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특수관계인에게 임대한 부동산의 임대료 등 시가산정 방법
특수관계인에게 임대한 부동산의 임대료 등 시가산정 방법
  • 이승구 기자
  • 승인 2017.10.19 08:42
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특수관계 있는 거주자와 내국법인간의 부동산 임대차 거래시 임대료 시가는 임대차 계약체결 시점의 법인세법 시행령 제89조 제1항‧제2항‧제4항을 순차적으로 적용해 산출한 가액으로 함

특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의 ‘법인세법 시행령’ 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용해 산출한 가액으로 한다는 국세청의 유권해석이 나왔다.

국세청은 특수관계인에게 임대한 부동산의 임대료 등 시가산정 방법에 관한 질의에 이같이 사전답변했다(법인, 서면-2016-법인-5909, 법인세과-797, 2017.03.29.).  

국세청은 회신에서 “귀 질의의 경우 ‘법인세과-1212, 2010.12.30.’과 ‘서면인터넷방문상담2팀-2394, 2004.11.22.’ 사례를 참고하라”라고 밝혔다.  

먼저 법인세과-1212, 2010.12.30. 내용은 ‘특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용해 산출한 가액으로 해 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속해 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 계약에 의해 수수한 임대료가 시가에 해당하는지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치‧이용상황‧노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작해 사실판단할 사항’이다.

또한 서면인터넷방문상담2팀-2394, 2004.11.22. 내용은 ‘귀 질의의 경우 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어 법인이 특수관계자에게 부동산을 임대하는 경우 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용해 계산한 금액으로 하는 것이나, 이 경우 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 같은 조 제4항 제1호의 규정에 의해 계산한 금액을 시가로 하는 것’이다.

사실관계를 보면 질의법인은 ○○도 ○○에 나대지를 소유하고 있는데, 이 토지에 특수관계법인과 공동으로 건물을 다음과 같이 신축할 예정이다.

층수

소유권

용도

지상4층~지상13층

특수관계법인

특수관계법인 사용

지하1층~지상3층

질의법인

제3자 임대

지하8층~지하2층

질의법인 및 특수관계법인

공동부속시설(주차장 등)

건물 신축에 따른 건축비 등은 건물에 대한 면적 비율 등에 따라 분담하고, 추후 공사완료 시점에 감정평가를 받아 그 감정가액을 기준으로 건축비 등을 안분 및 정산하기로 약정했다.

이 같은 사실관계에서 질의내용은 (질의1)건물 착공시부터 완공시까지 토지 임대면적을 건물의 예정사용 면적 비율로 안분하는 방식이, 법인세법 상 시가에 부합하는지 (질의2)토지 임대면적을 예정사용 면적 비율로 산정한 경우, 건물 완공시점에 확정사용 면적 비율로 정산해야 하는지이다.

또한 (질의3)질의법인이 건물 4개층을 제3자에게 보증금 500억원에 임대하는 경우, 감정가액 기준으로 안분 시 법인세법 상 적정한지 (질의4)지하1층~지상3층 부동산 감정가액이 640억원이고 제3자로부터 500억원 보증금 수령하며 지상4층˜지상13층 감정가액이 960억원인 경우, 특수관계있는 법인으로부터 수취할 토지 임대 보증금은 187.5억원(부동산 전체 보증금 환산액 750억원을 감정가액 비율로 안분)이 적정한지이다.

이와 함게 (질의5)질의법인이 특수관계법인에게 토지 임대 보증금은 수령하지 않고 주변 월세전환율을 감안해 임대료를 수령하는 경우, 시가에 부합하는지이다.

 


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