3월 10일·6월 10일·12월 10일 등 연 3회
원론적으로 상품은 교환 및 거래 과정에서 부가가치가 발생하고, 그 부가가치에는 세금이 붙는다. 이 부가가치엔 재화, 용역 등이 모두 포함되며, 여건과 항목에 따라 과세여부가 갈리므로 사업자 역시 세무업무처리에 있어 가장 기본으로 두어야 하는 세목이 부가가치세다. 본지는 최근 발생 주요쟁점 및 조사사례, 예규, 판례 등을 반영해 납세대상, 재화와 용역, 세율과 세액까지 다룸으로써 모든 세무회계 관계자들에게 부가가치세 실무 지침을 전달하고자 한다. /편집자 주
나. 토지와 건물 등 구분된 실지거래가액이 없는 경우
1) 토지 및 건물 가액 적용순위
※감정가액의 인정범위(令 § 48의2④)
공급시기(중간지급조건·장기할부판매는 최초 공급시기) 직전 과세기간부터 공급시기가 속하는 과세기간까지의 감정평가업자가 평가한 감정가액
<예> 2015.9.10. 토지 및 건물 양도시 → 2015.1.1∼2015.12.31. 사이 감정가액
2) 공급가액 계산방법
3) 위 ①, ②의 적용이 곤란한 경우
㉮ 토지와 건물 등의 가액을 일괄·산정 고시하는 오피스텔, 상업용 건물, 공동 주택을 공급하는 경우(국세청 고시 제2009-68호, 2009.8.24.)
○ 기준가액에 비례하여 안분계산
㉯ 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우
(건축 중에 당해 건물을 완성해 공급하기로 한 경우:선 분양)
·토지의 기준가액 → 개별공시지가
·건물의 기준가액 → 공급계약일 현재 건축법상 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 국세청장이 고시한 건물의 기준시가 산정방법에 의거 계산
다만, 당초 허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 완성되는 경우
→ 당해 건물이 완성된 날(완성된 날이 불분명할 경우에는 준공검사일)에 정산(수정세금계산서 발급)
㉰ 미완성된 건물을 토지와 함께 공급하는 경우
(건물의 건축 중에 미완성상태로 공급하는 경우에 적용)
·토지의 기준가액 → 개별공시지가
·건물의 기준가액 → 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)
4) 과·면세사업에 공통으로 쓰던 토지·건물을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액이 불분명한 경우
*자기 건물에서 약국을 운영하다 토지·건물을 매각하는 경우
*1층부터 4층까지는 임대하고, 5층은 학원 또는 병원으로 스던 토지·건물을 50억원(부가세 포함)에 매각하는 경우
*실지거래가액은 토지가액, 건물가액, 과세가액 사용분 건물가액에 대한 부가가치세 상당액으로 구성 되어 있음(건물가액 전체에 1.1을 곱하면 안됨)
*감정가액이 있으면 감정가액 비율, 면적구분이 가능하면 면적비율
예제
Q 감정가액이 있는 경우
부동산 임대업을 영위하던 (주)세우는 부동산을 아래와 같이 양도하였다. 이 경우 각 사례별로 공급가액을 계산하라.
- 양도가액:1,000,000,000원(토지와 건물가액 불분명)
- 감정가액:토지 350,000,000원/건물 500,000,000원
- 기준시가:토지(공시지가) 300,000,000원/건물 300,000,000원
A 감정가액에 비례하여 안분
① VAT가 제외된 경우 공급가액
② VAT가 포함된 경우 공급가액
Q 감정가액이 없고 기준시가는 있는 경우
부동산 임대업을 영위하던 (주)광교는 부동산을 아래와 같이 양도하였다. 이 경우 부가가치세 공급가액을 계산하라.
- 양도가액:1,000,000,000원(토지 및 건물가격 불분명, VAT 포함)
- 1, 2층은 상가, 3층은 국민주택(면세)
- 3기준시가:토지 200,000,000원/상가 400,000,000원/주택 200,000,000원
A 기준시가에 비례하여 안분
Q 신축 중에 있는 건물을 양도한 경우(완공해서 양도하기로 약정한 경우)
신축 중에 있는 건물을 아래와 같이 5억원(토지 및 건물가액 불분명, VAT포함)에 양도한 경우 공급가액을 계산하시오.
- 계약금 3.10 100,000,000원, 중도금 6.10 200,000,000원, 잔금(완공) 12.10 200,000,000원
- 기준시가:토지 100,000,000원, 건물 200,000,000원
A 중간지급조건부로 세금계산서 발급 시기는 3.10, 6.10, 12.10이 됨.
건축 중에 있는 토지와 건물을 양도하는 계약을 맺고 당해 건물을 완성하여 공급하기로 약정한 경우 건물기준가액은 건축허가 조건에 따라 건물이 공급계약일 현재 완성된 것으로 보아 기준시가 적용
*건축 중에 있는 과세물건에 대한 토지와 건물의 안분계산은 공급계약일 현재 건물이 완성된 것으로 보아 계산한 건물의 기준시가 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 함(서면3팀-2003, 2005.11.11.).
예제
Q 미완성 건물을 양도한 경우(완공해서 양도하기로 약정하지 아니한 경우)
(주)광교는 3층 상가를 신축 중에 자금난에 부딪혀 1층만 짓다가 아래와 같이 양도하였다. 이 경우 공급가액을 계산하라.
- 양도가액:1,000,000,000원(토지 및 건물가액 불분명, VAT포함)
- 기준시가:토지 400,000,000원/건물은 없음
- 장부가액:토지 300,000,000원/건물 300,000,000원
A 사업자가 토지와 미완성 건물을 양도한 경우로서 토지와 건물가액이 불분명한 경우 토지는 기준시가, 미완성 건물은 장부가액으로 하여 안분 계산하는 것임.
Q 기준시가 있는 자산과 없는 자산을 함께 양도한 경우
김국세는 다음과 같이 토지, 건물, 기계를 10억원(VAT 제외)에 양도한 경우 부가가치세 공급가액을 계산하라. 감정평가액은 없다.
A
○ 1차 안분:장부가액 기준
900,000,000 = 1,000,000,000 (총액) - 100,000,000 (기계장치 가액)
○ 2차 안분:건물 + 토지가액 = 9억(1차 안분계산 결과)
○ 공급가액 : 360,000,000(건물) + 100,000,000(기계) = 460,000,000원
Q 간이과세자가 부동산 양도시 건물 공급가액 계산
사업자 김국세는 3층 상가 소유주로서 부동산임대업을 영위하는 간이과세자인데, 위 부동산을 2015.3.1. 400,000,000원에 양도하였다. 이 경우 과세표준은?
- 토지기준시가:150,000,000원 - 건물기준시가 100,000,000원
- 감정평가액은 없으며, 사업의 양도 아님.
A
☞ 간이과세자의 경우 분모의 건물기준시가 × 1.1을 하지 않음에 유의
Q 과·면세사업에 공통사용 토지·건물 일괄 공급시 공급가액 안분계산
개인사업자 홍길동은 자기 소유의 상가에서 약국(과세·면세 겸업)을 운영하다 2015.4.10. 당해 상가(토지 및 건물)를 305,000,000(VAT 포함)에 매각하기로 하였다. 다음 자료에 의하여 부가가치세 공급가액을 계산하시오.
① 과세기간별 과세·면세 공급가액
② 2015.4.10. 현재 기준시가
토지:100,000,000원, 건물:200,000,000
A 50,000,000원
예제
Q 미등록사업자인 甲을 조사하였는데, 2015.2.1. 취득, 2015.6.10.에 건물을 6억원에 양도한 경우 과세유형은?
A 2015. 1기 일반으로 경정(건물가액 포함하여 과세유형 판단)
Q 미등록 부동산임대업자 甲을 조사하였는데, 甲은 2014. 1기 3백만원(공급대가), 2014. 2기 4백만원(공급대가)으로 임대가액이 적출되었고, 2015.1.15에 동 건물을 5억원에 양도한 경우 각 과세기간의 과세유형은?
A 2014. 1기:간이 2014. 2기:간이 2015. 1기:간이로 경정
5. 부동산임대용역 공급가액 계산 특례
○ 부동산임대용역의 공급시 임대인의 수입 → 임대료(월세), 관리비, 임대보증금에 대한 간주임대료로 구성
가. 임대보증금에 대한 간주임대료
○ 부동산을 임대하고 임대보증금 또는 전세금을 받는 경우 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 이자상당액을 공급가액으로 함.
- 이 경우 사업자가 계약에 따라 전세금 또는 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 함(令 §65③).
○ 계산방법
*정기예금이자율:서울시내에 본점을 둔 시중은행의 1년 만기 정기예금이자율 평균을 감안하여 기획재정부장관이 정함(‘10년 4.3%→ ’11년 3.7%→ ‘12년 4.0%→’12.12.31. 3.4%→‘14년 2.9%).
○ 보증금에 대한 간주임대료 계산은 동 보증금 수수여부에 관계없이 임차인이 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 함.
*신축중인 상가 건물이 준공되지 전인 2014.9.1. 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 받았으나, 동 건물이 2014.12.31. 완성되어 임차인이 2015.1.1. 입주하였다면 간주임대료는 2015.1.1.부터 계산하는 것임.
○ 지하도의 건설비를 전액 부담한 경우의 전세금 등의 계산
- 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한함)를 받아 임대하는 경우 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. 이때의 건설비상당액은 다음과 같이 계산한다(令 §65①후단, 規則 §46).
○ 전대사업자의 임대보증금 계산
→ 당해 과세기간 임대보증금에서 임차시 지급한 임차보증금을 차감하고 계산함.
- 전대업자의 경우 간주임대료
[당해과세기간의 전세금(보증금) - 임차시 지불한 전세금(보증금)] × 일수 × 이자율× 1/365
- 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우
임차시 지불한 임차보증금에서 아래 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 함.
○ 임대보증금에 대한 부가가치세 부담 등
- 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 당사자간(임대인과 임차임)의 약정에 의하여 임차인이 부담할 수 있음.
- 임차인이 부담하는 경우라 하더라도 세금계산서 발급의무가 면제되어 세금 계산서를 수수할 수 없으므로 매입세액으로 공제하지 못함.
- 간주임대료에 대한 부가가치세액은 실지로 부담한 자가 소득세 또는 법인세 계산시 필요경비에 산입하는 것임.
나. 장기임대용역 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우
○ 2개 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불의 방법으로 일시에 받는 경우
→ 선불 또는 후불로 받은 임대료를 계약기간의 월수로 나눈 금액에 당해 과세기간의 월수로 곱하여 공급가액 산출(令§65⑤)
*월수 계산시 초월은 산입, 말월은 불산입.
