■참고

<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교>

○ 적용시기 및 유의할 점

▶ 3주택(주택 입주권 포함) 이상자기 투기지역 내 주택 양도 시 추가세율(누진세율 +10%포인트) 적용

- 2017.8.3. 이후 양도분, 즉 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 2017.8.3.이후 분부터 적용됨. 2017.8.3. 전에 계약하고 잔금청산일이 8.3.이후인 경우에도 추가세율이 적용됨. 이는 신뢰이익을 침해하여 무효라는 의견이 있으나 투기억제가 신뢰이익 보호보다 우선한다는 이유로 대법원에서도 잔금청산일 또는 등기접수일 기준으로 추가세율을 적용하는 것이 적법하다는 판결이 있었다.

▶ 1세대1주택자가 투기지역 내 농어촌주택을 취득하여 보유 중에 기존의 주택을 양도하는 경우 농어촌주택의 주택 수 포함

- 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)에 의하면 1세대1주택자가 농어촌주택(고향주택 포함)을 취득하여 3년 이상 보유 후에 농어촌주택 취득 전에 보유 중이던 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 양도로 본다. 이 경우 지정지역(투기지역) 등에 소재하는 농어촌주택 취득은 제외된다.

- 그러므로 2017.8.3.지정지역(투기지역)으로 지정된 서울 11개 지역, 세종시 지역의 농어촌주택을 2017.8.3.이후 취득(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)하는 경우 조특법 제99조의4(농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)가 적용되지 아니한다.

▶1세대 2주택 이상자의 조정지역 내 주택 양도 시 추가세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

- 2주택자가 조정지역 내 주택 양도 시(누진세울 +10% 포인트), 3주택 이상자가 조정지여 내 주택 양도 시(누진세율 + 20% 포인트) 추가세율 적용 및 장기보유특별공제 배제:정부가 소득세법 개정안을 정기국회에 제출하였으며, 국회에서 정부안대로 세법이 개정될 경우 조정지역 내 주택을 양도하고 2018.4.1. 이후 잔금을 받거나 등기를 이전하는 주택 양도에 적용할 예정임.

※조정지역 내에 주택을 가지고 있는 다주택자는 2018.3.31.까지 양도하든지 임대주택으로 등록해야 불이익을 피할 수 있다.

▶조정지역 내에서 분양권전매자 50% 중과 세율 적용

- 정부가 소득세법 개정안을 정기국회에 제출하였으며, 국화에서 정부안대로 세법이 개정될 경우 조정지역 내 분양권을 앙도하고 2018.1.1.이후 잔금을 받는 분부터 적용할 예정임.

▶ 조정지역 내 1세대1주택 양도자에게 2년 거주요건 부과

2017.8.3. 이후 조정지역 내 주택을 취득하여 양도하는 경우 1세대1주택 판정 시 2년 이상 거주요건이 새로이 부과된다. 그러므로 조정지역 내 주택이라도 2017.8.3. 전에 취득한 주택은 거주요건이 적용되지 아니함, 그리고 조정지역으로 지정된 지역이 추후 해제되더라도 조정지역으로 지정된 기간에 취득한 주택의 거주요건은 그대로 유지됨.

다만, 2017.8.2.이전에 무주택 세대가 조정지역 내 주택 매매(분양) 계약을 하고 ‘계약금’을 지급한 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건인 ‘거주요건’을 적용받지 않는다.

기획재정부는 8월 12일 국무회의를 거쳐 조정지역 내 1세대1주택자에 대한 비과세 거주요건 적용과 관련해 이 같은 내용의 소득세법 시행령(§154①, ⑧) 개정을 확정했다고 밝혔다.

당초 8.2 부동산대책 발표 시에는 8월 3일 이후에 조정지역 내에서 취득한 아파트를 양도할 경우 2년 이상의 거주요건을 적용하는 것으로 알려져 왔다. 이 경우 세법상 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 8월 3일 전에 취득계약을 하고 잔금청산일이 8월 3일 이후인 주택 취득자가 소급해서 거주요건을 적용받는 문제점이 지적돼 왔다.

이번에 개정된 소득세법 시행령에 따르면 무주택 세대가 8월 2일 이전에 매매(분양) 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증거서류로 확인되면 거주요건이 적용되지 않는다. 아파트 분양을 받아 계약금을 낸 상태에서 아파트 완공 후 잔금을 내고 소유권 이전까지 몇년이 걸리는 것을 감안해 무주택자인 실수요자가 거주요건을 적용받아 비과세 혜택을 받기 어려운 점을 감안한 조치로 보인다.

하지만 8월 2일 이전에 조정지역 내 주택 매매계약을 체결한 세대가 무주택자가 아니고 잔금청산일 또는 등기접수일이 8월 3일 이후에 도래하는 경우 동(同) 주택을 양도하고 1세대1주택 요건을 따질 경우 2년 이상 거주요건이 적용됨을 유의해야 한다.

나. 양도차익 계산 시 취득가액

다. 비사업용 토지 해당 여부 검토 철저(소법§104의 3)

임야의 경우 토지이용계획확인원을 발부받아 소령§168의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하는지 여부를 철저히 검토할 것

라. 겸용주택(주택 + 상가 등 주택 외 건물)의 양도소득세를 환산취득가액으로 계산함에 있어서는 반드시 ‘개별주택공시가격확인서’를 발부받아 주택공시가격으로 공시된 주택부수토지면적과 주택면적을 확인하여 취득·양도 시 개별주택공시가격 기준으로 환산한 취득가격으로 주택 양도소득세를 계산하고, 나머지 토지는 공시지가, 건물은 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액으로 양도소득세를 계산해야 함.

마. 자경농지, 토지수용, 농지대토, 신축주택 취득세감면 등 소득세법과 조특법상 양도소득세 비과세·감면의 요건을 철저히 검토

바. 양도소득의 부당행위계산부인 규정에 따라 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물(소법94① 1호), 회원권 등(소법§94·① 4호 나목)을 증여받은 날부터 5년 이내에 양도한 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 증여자가 취득한 가액을 필요경비로 계산(이월과세)

사. 소득세법상 양도·취득 시기는 매매의 경우 대금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날임, 지가 건설자산의 경우 취득일은 준공검사일이 되나, 타인 건설 자산을 건설 중에 계약한 경우 준공검사일이 되나 잔금청산일이 준공검사일보다 늦은 경우 잔금청산일이 취득일임.

아. 부담부증여에 따른 양도차익을 계산할 때 공제되는 취득가액을 부담부분이 증여가액에서 차지하는 비율로 안분하여 공제하지 아니하고 취득가액 전부를 공제하여 신고한 사례

자. 환지예정지구내의 토지를 취득한 경우 당해 토지를 양도한 때 취득가액 계산은 환지면적을 기준으로 평가하여야 함에도 환지 이전 종전 토지의 면적을 기준으로 취득가액을 계산한 사례

2. 양도소득세의 사고 사례

가. 세대를 달리하는 2주택 양도 상담착오 사례

납세자는 부동산 증여와 관련하여 2014년 사망한 배우자로부터 상속받은 2주택(1주택은 공동명의, 1주택은 피상속인 명의)중 1주택을 어떻게 처리하는 것이 좋은지를 상담 요청함.

이에 세무사사무소는 세대를 달리하여 2주택을 상속받은 경우 보유기간이 가장 오래된 것을 양도 시 양도소득세는 비과세되므로 부담부증여를 하면 절세를 할 수 있다고 상담하여 납세자는 子에게 부동산을 부담부증여 하고 세무사는 증여세 및 양도소득세 신고서 제출함(양도세는 비과세).

이후 관할세무서는 상속 개시 전에도 피상속인과 상속인은 부부관계로서 세대를 함께한 상태이므로 1세대2주택이었고 상속 후에도 1세대2주택이므로 배우자 사망으로 상속 받은 경우 먼저 양도하는 주택에는 양도세가 과세된다는 안내와 함께 양도소득세 과세함.

나. 소득세법상 양도소득의 부당행위계산에 대한 판단 착오

세무사사무소에서 2016년 05월 31일 Y(수증자)가 특수관계인 K(증여자)로부터 증여받은 부동산의 양도소득세 신고업무를 대리하면서 Y가 양도한 토지는 소득세법 제101조 제2항, “양도소득의 부당행위계산 부인" 규정, ‘특수관계인으로부터 증여받은 자산을 증여일부터 5년 이내에 양도한 경우에는 수증자의 증여세와 양도소득세의 합계액이 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세액보다 적은 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 본다는 규정에도 불구하고, Y의 양도소득세로 신고하였으나, 동 건은 수증자(Y)의 증여세 및 양도소득세가 증여자(K)의 직접 양도로 보는 경우의 양도소득세보다 적은 경우에 해당하므로, K의 양도소득세로 신고하여야 함에도 Y의 양도소득세로 신고하면서 발생한 사고임.

다. 취득시기 결정에 대한 착오로 인한 양도소득세 부과 사례

세무사사무소에서 납세자의 양도소득세 예정신고업무를 대리하면서 납세자의 양도자산 취득일자를 양도자산의 사용승인일인 1987.9.20로 신고하지 않고 등기부등본상 등기접수일인 1990.5.28로 결정하여 발생한 사고.

라. 상속·증여받은 자산의 취득가액 계산 착오

세무사 A가 2015년 5월 31일 K의 양도소득세 예정신고 업무를 수행함에 있어서 K가 양도한 부동산에 대한 취득가액 평가 시, 소득세법시행령 제163조 제9항에 의해 증여받은 양도자산의 취득가액은 증여일 현재 기준시가에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 평가하여야 함에도 불구하고, K의 양도자산 취득가액을 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산가액으로 평가하여 양도소득세 확정신고 업무를 수행한 잘못으로 인하여 발생한 사고.

마. 양도소득세 예정신고서를 우편 접수하면서 신고기한 내 접수하지 아니한 사례

세무사사무소에서 의뢰인의 양도소득세 예정신고업무를 대리하면서 양도소득세 예정신고 법정신고기한내인 2014년 4월 30일까지 양도소득세 예정신고서를 접수하지 아니하고 2014년 5월 31일 우편 접수하여 발생한 사고로, 예정신고기한 이내에 양도소득세 신고를 하지 아니하여 발생한 사고.

Ⅱ. 종합소득세

1. 종합소득세 신고 시 주의사항

가. 이익잉여금의 처분에 의한 주주별 배당소득을 소득세 신고 시 미반영하고 원천징수ㆍ납부하지 않은 사례

나. 신고서상 상품매출액에 판매장려금, 판매수수료 일부를 누락하여 신고한 사례

다. 가공자료로 판명된 매입금액에 대해서는 분양원가에 반영할 수 없음에도 불구하고 소득세를 신고하면서 가공자료의 매입금액을 분양원가에 반영하여 필요경비로 신고한 사례

라. 소득세를 면제받거나 감면받은 경우 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상하여야 하며, 계상하지 아니한 사업자는 감가상각이 의제되어 감가상각시인부족액에 대하여 추후 감가상각을 할 수 없음에도 감가상각 적용하여 신고한 사례

2. 종합소득세 사고 사례

가. 근로소득공제 과다적용 및 수입배당금 누락 사례

납세자의 종합소득세 신고 과정에서 세무사사무소는 근로소득공제 적용시 B(주)와 C(주)의 근로소득을 합산하여 근로소득공제를 적용해야함에도 불구하고 각각 개별로 근로소득공제를 적용하여 근로소득공제를 과다하게 적용(과다적용금액:11,000,000원)하고, 또한 의뢰인이 배당소득(199,500,000원)을 누락하여 신고함.

세무사사무소는 납세자의 2014년 귀속 종합소득세 신고를 하는 과정에서 전기신고분(2013년 귀속)과 내용 비교 검토하는 과정에서 전기분의 오류사항인 근로소득공제 과다공제 및 배당소득이 누락된 사실을 발견하고 2015년 6월 종합소득세 수정신고함.

박상근 세무사 kukse219@naver.com 다른기사 보기