◆ 세율

1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 큰 것(누진세율+10%p와 40 or 50% 경합시 세액 큰 것 적용)

2) 2012.5.15. 주택지정지역(강남, 서초, 송파)해제/2008.11.7. 토지지정지역 해제 ☞2016.3. 현재 지정지역 없음.

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% ☞ 2014.1.1.부터 적용

4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 누진세율 ☞ 2014.1.1.부터 적용

5) 2016.1.1.이후 모든 지역의 비사업용 토지 ☞ 누진세율 + 10%p

 

◆ 2014.1.1.이후 2년 미만 단기보유 주택·비사업용 토지 세율

◆ 세율표

○ 양도가액 및 취득가액

◆ 양도소득세는 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제 이익(양도차익)을 기준으로 계산하는 것이 원칙이므로, 양도소득세의 정확한 계산을 위해서는 계약서 등 취득·보유·양도와 관련된 객관적인 증빙을 잘 구비하는 것이 중요합니다.

•실지 양도가액:상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액

•실지 취득가액:취득에 소요된 실제 취득가액

① 취득 시 부대 비용

•부동산을 취득하면서 지출한 비용을 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용

•부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

•섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.

•소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

•취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

※단, 2016년 2월 17일 이후 지출하는 비용부터는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요경비로 인정받을 수 있음.

③ 양도비용

•자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

 

○ 장기보유특별공제

◆ 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다. 다만, 미등기 양도, 비사업용 토지 양도의 경우에는 적용이 제외됩니다.

 

※비사업용 토지의 경우 2015년 12월 31일 양도분까지는 적용하지 않다가, 2016년 1월 1일부터는 적용하되 그 보유기간의 기산일을 2016년 1월 1일부터입니다.

※주택의 경우 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용. 다만, 비거주자는 1세대 1주택일지라도 최고 30% 공제

-비과세 요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택

-거주요건 미충족으로 비과세되지 않는 1주택자

 

◆ 준공공임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.

a. 임대보증금 또는 임대료는 연 5%의 인상율

b. 전용면적 85m2이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

※「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.

 

◆ 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 다음의 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 잔기보유특별공제율(연 3%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율을 가산합니다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

•민간매입임대주택:1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하

•건설임대주택:2호 이상, 대지면적 298m2이하 and 주택의 연면적(공동주택은 전용)이 149m2 이하

○ 양도소득기본공제

◆ 다음의 소득별로 각각 연간 250만원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제합니다.

•부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

•주식 또는 출자지분

•파생상품

◆ 공제 제외:미등기양도자산

 

3. 자경농지와 세금

○ 자경농지의 양도

◆ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다.

•농지소재지란 농지가 소재한 시·군·구(자치구)내의 지역이나 이와 연접한 시·군·구내의 지역(경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우 농지소재지에서 경직한 것으로 봄) 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내의 지역을 말합니다.

•상속받은 농지를 상속인이 1년 이상 계속 자경한 경우 피상속인의 경작기간을 상속인 이 경작한 기간으로 봅니다.

•상속받은 농지를 상속인이 1년 이상 계속 경작하지 아니한 경우에도 상속받은 날부터 3년 이내에 상속받은 농지(피상속인이 자경요건을 갖춘 농지)를 양도하거나, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속 받은 날부터 3년이 되는 날까지 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정되는 경우(상속 받은 날 전에 지정된 경우 포함)에는 피상속인의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

① 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발지구

② 산업단지 및 개발에 관한 법률 제6조·제7조·제7조의2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지 등

•2014년 7월 1일 이후 양도하는 농지는 경작기간 중 해당 피상속인(그 배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액(농업·임업, 부동산임대, 농가부업소득 제외)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 경작기간에서 제외합니다.

•감면한도액:자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원

☞ 1년간 한도:2016.1.1.이후 양도 1억원, 2015.12.31. 이전 양도 2억원

 

※3년 이상 자경농지 감면

-경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 농업법인에 2018.12.31.까지 양도한 경우

 

◆ 그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.

•농지 이외의 용도로 환지된 경우 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

☞ 3년 이내 양도하는 경우에는 환지예정지 지정일까지의 양도소득에 대하여만 감면

•시지역(읍·면 제외)의 주거·상업·공업지역 내에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 지 3년이 지난 농지(대규모 개발사업으로 수용되는 농지는 제외)

☞ 3년 이내에 양도하는 경우에도 이들 지역에 편입된 날까지의 양도소득에 대하여만 감면

☞ 읍·면지역의 경우 이들지역에 편입된 지 3년이 지난 것과 상관없이 편입일까지의 양도소득에 대하여만 감면

•상속인이 상속받은 농지(피상속인이 8년 자경 요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않은 경우로서 상속받은 후 3년이 지난 농지

•매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우

 

○ 자경농지의 대토

◆ 다음의 요건을 모두 총족해야 대토감면 가능

a. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자

b. 종전의 농지의 양도일부터 1년(협의매수·수용시 2년 내) 내에 새로운 농지 취득 또는 새로운 농지 취득일부터 1년 내에 종전의 농지 양도

c. (종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 나중에 취득한 경우(그 취득한 날부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시)

d. (새로운 농지를 먼저 취득하고 종전 농지를 나중에 양도한 경우) 종전의 농지 양도일부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

e. 새로운 농지 거주하며 계속 경작 기간과 종전의 농지 경작기간 합산 8년 이상

f. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상일 것

 

(적용례)

가. 위 ‘a', ‘c'~‘f' ☞ 2014.7.1.이후 종전의 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하거나 새로운 농지를 취득하고 종전의 농지를 양도하는 분부터 적용.

나. 다만, 위 ‘e', 새로운 농지 취득 후 4년 이내에 협의매수·수용되어 경작한 것으로 보는 경우, 합산 8년이 지나기 전에 농지 소유자의 사망으로 상속인이 재촌·자경하는 경우 경작기간 통산 및 새로운 농지의 경작기간을 계산할 때 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지경작기간과 새로운 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 자경감면의 경작기간 계산방법에 따른 기간(3700만원 규정)이 있는 경우에는 새로운 농지를 계속하여 경작하지 아니한 것으로 보는 개정규명 ☞ 2014.6.30. 이전에 새로운 농지를 취득하고 2014.7.1. 이후 종전의 농지를 양도하거나 2014.6.30. 이전에 종전의 농지를 양도하고 2014.7.1. 이후 새로운 농지를 취득하는 분부터 적용.

•감면한도액

☞ 1년간 한도:2015.12.31. 이전 농지대토만 있으면 1억원, 8년 자경과 함께 있으면 2억원 2016.1.1.이후 농지대토감면과 8년 자경감면을 합하여 1억원

☞ 5년 한도:자경농지 감면과 합산하여 5년간 3억원(2008.1.1. 이후)

 

○ 자경농지의 증여

◆ 과세표준 신고기한까지 감면신청을 하는 경우 증여세를 감면합니다(5년간 1억원 한도).

•자경농민:당해 농지 소재지나 이와 연접한 시·군·구(자치구) 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하면서 증여일로부터 소급하여 3년 이상 계속하여 직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다.

•영농자녀:만 18세 이상의 직계비속을 말합니다.

•농지 등의 범위:농지(40,000m2 이내), 초지(148,500m2 이내), 산림지(297,000m2 이내), 축사용지, 영농조합 법인 출자지분 포함

-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 주거·상업·공업 지역 외에 소재하는 농지 등

-「택지개발 촉진법」에 따른 택지개발예정지구 그 밖에 조세특례제한법시행령 (별표 6의 2)이 정하는 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 농지 등

◆ 세금이 감면된 농지 등을 정당한 사유없이 5년 이내에 양도하거나 직접 농사를 짓지 아니할 때에는 감면받았던 세금이 즉시 추징됩니다(추징시 이자 상당액 포함).

 

○ 자경농지의 교환

◆ 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

•교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 토지가액의 1/4 이하여야 하고, 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

4. 재산의 상속과 세금

○ 상속세의 계산

◆ 상속재산가액에서 각종 공제, 공과금 등을 차감한 나머지 상속재산(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

◆ 계산절차

◆ 세율

---