납세자의 억울한 세금은 마땅히 되돌려 받아야 한다. 일단 과세당국에 의해 과세된 세금은 돌려받기가 어렵다. 제도상은 이의신청·심사청구·심판청구·행정소송 등 다양한 방법이 있으나 납세자 입장에서 보면 그 절차가 까다롭고 복잡해 전문성이 없으면 안된다. 세무사·회계사·변호사를 찾아가 하소연을 한다해도 ‘정통 길라잡이’가 아니면 인용과 승소를 이끌어 내기는 힘겹다. 국세신문은 창간 29주년을 맞아 인용률 99%란 경이적인 신기록을 세운 김종관 세무사에게 ‘비법의 공유’를 제안했다. ‘조세불복 인용과 기각 차이 알면 쉽다’를 연재한다. /편집자 주
제3장 시가
제4절 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법
24. 지방세법상 시가의 범위와 적용 순서
2) 건물 과표:지방세법상 시가표준액
➋ 일반건물의 취득세 과표와 시가표준액 적용
과세표준은 취득을 위해 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정돼야 할 것이고, 따라서 취득자가 취득재산의 실제 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비해 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득해 그대로 신고한 경우 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우에는 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악해 과세표준으로 삼아야 할 것이다.
그러나 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 될 여지가 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수 있으므로 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입해 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한해 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이며, 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 반한다고 볼 수도 없다(헌법재판소 99헌가2, 1999.12.23. 참조).
국토교통부장관이 구공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의해 검증이 이루어진 취득의 경우에는 신고한 가액을 과세표준으로 하되 검증 체계가 수립되지 않아 검증이 전혀 이루어지지 못한 경우에는 다시 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다(대법원 2008두21560, 2009.2.12.).
3) 차량·기계장비·항공기·입목·골프회원권·콘도미니엄회원권·종합체육시설이용회원권 과표:시가표준액
➊ 차량 등 기타 물건의 시가표준액은 지방세법 제6조 제3호에 규정한 토지와 제4호 중 건축물을 제외한 차량, 기계장비, 선박, 입목, 항공기, 골프·콘도·종합체육시설이용회원권, 어업권, 광업권에 대하여 시도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 매년 1.1. 현재 조사결정한 시가를 말한다. 매년 1.1. 현재로 시장·군수·구청장이 조사결정하는 시가를 시가표준액으로 한다. 다만, 1.1. 현재 시가표준액이 없거나 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상물건인 경우에는 과세사실이 발생한 때의 시가를 기준으로 하고, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경할 수가 있는 것이다.
➋ 매년 1.1. 현재의 차량 등의 시가표준액이 시가에 비하여 현저히 등락한 경우에 개인간 거래에 있어서 취득가액의 적용문제를 보면, 연식이 오래된 중고자동차(예:10년 이상된 자동차) 등을 거래하는 경우 취득당시의 시가표준액을 적용해 과세하는 경우 납세자의 조세저항을 야기하게 되고 납세자의 취득시 신고가액을 과세표준으로 하고자 하는 경우 그 가액이 과연 사실상의 취득가액으로 인정할 수가 있는 것인가에 대한 의문을 갖게 되는 것이다. 이 경우 과세대상물건의 시가가 현저하게 하락한 경우 사실상의 시가변동이 있을 때부터 소급해 시가표준액을 새로이 결정해 적용해야 하며, 특히 새로운 과세대상물건이 발생되거나 타시도와의 시가표준액이 현저하게 상이한 경우 이를 조정해 결정해야 하는 것이다. 만약 현저하게 시가와 시가표준액에 차이가 있음에도 불합리한 시가표준액을 과세표준으로 하여 과세를 하는 경우에는 위법문제가 발생되는 것이다. 이는 시가표준액결정의 대전제가 시가를 근거로 하여 결정돼야 하는 만큼 시가를 현저하게 벗어나서 시가표준액을 결정하는 경우에는 위법한 과표가 되는 것이다(대법원 94누1333, 1994.5.27. 참조).
4) 주택 및 건축물의 신축과 증축
➊ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 가격이 공시되는 주택에 대해 동법에 의해 공시된 가액으로 하나, 개별주택가격이나 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의해 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 시장?군수가 산정한 가액으로 한다.
➋ 건축물의 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의해여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용해 산출한다.
5) 지목변경
토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 ‘1.’의 가액에서 ‘2.’의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다(지령 §17).
1－3. 시가의 적용기준
➊ 시가는 당해 물건의 객관적인 교환가치를 의미하는 것이기 때문에 불특정다수의 당사자간에 자유로운 거래가 이루어진 경우 통상적으로 형성되는 가액이므로 정상가액을 의미한다(소령 §51 ⑤ 2호 참조). 그러나 판례에서는 자산의 시가라고 하는 경우에는 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액으로 보고 있다.
그러므로 시가는 거래자가 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과의 계속적으로 거래한 가격이나 제3자간의 일반적으로 거래된 가격에 의해야 할 것이고, 시가가 불분명한 경우에는 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의해 감정평가법인이 감정한 가액에 의해야 하며 감정가액이 없는 경우에는 소득세법시행령 제167조 제5항 및 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정을 준용해 평가한 가액에 의한다.
➋ 개인과 법인간에 재산을 거래하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의한 가액에 해당돼 당해 법인의 거래가 부당행위계산에 적용되지 아니하는 경우에는 부당행위계산으로 보지 아니한다. 다만, 거짓 그밖의 부정한 방법으로 조세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
그러므로 부당행위계산을 하기 위한 기준가액을 산정하기 위해서는 다음과 같은 시가를 기준으로 판단해야 한다.
➌ 사실상 장부가액의 변경이 있는 경우 입증방법
대물변제로 인한 취득을 할 당시에 장부기장상 오류된 금액으로 취득세를 신고납부했더라도 특정회계에서 실제 대물변제가액으로 정정처리한 것이 법원의 승인서 및 장부로 볼 수 있는 원장 등에서 입증된다면 이를 정당한 취득세과세표준으로 보는 것이다(행자부 세정－3604, 2005.11.4.).
1－4. 주택거래신고지역 내 사실상 취득가액의 부당행위계산부인 적용특례
➊ 주택거래신고지역에서 주택법 시행령 제80조의2 제1항의 규정에 의해 거래가액을 신고한 경우에는 그 신고가액을 법 제10조 제2항 본문의 규정에 의한 신고한 가액으로 본다라고 규정하고 있기 때문에 지방세법 제10조 제5항의 규정한 사실상의 취득가격으로 볼 수는 없는 것이다(지령 §14).
➋ 주택거래신고지역에서 개인간 거래를 하는 경우 신고가격을 취득세 등 과세표준으로 하게 된다. 이는 그 신고가격이 사실상의 취득가격이기 때문에 취득세과세표준으로 적용하는 것이 아닌 것이다. 즉 지방세법 제10조 제2항의 규정에 의한 신고가격이기 때문이다. 따라서 부당행위계산부인이 되기 위해서는 개인간 거래라도 부동산거래신고에 관한 법률에 의거 검증이 이루어져야만 적용대상이지 이에 해당되지 아니하고, 주택법시행령 제80조의2 제1항의 규정에 의해 거래가액을 신고한 경우에는 적용대상이 아닌 것이다. 주택거래신고지역에서는 부당행위계산부인 적용대상에서 제외되는 것이다.
2 시가적용과 관련한 사례
1) 시가의 판정기준과 감정가액이상 거래시 부당행위계산부인 적용
부동산의 거래를 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 거래로 보아 부동산의 장부가액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하지 아니하고 부동산의 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하면서 부동산에 대한 다른 거래사례가 없는 상황하에서 특수관계자간의 거래사례만을 근거로 감정평가법인이 감정평가한 가액인 시가를 부인하는 것은 타당하지 아니하다.
부동산 거래는 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우이므로 감정평가법인이 감정평가한 가액을 시가로 보아야 하고, 감정한 부동산의 시가와 거래가액으로 신고한 부동산의 가액이 동일하여 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하지 않는 경우 부동산 거래가 특수관계자와의 경제적 합리성이 없는 거래이거나 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우가 아니다(조심 2012지0162, 2012.7.5.).
2) 1인 감정평가액과 부당행위계산부인의 시가적용 문제
상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 당해 재산에 대해 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있으므로 법인이 사실상 취득가격으로 제시한 감정평가액도 객관성이 없으므로 취득당시 신고가액이나 사실상 취득가격을 부인하고 시가표준액을 시가로 보아 과세표준으로 산정한다(조심 2012지0713, 2013.3.11.).
3) 2이상의 감정평가액으로 신고시 부당행위계산부인 적용 판단
법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작했다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것(대법원 2003두9411, 2004.3.12. 같은 뜻)이고, 일반거래용으로 복수의 감정평가법인에 의뢰해 평가받은 그 감정가액의 평균액에 상당한 경우 장부가액을 부인하고, 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 삼아 취득세 등을 부과처분한 것은 부당하다(조심 2010지0612, 2011.9.27.).
4) 무변론판결 결정과 시가의 범위
무변론으로 종결된 것으로 확인되고, 무변론 판결문은 사실상의 취득가격을 입증할 수 있는 판결문에 해당하지 아니하는 점 등을 종합해 볼 때 이 거래는 소득세법 제101조 제1항에 따른 거래로 보여지므로 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 과세한 처분은 타당하다(조심 2013지0469, 2013.6.19.).
5) 불특정다수인간의 거래시 시가 판단기준
특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격인 시가로서 동 취득가액으로 인한 거래가 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 동 취득가액이 조작됐거나, 명백한 착오로 인하여 오기됐다고도 볼 수 없으므로 적법하게 취득세 납세의무가 성립했다 할 것이다(조심 2013지0525, 2013.11.21.).
6) 무변론판결문과 시가 판단기준
토지의 소유권이전등기에 대한 법원의 무변론 판결에 따라 법인명의로 소유권이전등기 및 법인장부에 임차보증금계정에서 토지계정으로 대체해 기장한 사실 등으로 보아 토지의 취득일로 보는 것이 타당하고, 법인이 신고한 거래가액을 부인하고, 취득 시점의 지목(공장용지)에 따른 개별공시지가(시가표준액)를 시가로 보아 취득세 등을 과세한 처분은 타당하다(조심 2012지133, 2012.3.14. 같은 뜻임)(조심 2014지0694, 2014.6.23.).
7) 시가와의 차익이 3억원 미만, 5% 미만인 경우 부당행위계산부인 적용
법인 대표이사의 형제이면서 주주에 해당하는 특수관계에 있는 자로부터 부동산을 취득한 경우 법인이 심판청구 제기 후, 부동산의 시가표준액이 과다하게 산정됐다고 주장함에 따라 시가표준액을 재산정한 결과, 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 시가의 3억원 미만인 것으로 나타나는바 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 거래에 해당하지 아니한다(조심 2013지0752, 2014.5.12.).
8) 공유부동산의 거래시 특수관계자의 구분과 부당행위계산부인 적용
부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어서 그 판단기준이 되는 시가란 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계인이 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말하는 것으로, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격으로 하고, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액 등으로 하는 것인바, 부동산의 경우 청구법인과 매도인이 거래사례가 달리 없는 상태에서 2012.4.20. 감정평가법인이 부동산에 대하여 평가한 감정가액 ○○○보다 높은 가격인 ○○○원에 거래한 것은 부당행위계산의 부인대상으로 보기 어려운 점, 공유자 3인의 소유로 되어 있는 부동산의 거래는 특수관계인(2인)과 비특수관계인(1인)이 혼합되어 있는 특수한 형태의 거래로서 처분청이 비특수관계인에 대해서는 정상적인 거래로 인정해 실제 거래가액을 인정하였는바, 하나의 과세물건인 부동산에 대해 그 일부지분이 비특수관계인인 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 보았다면 그 제3자와 함께 거래가 이루어진 그 나머지 지분인 쟁점부동산에 대해서도 그와 동일한 기준을 적용하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어, 부동산의 거래를 특수관계인과 비특수관계인의 거래로 구분해 부당행위계산의 부인대상으로 부과한 처분은 잘못이다(조심 2014지0053, 2014.11.18.).
9) 공매가격과 시가판단시 3개월 이후 거래가액의 시가인정성
법인의 대표이사가 부동산을 취득한 시기와 법인이 부동산을 취득한 시기가 3개월 13일에 불과하므로 평가기간 3개월의 기간을 일부 초과한 점에서 쟁점부동산의 가격에 크게 변동이 있었다고 보기 어려워 보이는 점, 법인의 대표이사가 부동산을 경락으로 취득했고, 법인의 대표이사가 법인을 설립하고 부동산을 매도한 가액이 당해 차이가 취득관련 세금인 점, 법인의 대표이사가 청소년수련시설인 쟁점부동산을 합리적으로 사용하고자 특수관계에 있는 자들과 함께 전액 출자해 법인을 설립하면서 당해 부동산을 법인에게 매도한 점 등에 비추어, 법인이 대표이사로부터 쟁점부동산을 경락가액에 취득부대비용을 가산한 금액으로 취득한 것이 부당한 거래가 아니다(조심 2014지0387, 2014.11.19.).
10) 경매유찰가격의 시가 판단과 부당행위계산부인 적용
청구법인이 2011.12.22. 토지의 취득 전인 2011.1.11. 기준으로 평가(종후 토지 감정평가)된 두개의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액이 ○○○이고, 2011.8.16. 기준으로 평가(일반 시가거래 감정평가)된 두개의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균 감정평가액은 ○○○으로 나타나며, 일반시가 거래의 감정목적으로 감정한 가액의 평균액이 법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제89조에서 규정하고 있는 시가에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하나, 토지에 대해 2011.8.29. 실시된 공매추진 관련 자료를 보면 2011.8.24. ○○○에 단 한 차례만 입찰공고를 했고, 입찰공고 당시 입찰대상물건의 세부지번, 지목, 면적 등과 같이 제3자에게 유용한 정보를 자세히 제공하지 않은 상태에서 입찰 당일 9시 30분부터 1시간 간격을 두고 4회 연속 입찰을 해 유찰된 것으로 나타나는바, 이러한 사실을 가지고 그 유찰가액을 법인세법상의 시가의 범위로 인정하기에 다소 미흡하다(조심 2014지0554, 2015.2.27.).
11) 현저한 차이가 아닌 경우 조세부담의 부당한 감소 경우 여부 판단
시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당되지 아니하는바, 그 거래가 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인해 그 법인의 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보기는 어렵다(조심2014지2081, 2015.3.19.)
•(전)국세청 심사과(5년 근무)
감사과(7년 근무), 재산세과
국제조세과(본청 근무)
•역삼 법인세과장 등 국세청 근무 36년
•(현)서울시립대학교
세무전문대학원 조세쟁송과정 강사
•저서:•‘세무조사시 거래유형별 부당행위
계산 부인’ ‘상속·증여세 실무’
•‘불복과 부당행위 계산부인’
-세무조사 및 컨설팅 사례 중심
