치였다. 세율인상과 동시에 장기특별공제 배제를 주된 내용으로 하고 있다. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득하는 경우는 언제 양도해도 일반세율(2017년 이후 양도분부터는 6%~40%까지, 지방소득세는 양도소득세의 10%별도과세) 이 적용된다.

2009년 3월 16일부터 2015년 12월 31일까지의 양도분에 대해서는 일반세율을 적용하고, 2016년 1월 1일 이후 양도분은 세율을 각 구간마다 10%을 가산하여 적용하면서도, 2016년 1월 1일 이전 취득분은 2016년 1월 1일 취득한 것으로 봄으로써 3년간은 장기보유 특별 공제혜택이 배제되었다. 그동안 납세자 및 건설교통부, 조세전문가들이 한 목소리로 장특공제의 부당함을 주장하였고, 기획재정부와 국회는 이를 받아들여 2017년 이전 취득의 경우에도 실지취득일을 취득시기로 보도록 개정되었다. 그러나 두가지는 형평성을 잃었다는 지적이 제기 됐다.

첫째, 2016년 양도의 경우에도 장특공제가 돼야 당연한데 2017년 이후 양도분으로 국한한 것은 소급적용 취지에 어긋난다는 것이다.

둘째, 세율은 각 단계마다 10%씩 인상함에 따라 현재의 누진세율구조를 파괴하여, 세율이 낫은 경우가 더 높은 비율로 인상되는 결과를 낳았다. 반대로 당해 세율에 일정률(예:30%)을 곱하는 방법을 적용했다면 형평성 논란 문제도 발생하지 않았을 것이라고 주장했다.

때문에 이번 비사업용토지에 대한 소득세법의 개정으로 세 부담에 많은 차이가 생겨나게 됐다. 종전에는 2016년 1월 1일 이전에 취득한 것은 2016년 1월 1일에 취득한 것으로 본다고 하여 사실상 3년 (3년 경과해야 장기보유특별공제가 적용되므로)이 지나지 않았으므로 2016년 양도분 장기보유특별공제가 되지 않다가 2017년 1월 1일 이후 양도분부터 2017년 1월 1일 이전 취득분은 실지취득일이 취득시기로 본다고 개정하였으므로 실지취득일로부터 10년이상된 경우는 양도차익의 30%가 장기보유특별공제로 적용된다.

예를 들어 양도가액이 5억원인 경우 그리고 취득가액이 양도가액의 10%인 경우와 20%인 경우로써 보유기간이 10년 이상인 경우를 살펴보자.
 

2016년에 양도한 경우의 양도소득세(지방소득세 포함)는 얼마인가?

■사업용의 경우

•취득가액이 양도가액의 10%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 5000만원

장기보유특별공제 1억3500만원

양도소득 과세표준 3억1500만원

양도소득세(지방소득세포함) 1억1030만원(양도가액의 약 22%)
 

•취득가액이 양도가액의 20%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 1억원

장기보유특별공제 1억2000만원

양도소득 과세표준 2억8000만원

양도소득세(지방소득세포함) 9570만원(양도가액의 약 19%)
 

■비사업용의 경우

•취득가액이 양도가액의 10%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 5000만원

양도소득 과세표준 4억5000만원

양도소득세(지방소득세포함) 2억1620만원(양도가액의 약 43%)
 

•취득가액이 양도가액의 20%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 1억원

양도소득 과세표준 4억원

양도소득세(지방소득세포함) 1억8986만원

(양도가액의 약 38%)

비사용토지, 사업용으로 변경하기
 

비사업용토지에 대한 세법이 개정되었다해도 양도소득세 최고 세율이 50%(지방소득세 1%포함 55%)로 높기 때문에 사업용으로 변경해 매각하는 것이 세율 측면에서 유리하다고 조언한다. 비사업용토지를 사업용토지로 변경하는 방법은 3가지다.

첫째, 토지를 매각하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상을 사업목적으로 사용하면 사업용토지로 인정된다.

둘째, 매각하는 날부터 소급해 5년 중 3년 이상을 사업목적으로 사용해도 사업용으로 인정받는다. 마지막으로 토지의 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업목적으로 사용하면 사업용토지가 된다.

이 조건으로 토지를 매각하면 비사업용토지를 사업용토지로 바꿀 수 있다. 사업용토지는 실제 사업목적에 맞게 사용해야 하므로 개발제한구역, 군사보호시설 등으로 묶인 임야는 법률규정을 미리 파악해 사업용토지 변경 시 반영해야 한다.
 

2017년에 양도한 경우의 양도소득세(지방소득세포함)는 얼마인가?

■사업용의 경우

•취득가액이 양도가액의 10%인 경우

2016년과 동일
 

•취득가액이 양도가액의 20%인 경우

2016년과 동일
 

■비사업용의 경우

•취득가액이 양도가액의 10%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 5000만원

장기보유특별공제 1억 3500만원

양도소득 과세표준 3억1500만원

양도소득세(지방소득세포함) 1억4,498만원(양도가액의 약 29%)
 

•취득가액이 양도가액의 20%인 경우

양도가액 5억원

취득가액 1억원

장기보유특별공제 1억 2000만원

양도소득 과세표준 2억 8000만원

양도소득세(지방소득세포함)

1억 2650만원

(양도가액의 약 25%)

정영철 기자 kukse219@naver.com 다른기사 보기