부동산 과다보유법인은 당해 법인의 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등의 합계액이 자산총액의 50% 이상인 법인을 말한다(상증령 §54 ① 단서).

*토지＋건물＋부동산에 관한 권리＋지상권＋전세권과 등기된 임차권≥자산총계의 50%인 법인

*이 경우 자산총액의 50% 이상 여부는 소득세법시행령 제158조 제3항의 규정에 의해 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)을 기준으로 판단함(소령 §153 ③).

청산법인·휴폐업법인·결손법인 등은 장래의 수익력을 기준으로 정상적인 순손익가치를 평가하는 것이 불합리한 아래의 유형의 법인에 대하여는 순자산가치로만 평가하도록 의무화하였다(상증령 §54 ④, 의무규정임).

⇒ 순자산가치에 의하여 평가하는 경우에는 영업권평가액을 가산하지 아니함(상증령 §55 ③ 단서).

비상장 중소기업의 주식 중 보충적 평가방법이 당해 업종, 자본금, 매출액규모 등이 유사한 상장 및 코스닥상장법인의 주가에 비해 불합리한 경우 납세자는 국세청에 설치된 비상장주식 평가심의위원회에 평가를 신청할 수 있다(2005.1.1. 이후).

5－2. 1주당 순자산가치의 계산

*자산총액:대차대조표상 자산가액＋평가차액＋자산에 추가하는 가액－자산에서 제외되는 가액

*부채총액:대차대조표상 부채가액＋평가차액＋부채에 추가하는 가액－부채에서 제외되는 가액

☞ 순자산가치는 평가기준일 현재의 순자산가액으로 가결산을 하여야 함.

☞ 발행주식총수는 평가기준일 현재의 발행주식총수 등임.

•1주당 순자산가치의 계산시 발행주식총수 등은 평가기준일 현재의 발행주식총수 등에 의함(서일 46014－11686, 2002.12.12.).

•회사가 발행한 전환주식수, 상환우선주(배당우선주식 포함)도 발행주식총수에 포함함(재삼 46014－3306, 1995.12.26.; 서면4팀－1894. 2004.11.23.; 서면4팀－3474, 2007.12.5.; 재삼 46014－3209, 1995.12.13.).

•내국법인의 주식이란 의결권이 있는 주식을 의미하는 것이므로 의결권이 없는 경우에는 발행주식총수에서 제외하는 것이 타당함(서면4팀－493, 2005.3.31.).

•평가기준일 현재 발행되지 않은 신주는 포함되지 아니하는 것임(서면4팀－1179, 2004.7.27.).

☞ 순자산가액은 상속개시일 현재의 재산을 법이 정하는 바에 따라 평가한 가액에서 부채를 공제하는 것으로 하되, 그 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인의 시가감정서에 의할 수 있도록 함(상증령 §55 ①).

☞ 다른 비상장법인의 주식을 10% 이하로 소유하는 경우:취득가액 선택적용 가능

5－3. 1주당 순손익가치의 계산

비상장주식의 평가요소 중 수익가치에 대해 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 2이상의 신용평가전문기관 등이 산출한 1주당 추정이익의 평균액에 의할 수 있도록 했다(상증령 §56 ②). ⇒ 납세자가 선택가능함.

5－4. 비상장주식의 최대주주 주식 등의 할증평가가산율 적용(상증법 §63 ③)

*최대주주 보유비율:증여일로부터 1년 내 양도 또는 증여한 주식수를 합산하여 계산

*중소기업할증률은 2005.1.1.∼2012.12.31.까지 면제함.

 

납세자 평가 신청한 서류 등 부실 제출·오류있는 경우

기한 정해서 1회 한해 보정요구…반려도 가능

 

7. 비상장중소기업 주식의 평가심의위원회 평가제도

❶ 평가심의위원회 평가제도의 도입취지(2005.1.1. 이후 적용)

비상장주식의 경우 불특정다수인간에 거래가 많지 않아 시가로 확인되는 경우가 적어 일률적으로 보충적 평가방법을 적용해 평가함에 따라 기업의 실질가치가에 비해 과대평가되거나 과소평가되는 사례가 있어도 세법에서 업종별·규모별로 세분화된 회사의 특성을 감안하여 구체적으로 규정하는 것도 쉽지 않아 우선 과대평가되는 비상장 중소기업주식에 대하여는 2005.1.1. 이후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터는 납세자의 신청을 받아 국세청에 설치된 평가심의위원회에서 개별기업의 특성에 맞는 다양한 평가방법에 의하여 산출한 평가가액을 제시하거나 당해 중소기업에 적합한 평가방법을 제시할 수 있도록 하고, 납세자는 동 평가가액 또는 평가방법을 적용한 평가가액으로 상속세 및 증여세를 신고할 수 있도록 함으로써 과세형평 및 납세자와의 마찰소지를 축소하도록 했다(상증령 §56의2).

 

➋ 평가심의위원회에 비상장주식 등의 평가신청 및 결과통지

1) 납세자의 비상장주식 등 평가신청

상속세 또는 증여세 납세의무가 있는 자로서 위원회가 제시하는 평가가액 등으로 비상장 중소기업 주식을 평가하고자 하는 납세자는 비상장법인의 보충적 평가액 및 평가관련 서류 등을 첨부하여 법정기한 내에 위원회에 신청해야 한다.

① 비상장중소기업의 주식평가신청서
② 평가대상 또는 반려대상 여부검토서
③ 유사상장법인 주가비교평가액계산서
④ 유사상장법인 종가명세서
⑤ 유사상장법인 선정검토서
⑥ 비상장주식 평가조서
⑦ 순손익액 계산서
⑧ 순자산가액 계산서
⑨ 평가차액계산명세서
⑩ 영업권평가조서
⑪ 위 내용을 입증할 수 있는 증명서류 등

2) 비상장주식 등 평가가액 결과통지

위원회에서는 신고기한 만료 1개월 전까지 평가가액 등에 대한 결과를 통지해야 한다.

➌ 비상장주식 등의 평가신청의 기준(모두 충족해야 신청할 수 있음)

① 중소기업기본법상 비상장중소기업에 해당할 것(상장법인·코스닥상장법인이 아닐 것)

② 거래가액 등 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당할 것

③ 사업개시 후 2년 이상 경과 및 주당 경상이익·주당 순자산가액·자본이익률이 양수(＋)일 것 ⇒ 자본이익률＝당기순이익/(자산－부채)

④ 유사상장법인이 2개 이상일 것

⑤ 비상장법인의 보충적 평가액이 유사상장법인 비교평가액의 단순평균값보다 30% 이상 높을 것 ⇒ [(보충적 평가액－유사상장법인 단순평균값)/보충적 평가액]≥30%

 

❹ 비상장주식 등의 평가신청서의 반려의 기준

납세자가 평가를 신청한 서류 등에 부실제출 및 오류가 있는 경우에는 기한을 정해 1회에 한하여 보정요구를 할 수 있으며, 다음의 요건에 해당되는 경우에는 반려한다.

① 납세자가 신청관련 서류를 기한 내에 제출하지 않은 경우(신청기한 경과)☞ 위원회 심의없이 바로 반려

② 비상장중소기업이 평가신청기준을 충족하지 못한 경우☞ 위원회 심의없이 바로 반려

③ 상속세 및 증여세 납부의무가 없는 자가 평가를 신청하는 경우☞ 위원회 심의없이 바로 반려

④ 납세자가 사실과 다른 회계처리 등을 통하여 상속·증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 경우 등 불합리하다고 인정되는 경우

*납세자가 평가신청서류 중 일부를 제출하지 않거나, 부실하게 제출한 경우 또는 당해 서류에 오류가 있는 경우에 지방청장은 납세자에게 1회에 한해 보정요구(훈령 §14 ④)

☞ 지방청장이 보정요구 후 위원회 심의없이 바로 반려

⑤ 평가신청요건을 충족하지 못한 경우(훈령 §13 ① 1호∼3호·5호)☞ 위원회에서 심의를 거친 후 반려

⑥ 납세자가 사실과 다른 회계처리 등을 통하여 상속·증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 경우 등☞ 위원회에서 심의를 거친 후 반려

*위원회로부터 비상장주식 평가액을 통지받은 경우에도 납세자가 허위로 관련서류를 기재하여 평가신청한 것이 확인되는 경우에는 당해 통지의 효력이 없는 것임.

 

❺ 평가심의위원회의 주요 업무

1) 비상장 중소기업의 주식가액 및 평가방법에 대한 심의(상증령 §56의2)

납세자의 신청을 받아 비상장주식의 평가가액(보충적 평가액)의 적정성 여부를 심의하여 다른 평가가액 또는 평가방법을 제시할 수 있고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 신청을 반려할 수 있다.

2) 상속재산 및 증여재산의 시가 인정 자문(훈령 §22)

① 지방청평가심의위원회는 영 제56조의2 제7항 및 제10항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 함)의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간(이하 “평가기간”이라 함)을 제외함) 중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말함) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 함)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우

2. 영 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상이지만 담보제공 목적 등 시가평가 외의 목적으로 감정을 받은 경우로서 그 감정가액이 해당 재산의 시가로 인정되기에는 부적정하다고 판단해 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 경우

3. 상속·증여세 외의 타세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제56조의2 규정을 준용하는 경우

4. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 따라 비상장주식에 대한 거래가액이 소액(액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액과 3억원 중 적은금액 미만의 금액을 말함)인 경우로서 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지에 대한 판단이 필요할 때

5. 그 밖에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요할 때

② 위 ‘①의 1.’을 적용함에 있어 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명해야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정 여부에 대한 자문에 응해야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 그밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

3) 기타 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위해 필요하다고 인정되는 경우에 자문함(2005.1.1. 이후)

 

❻ 평가심의위원회의 평가대상 해당 여부 검토절차

*유사상장법인 비교요소일람표 적용요령, 국세청, 2007.2.1.

1) 유사상장법인의 선정기준

유사상장법인은 평가기준일 현재 다음의 요건(일반기준, 업종기준, 규모요건)에 모두 해당하는 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이어야 한다.

① 일반기준:모두 충족

•상장일부터 6개월이 경과할 것

•최근 2년 간의 감사의견이 적정의견에 해당할 것

•최근 2년 간 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 합병, 영업의 양수도, 분할 등이 없을 것

•최근 2년 간 기업회계기준 위배로 인한 조치를 받은 사실이 없을 것

•최근 6개월 이내에 투자유의종목 또는 관리종목으로 지정된 사실이 없을 것

② 업종기준유사상장법인으로 선정하기 위한 업종기준은 소득세법 시행령 제145조 제1항에 따라 국세청장이 결정하는 기준경비율·단순경비율의 업종분류를 기준으로 하여 평가대상 비상장중소기업과 같은 중분류 이내에 해당하는 업종을 영위하되, 다만 도·소매 및 소비자용품 수리업의 경우에는 소분류 이내에 해당하는 업종을 영위해야 한다. 이 경우 당해 비상장중소기업 및 유사상장법인이 2이상의 업종을 영위하는 경우에는 매출의 비중이 가장 높은 업종을 주업종으로 한다.

 

•(전)국세청 심사과(5년 근무)
감사과(7년 근무), 재산세과
국제조세과(본청 근무)
•역삼 법인세과장 등 국세청 근무 36년
•(현)서울시립대학교
세무전문대학원 조세쟁송과정 강사
•저서:•‘세무조사시 거래유형별 부당행위
계산 부인’ ‘상속·증여세 실무’
•‘불복과 부당행위 계산부인’
-세무조사 및 컨설팅 사례 중심
(2015년 11월 발간)

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