③ 수용토지의 수용결정일은 상속토지의 상속개시일 전 6개월 이내에 해당되고, 수용토지는 분할 전 상속토지와 동일필지에서 분할된 토지이므로 보상가액을 시가로 보아야 한다(조심 2009서1575, 2009.6.3.).

④ 토지에 대한 수용보상금 중 일부는 피해보상금이라고 주장하지만, 법원 조정조항 중 실제 피해보상금이 존재하는지 여부가 명시되어 있지 아니하므로 수용보상금은 상속재산에 해당한다(시가로 봄; 조심 2010중0103, 2010.7.1.).

3－2. 시가로 인정하지 아니하는 공매·경매가액·수용보상가액 등

① 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 경매로 취득한 공매가액·경매가액은 시가로 보지 아니한다(2004.1.1. 이후).

*저가로 경매받은 후 동일 종목의 주식을 자녀에게 증여하면서 경매가액을 시가로 보아 증여세 등을 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위함.

② 공매 또는 경매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우는 시가로 보지 아니한다(2006.2.9. 이후 취득분부터, 상증집행기준 60－49－8).

•당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 1%에 해당하는 금액

•3억원

③ 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

④ 낙찰되었으나 계약불이행으로 무효가 된 공매가액은 시가에 해당되지 않는다(제도 46014－10577, 2001.4.11.).

⑤ 협의매수된 경우로써 평가기준일 6개월(증여:3개월)을 경과하여 보상가액이 결정된 경우 동 가액은 시가에 포함되지 않는다(서면4팀－2244, 2007.7.24.).

⑥ 공매대상 주식이 비상장주식일 경우 실제 매각이 이루어지지 않아 공매가액도 확정되지 않았으므로 위 공매공고상의 주식 액면가를 시가로 인정할 수 없다(서울고등법원 2007누20210, 2007.12.26.; 서울행정법원 2006구합45180, 2007.6.29.).

⑦ 국세체납으로 압류에 의하여 공매된 비상장법인의 주식의 공매가액은 매수자가 이해관계가 있는 자에게 제한될 수밖에 없는 점으로 보아 시가로 볼 수 없다(국심 2007서3545, 2008.6.30.).

⑧ 수용이 진행 중인 토지를 증여받은 경우 수용결정가액이 증여일로부터 3개월 이전이고, 주위환경 변화로 가격변동요인이 있는 경우 수용가액은 시가로 볼 수 없다(조심 2011전2887, 2011.10.19.).

➍ 감정가액 및 소급감정가액의 시가 인정 여부

4－1. 시가에 관한 규정은 예시적 규정임.

대법원 판례는 시가란 “원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이다”라고 판시함으로써 상속세 및 증여세법상 시가에 관한 규정을 예시규정으로 해석하고 있다(대법원 2000두5098, 2001. 8.21.).

4－2. 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액

① 평가기준일 전·후 6개월(증여:3개월) 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 상속재산(면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함)에 대하여 상속세의 납부목적에 적합하고 상속개시일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이다.

*법인세법의 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 가액도 시가로 인정

② 평가기준일 전 6개월(증여:3개월)을 경과하고 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 상속개시일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 감정가액의 평균액은 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다.

4－3. 시가로 보는 감정가액의 확대(유사한 재산, 평가심의위원회의 자문가액 등)

1) 당해 재산에 대한 매매가액 등만 인정(1999.12.31. 이전)

상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 경우에만 그 감정가액을 시가로 인정하였다(1997.1.1.∼1999.12.31. 이전).

2) 감정목적에 관계없이 원형대로 평가한 감정가액은 시가로 인정(2000.1.1. 이후)

① 감정목적에 관계없이 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하고 평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 평가한 감정가액의 평균액이 공시지가 및 기준시가 등의 80% 이상인 경우 시가로 인정하였다(재산상속 46014－1095, 2000.9.8.).

② 감정가액의 평균액이 공시지가 등의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 감정한 재감정가액과 납세자가 신고한 가액 중 높은 감정가액을 시가로 인정하였다.

3) 평가대상보다 열악한 조건의 유사한 감정사례가액을 시가로 인정(2004.1.1. 이후)

당해 재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 재산의 매매 등 가액도 시가의 범위에 포함되었다(상증령 §49 ①).

*평가대상보다 비교적 열악한 조건의 감정사례가액은 시가로 인정하고 있는 반면, 평가대상보다 우위에 있는 조건의 다른 감정사례가액은 시가로 인정하고 있지 않는 것이 심판례의 입장임.

4) 감정가액의 평균액이 공시지가의 80% 이상인 경우에도 부적정하다고 인정되는 경우 평가심의위원회의 자문을 거쳐 재감정가액을 시가로 할 수 있음(2005.1.1. 이후).

감정가액의 평균액이 공시지가 등의 80% 이상인 경우에도 국세청(지방청) 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등에 비추어 당해 감정가액을 시가로 보는 것이 부적정하다고 인정되는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 가액을 시가로 본다.

5) 감정가액이 보충적 평가액과 유사매매사례가액의 90% 중 적은 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 감정의뢰할 수 있음(2011.1.1. 이후).

단, 세무서장이 다른 감정기관에 감정한 가액이 납세의무자가 제시한 가액보다 낮은 경우에는 납세의무자가 제시한 감정가액에 의한다(상증령 §49 ① 2호 단서).

상속세법 및 증여세법상 시가·감정가액 평가기준

- 과세관청 소급감정가액 시가로 인정 않음이 원칙

4－4. 주식 및 출자지분의 감정가액은 시가로 인정하지 않음.

주식(상장·코스닥 주식 및 비상장주식 등 포함) 및 출자지분의 감정가액은 시가로 인정하지 아니한다(상증령 §49 ① 2호).

*단, 주식을 평가하기 위한 재산의 감정가액은 시가로 인정함.

*비상장주식에 대한 감정가액은 시가에 해당되지 않음(대법원 2008두1849, 2011.5.13.).

4－5. 2인의 개인공인감정사가 감정한 가액은 시가로 보아야 함.

그동안 개인공인감정사가 감정한 가액은 시가로 보지 않았으나(재삼 46014－1119, 1996.5.4.), 2015.2.3. 이후 양도분부터는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자(법인사업자＋개인사업자)로 변경됨에 따라 시가감정평가는 감정평가사의 본연의 업무이므로 개인감정평가사도 감정기관에 포함하도록 확대하였다(소령 §176의 2 ①, 소령 §178의 3 ②, 부령 §64, 국조령 §38).

4－6. 납세자가 신고한 1개의 감정기관의 감정가액은 시가로 볼 수 없음.

① 납세자가 신고한 1개의 감정기관이 평가한 감정가액은 상속세 및 증여세법상 시가의 범위에 포함되지 않는다(재재산－582, 2007.5.18.; 재산－212, 2009.9.14.; 조심 2008중0954, 2008.6. 19.).

② 1개의 감정평가기관이 담보제공목적으로 시가를 제대로 반영하지 않고 평가한 감정가액은 시가로 인정하기 어렵다(조심 209광0057, 2010.3.17.).

4－7. 납세자가 기준시가 등으로 신고하였다 하더라도 담보대출 목적으로 1개의 감정기관의 감정가액이 있는 경우 시가로 보아 과세할 수 있음.

처분청이 시가로 본 감정가액은 청구인 등이 대출을 받기 위하여 상속개시 5개월 전에 평가한 가액인 데다, 소송에서 법원의 요구로 소급감정한 가액보다 낮은 것으로 볼 때 처분청이 비록 1개의 감정가액으로 평가하였다 할지라도 이 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다(심사상속 2008－0013, 2008.12.3.).

*즉 납세자는 증여시점 등에 하나의 감정가액이 있는 경우 그 감정가액 등이 공시지가보다 큰 경우에는 감정가액으로 신고하며, 그 감정가액 등이 공시지가보다 작은 경우에는 공시지가로 신고하여야 함.

4－8. 대법원의 경우 1개의 감정기관의 감정가액도 시가로 봄.

증여의사의 합치가 없었더라도 수증자가 증여물건을 담보로 대출을 받은 행위는 증여의 추인에 해당하고, 대출을 위한 감정평가액을 시가로 보는 것은 타당하며, 감정평가기관이 단 하나일지라도 달리 볼 이유가 없다(광주고법 2006누2694, 2007.9.27.).

단, 부동산 거래시점이 너무 오래되어 취득가액을 알 수 없는 감정가액은 엄격한 요건하에서 제한적으로 해석하여야 하며, 2개 이상의 감정평가법인에서 평가한 감정가액을 사용하여야 하는 것임(대법원 2015누61834, 2016.1.12.)

4－9. 외국 감정기관의 감정가액은 인정되지 않으나, 2인의 국내 또는 국외 감정기관에 의뢰한 가액에 의할 수 있음.

외국 감정기관의 감정가액은 인정되지 않으나, 일반적인 평가방법에 따라 평가하는 것이 부적당하여 국외재산 평가규정에 따라 평가한 경우 2인의 국내 또는 국외 감정기관에 의뢰한 가액에 의할 수 있다(재산세과－60, 2009.8.28.; 법인세과－1230, 2009.11.5.).

4－10. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 감정하거나 원형대로 감정하지 아니한 경우 시가로 보지 않음(상증령 §49 ①).

① 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

② 평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 해당 감정가액

③ 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액이 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그 다른 감정기관의 감정가액을 적용하지 아니한다.

4－11. 국세청 및 조세심판원은 원칙적으로 소급감정가액을 시가로 인정하지 않음.

① 현재의 재산평가는 거래의 실례가 많지 않아 대부분 보충적 평가방법에 의하여 신고하고 있는 실정이며, 상속인이 기준시가로 하여 자진신고 및 처분청이 이를 채택하여 결정한 경우 추후 상속개시일을 전후한 소급감정가액이 있다 할지라도 이를 적용하지 않는 것이다(재산 01254－3725, 1986.12.18.).

② 만약 기준시가보다 낮은 소급감정가액을 시가로 본다면 기준시가로 평가하여 신고한 납세자와의 불공평을 초래, 조세시효 내에서는 납세의무의 종결이 불확실하여 법적 안정성을 저해하고 있으므로 공시지가가 객관적으로 부당하다고 인정되어 납세자에게 불이익을 구제하기 위한 범위 내에서 한정적으로 적용하는 것이 타당하다(심사법인 98－125, 1998.7.10.; 국심 2002전690, 2002.8.8.; 국세청 적부 2003－1042, 2003.10.21.).

③ 또한 소급감정을 인정한다면 과세관청은 소급감정을 위한 예산확보가 되지 않아 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 국세청은 일괄되게 소급감정가액은 인정하지 않고 있다(국심 2007중0578, 2007.5.2. 등).

④ 그러나 납세자가 감정평가하여 신고한 것에 대하여 감정평가방법상 흠결을 보완하여 쟁점부동산의 양도당시 적정한 교환가치를 산정하도록 한 결정에 따라 조사청이 재감정을 하였는 바, 비록 소급감정이라 하더라도 양도당시 가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 적용하는 것이 타당하다(국세청 적부 2007－0026, 2007.4.27.).

•(전)국세청 심사과(5년 근무)
감사과(7년 근무), 재산세과
국제조세과(본청 근무)
•역삼 법인세과장 등 국세청 근무 36년
•(현)서울시립대학교
세무전문대학원 조세쟁송과정 강사
•저서:•‘세무조사시 거래유형별 부당행위
계산 부인’ ‘상속·증여세 실무’
•‘불복과 부당행위 계산부인’
-세무조사 및 컨설팅 사례 중심
(2015년 11월 발간)

김종관 세무사 kukse219@naver.com 다른기사 보기