라. 공동주택(아파트·연립주택·주상복합건물)의 보충적 평가

➊ 공동주택의 경우에는 국토교통부장관이 매년 고시하는 가격으로 평가함.

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 제1항에 따른 국토교통부장관이 고시한 공동주택가격으로 평가한다.

 

사회통념상 매매대금이 대부분 지급되고

미미한 금액이 남은 경우 사실상 취득으로 보고

과세당국이 상속세를 과세한것은 정당(대법원 2009두4562)

 

➋ 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 별도로 매년 고시하는 경우에는 그 공동주택고시가격으로 평가함.

다만, 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우에는 그 공동주택가격으로 평가한다(상증법 §61 ① 4호).

•아파트

•165제곱미터 이상의 연립주택

*소재지 관할세무서에 비치되어 있는 공동주택기준시가 대장 및 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts. go.kr “기준시가 조회”)에 수록된 공동주택기준시가를 적용함.

➌ 사회통념상 매매대금의 대부분이 지급되고 미미한 금액이 남은 경우 사실상 취득하였다고 봄이 상당하므로 상속재산으로 보아 상속개시일 현재 고시된 기준시가로 평가하여 신고한 것은 정당함(조심 2009구1262, 2009.11.20.; 대법원 2009두4562, 2009.5.28.).

⇒ 국세청은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 과세

마. 개별주택(단독·다가구주택) 및 공동주택가격이 없는 주택의 보충적 평가

➊ 2010.1.1. 이후 주택의 보충적 평가:국토해양부장관의 표준주택가격 또는 시·군·구청장의 개별주택가격

납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 다음 어느 하나에 해당하는 가액으로 한다(상증령 §50 ④, 상증집행기준 61－50－9).

① 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제7항에 따른 비준표에 따라 납세지관할세무서장이 평가한 가액

② 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

③ 지방세법에 따라 시장·군수가 산정한 개별주택가액·공동주택가액

④ 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

➋ 2009.12.31. 이전 주택의 보충적 평가

개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택에 대하여는 ① 토지는 개별공시지가로 평가하고 ② 건물에 대하여는 일반건물기준시가로 평가한다. 즉 건물은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 기준시가를 적용한다(재산세과－638, 2009.3.26.).

➌ 주택의 고시가격보다 부수토지의 개별공시지가가 더 큰 경우에도 주택은 고시가격으로 평가함(상증집행기준 61－50－8; 재산－1439, 2009.7.15.).

➍ 상가건물 일부에 대해 개별주택가격이 공시된 경우 언제부터 주택으로 볼 수 있는지 등의 판단은 관할세무서에서 제반사항을 종합하여 사실판단할 사항임(부동산거래과－1071, 2010.8.17.).

➎ 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 경우 양도소득세 관련 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임(부동산거래과－363, 2010.3.10.).

➏ 고가주택의 환산취득가액도 전부 주택 기준시가를 적용하는 것임(대법원 2015두37235, 2016.1.28.).

① 주택의 연면적이 주택외 부분(건물)의 연면적보다 넓은 겸용주택은 그 전부를 주택으로 봄(고가주택).

② 고가주택의 환산가액의 적용시 전부 주택으로 보아 주택기준시가를 적용하는 것임(건물기준시가를 적용하면 안됨)

바. 지상권의 보충적 평가

➊ 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말함(민법 §279).

① 지상권은 토지소유자에 대한 권리가 아니라 토지를 배타적으로 지배하는 권리로, 지상권의 양도나 전대를 하는데 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없으며, 지상권의 양도성이나 상속성이 있는 것이다.

② 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말하며, 전세권과 지역권은 토지를 이용한다는 점에서는 지상권과 동일하나, 타물건의 소유를 목적으로 하지 않으므로 지상권과는 차이가 있다(상증집행기준 61－51－1).

➋ 지상권의 평가방법

① 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 2%를 곱하여 계산한 금액에 대한 해당 지상권 잔존연수를 감안하여 현재가치로 환산한 가액으로 평가한다(상증령 §51 ①, 상증집행기준 61－51－2).

② 민법상 지상권 잔존연수

지상권은 계약으로 지상권의 잔존연수를 정하는 경우에 그 기간은 다음 표의 연한보다 단축하지 못한다. 또한 계약으로 지상권의 잔존연수를 정하지 아니한 때에는 다음 표의 최단존속기간을 적용한다(민법 §280·§281).

<지상권의 존속연수>

*앞의 존속기간보다 단축한 기간을 정할 때에는 앞의 존속기간까지 연장함(민법 §281 ①).

➌ 지상권의 평가사례

<사례> 지상권이 설정된 토지의 공시지가 10억원, 존속연수 5년일 경우

•각 연도의 수입금액：10억원×2%＝2천만원

•평가액＝2천만원×이자율이 10%이고 기간이 5년일 때 현재가치 합계(3.79079)＝75,815,800원임.

사. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 보충적 평가

➊ 부동산을 취득할 수 있는 권리는 취득시기가 도래하기 전에 해당 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말함(준칙 §28)

① 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함

② 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리(아파트당첨권)

③ 지방자치단체·한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

④ 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 등

 

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