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[세무법인 다솔의 세무상담] 박정수 세무사 "임대주택등록에 따른 세제상 혜택"
[세무법인 다솔의 세무상담] 박정수 세무사 "임대주택등록에 따른 세제상 혜택"
  • 박정수 세무사
  • 승인 2018.03.08 09:00
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의무임대기간 준수 필요…양도시기 조절 어려워
박정수 세무사 세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>

 

연간 임대료 인상 상한율 5% 준수…행정 협조사항도 많아

정부는 주택시장 과열을 방지하고 전·월세 시장의 안정을 위해서 지난해 ‘8.2 부동산 대책’과 이에 대한 후속조치로 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표했다. 이러한 정부의 대책을 살펴보면 2018.4.1.이 갖는 의미가 굉장히 중요하다. 2018 4.1.부터 본격적으로 조정대상지역내의 다주택자에 대한 중과세가 시행되며, 2018.3.31.이전에 임대주택등록 여부에 따라 각종 세제 혜택이 달라지기 때문이다.

다주택자가 소유주택을 모두 주택임대사업자 등록하는 것이 반드시 유리하다고는 말할 수는 없다. 세제혜택만큼 지켜야 할 여러 가지 의무가 수반되기 때문이다. 따라서 아직까지 주택임대사업자 등록을 결정하지 못한 주택소유자는 주택임대사업자 등록에 따른 각종 세제상 혜택에 따른 장점과 단점을 객관적으로 비교해보고 개별적 상황에 따라 최적의 의사결정을 내려야 한다.

주택임대사업자로 등록을 하려면 주소지 관할 시·군·구청에 임대등록을 하고, 주소지 관할 세무서에 면세사업자등록을 하여야 한다. 주택임대사업자에 대한 모든 혜택을 받기 위해서는 반드시 시·군·구청과 세무서에 모두 임대주택 등록을 해야 한다.

주택임대사업자로 등록하는 순간부터 지켜야할 의무가 발생한다. 이러한 각종 의무로 인하여 주택임대사업자 등록시 발생되는 단점은 의무임대기간(단기임대주택 4년, 준공공임대주택 8년)을 준수해야 하므로 양도시기 조절이 어렵다는 것과 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 늘어난다는 것이다. 그리고 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 하며, 임대사업자 등록, 임대조건 신고 등 각종 행정협조사항이 많아지게 된다. 이러한 의무를 위반하게 되면 1,000만원 이하의 과태료가 부과된다. 마지막으로 주택임대사업자로 등록을 하여 일정 소득금액이 발생하면 피부양자 자격이 박탈되어 지역보험가입대상자가 되고 건강보험료를 추가로 부담하게 된다.

주택임대사업자로 등록을 할 경우 취득·보유·양도 모든 과정에 걸쳐 세금 혜택이 주어진다. 취득단계에서 취득세 감면이 있고 보유단계에서는 재산세·종합부동산세 혜택과 임대소득에 대한 종합소득세 혜택까지 있다. 주택임대사업 등록으로 인한 가장 큰 세제혜택은 양도시 양도소득세와 관련된 혜택이다. 이에 대해서는 세목별로 정해진 가격 및 전용면적 등의 요건이 다르기 때문에 사안별로 정확하게 알아 둘 필요가 있다.

‘취득단계’에서는 취득세 혜택이 주어진다. 임대목적으로 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양으로 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 다만, 취득세액이 200만원을 초과하면 85%만 감면한다. 또한 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하는 경우 취득세의 50%를 감면한다.

‘보유단계’에서는 재산세, 종합소득세, 그리고 종합부동산세 혜택이 주어진다.

재산세는 임대주택이 과세기준일 현재 2세대 이상일 경우 감면이 적용된다. 전용면적 40㎡ 이하는 전액 감면, 전용면적 60㎡ 이하는 50%(준공공임대주택 75%), 전용면적 85㎡ 이하는 25%(준공공임대주택 50%) 감면된다. 2019.1.1.이후부터는 전용면적 40㎡이하 주택을 준공공임대주택으로 등록하는 경우 1호 이상 등록하는 경우에도 재산세를 면제 받을 수 있다.

종합소득세는 공시가격 6억(수도권 외 3억원)이하 주택을 1호 이상 임대한 경우 소득세가 30%(준공공임대 75%) 감면된다.

종합부동산세는 공시가격 6억(수도권 외 3억원)이하 매입임대주택을 1호 이상 임대한 경우와 전용면적 149㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하의 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 합산배제신청을 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

‘양도단계’의 세제혜택은 소득세법과 조세특례제한법에서 각각 근거를 두고 있다.

소득세법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 세제혜택은 임대개시 당시 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원)이하의 매입임대주택과 전용면적 149㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하의 건설임대주택에 대해 의무임대기간을 충족한 경우에 적용된다. 요건이 충족된 장기임대주택인 경우 다주택자 중과세 규정 적용 시 중과세가 배제되는 주택에 해당하며 1세대1주택 비과세 규정 적용시 거주자의 주택에서도 제외된다. 단, 양도하는 주택은 2년 이상 거주요건을 충족해야 한다. 또한 장기보유특별공제 추가공제 혜택이 있다. 임대주택 등록 후 6년 이상 장기임대사업을 한 경우 장기보유특별공제를 추가로 2%씩 가산하여 10년 이상인 경우에는 최대 40%까지 공제받을 수 있다. 그리고 조정대상지역인 경우에도 2년 이상 거주요건을 적용받지 않는다.

조세특례제한법상 임대주택에 대한 양도소득세의 세제혜택은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 8년 이상 임대 후 매각하게 되면 장기보유특별공제를 50%(10년 이상 70%) 공제해준다(19.1.1.이후는 8년 이상 임대시 70%로 개정예정). 또한 전용면적 85㎡ 이하 주택을 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 등록하고 10년 이상 임대하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득세의 100%를 감면해준다. 다만, 감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세는 납부해야한다.

정부가 발표한 ‘임대주택등록 활성화 방안’에 따르면 2018.4.1. 이후부터는 의무임대기간을 8년으로 즉, 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 등록을 해야만 종합부동산세 합산배제규정과 소득세법상 장기임대주택에 대한 세제혜택을 적용받을 수 있다. 따라서 2018.3.31.이전까지 단기임대(4년) 등록한 다주택자의 경우에도 5년 이상 임대를 하면 종합부동산세 합산배제규정과 소득세법상 장기임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 있지만, 2018.4.1. 이후부터는 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 등록해야 세제혜택을 받을 수 있는 것이다. 따라서 다주택자는 개별적인 상황에 따라 임대주택 등록에 따른 장점과 단점을 객관적으로 비교해보고 2018.3.31이전까지 임대주택 등록할지 여부를 결정해야 한다.



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