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세무사 실무편람 <95>
세무사 실무편람 <95>
  • 일간NTN
  • 승인 2018.03.16 09:00
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임대소득 과표 줄여야 절세…필요경비·소득분산·법인전환 체크

지난 1972년 창립돼 50여년 가까이 회원들과 납세자들의 권익을 지켜 온 한국세무사고시회가 회원들의 사업현장에서 훌륭한 길잡이 역할을 해온 ‘세무실무편람’에 대혁신을 단행했다. 그동안 고시회 회원들에게만 보급하고 시중에 일체 판매하지 않은 13년간의 전통을 깨고 처음으로 공식 시판에 돌입해 큰 관심을 모으고 있다. 이에 본지는 세무현장에서 필수적이지만 쉽게 얻을 수 없었던 핵심세무, 전문적 컨설팅자료, 실무현장의 절세비법과 직무 체크리스트 등 4개 섹션으로 분류하고 각 분야 전문자격사는 물론 조세분야 공직자와 실무전문가, 납세자들이 꼭 알아야 하는 실무자료들만을 발췌해 시리즈로 게재한다. /편집자 주

 

제10편 부동산세금의 전략적 활용
제1장 부동산투자(경매)와 세금의 기초

■부동산 취득세 표준세율

부동산을 취득하면 기본적으로 취득세와 그에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세 등이 발생한다. 이하에서 이들에 대한 세율구조를 정리해보자.

 

1. 취득세 세율(표준세율)
지방세법 제11조에서는 취득세 표준세율을 다음과 같이 정하고 있다.

 

단, 위 제7호의 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 취득당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1%, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2%, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 3%의 세율을 각각 적용한다.

→ 주택 유상거래에 대해서는 1~3%의 세율로 과세하며, 무상거래 등의 경우에는 종전과 같다.

 

2. 농어촌특별세 세율
농어촌특별세법 제5조 제1항에서는 부동산관련 농어촌특별세 세율을 다음과 같이 정하고 있다. 참고로 국민주택규모에 대한 농어촌특별세는 비과세된다. 따라서 아래는 농어촌 특별세가 부과되는 경우를 말한다.

 

→만일 전용면적 85m2 초과 주택을 2억원에 취득한 경우 취득세는 200만원(1%), 농어촌특별세는 40만원(0.2%)이 된다.

 

3. 지방교육세 세율
지방세의 한 항목인 지방교육세 세율은 다음과 같이 적용된다.

•유상으로 취득하는 주택 : 해당 세율 1~3%에 50%을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액×20%

•위 주택 외 부동산 : 취득물건에 대한 과세표준에 앞의 제11조 제1항 제1호부터 제7호까지의 세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액×20%

 

● 적용사례

K씨가 국민주택규모의 주택과 이를 초과하는 주택을 취득한 경우 취득관련 세금은 얼마일까? 국민주택규모의 주택은 5억원, 국민주택규모 초과주택은 10억원이다.

① 세율

 

② 금액

 

➌ 경매와 임대소득세 절세법

● 상황

경매로 취득한 주택 등을 임대하는 경우에는 임대소득세라는 것이 부과된다. 그렇다면 이 세금은 어떻게 정산이 될까? 이하에서 임대 중에 발생하는 세금문제 등을 말끔히 정리해보자.

● Case

K씨는 현재 직장인으로서 이번에 경매로 낙찰받은 주택을 임대하여 월세 70만원을 받고 있다. 임차인 역시 직장을 다니고 있다. 물음에 답하면?

•물음1 : 월세를 받으면 본인 소득과 합산하여 세금을 내야 하는가?

•물음2 : 임차인이 월세세액공제를 받은 경우 K씨가 무신고를 하더라고 세법상 문제는 없는가?

•물음3 : 월세소득에 대해서도 건강보험료를 내야 하는가?

● Solution

위의 물음에 맞춰 답을 찾아보면 다음과 같다.

•물음1의 경우

K씨는 연간 840만원 정도의 월세를 받는다. 따라서 소득이 발생했으므로 원칙적으로 이에 본인소득과 합산하여 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 세법은 소액주택임대소득(2000만원 이하)에 대해서는 2014년부터 2018년 말까지 한시적으로 비과세를 하고 있으므로 이 소득으로 인해 증가하는 세금은 없다.

•물음2의 경우

임차인은 K씨의 신고여부와 관계없이 월세세액공제를 받을 수 있다. 그리고 K씨는 비과세를 받으므로 소득세를 신고할 의무가 없다. 따라서 K씨가 무신고를 한 상태에서 임차인이 월세세액공제를 받더라도 세법상 문제가 전혀 없다.

→단, 소득세 과세대상자가 무신고를 하면 월세세액공제로 인해 세금이 추징될 수 있다.

•물음3의 경우

직장인의 경우 근로소득 외의 종합소득금액이 7200만원이 넘어야 근로소득 외의 다른 소득에 대해 건강보험료가 추가된다. K씨는 이와 무관하므로 월세에 대한 건강보험료를 추가로 부담하지 않는다.

 

● Consulting

경매 등을 통해 구입한 부동산을 임대하는 경우에는 임대소득세를 부담하는 것이 원칙이다. 다만, 조세정책적인 측면에서 일부에 대해서는 비과세를 적용하기도 한다. 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.

 

■임대소득세 절세법

•소액주택임대소득에 대해서 비과세를 적용한다.

•임대소득에 대해서는 비과세소득을 제외하고 종합과세가 되는 것이 원칙이다.

•종합과세가 되는 경우에는 세금의 크기를 사전에 예측하고 그에 맞는 대응방법(필요경비활용, 소득분산, 법인전환 등)을 찾는다.

 

● 실전연습

경기도 고양시 일산서구에 살고 있는 T씨는 경매를 통해 월세를 받아보려고 한다. 그런데 다음과 같은 내용들이 궁금하다. 물음에 답하면?

•물음1 : 월세소득에 대해 부가가치세를 내야 하는가?

•물음2 : 월세소득에 대해 소득세를 내야 하는가?

•물음3 : 사업자등록 없이 임대하면 세무상 문제가 있는가?

 

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

•물음1의 경우

부가가치세는 재화와 용역의 공급에 부과되는 10%의 세금을 말한다. 따라서 임대료는 용역의 공급에 해당하므로 이를 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 국민생활과 밀접한 주택임대료에 과세하면 임차인들에게 세금이 전가되므로 이에 대해서는 특별히 부가가치세를 면제하고 있다(상가 등 수익형부동산의 임대료에 대해서는 과세하고 있다).

•물음2의 경우

주택월세소득에 대해서는 ‘비과세→분리과세→종합과세’의 순서로 검토해야 한다. 비과세는 세금을 전액 면제하는 것을, 분리과세는 다른 소득에 합산하지 않고 14%의 세율로 저율과세하는 것을, 종합과세는 다른 소득에 합산하여 6~38%로 과세하는 방식을 말한다. 따라서 사례의 경우에는 이 세 가지 중에 하나의 제도가 적용될 것으로 보인다.

•물음3의 경우

주택임대사업도 사업에 해당하므로 사업자등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 비과세를 적용받는 경우에는 사업자등록의 실익이 없으므로 이를 생략해도 문제가 없다. 또한 종합과세를 적용받는 경우라도 이를 하지 않았다고 해서 특별한 세금문제는 없다.

→ 주택임대사업자들은 사업자등록을 하지 않아도 문제는 없으나 이를 하는 경우에는 조세혜택이 있다. 따라서 사전에 사업자등록여부를 잘 결정할 필요가 있다.

 

● 돌발퀴즈

K씨는 임대소득 비과세에 대한 내용을 관할세무서에 신고해야 하는가?

비과세를 받는 경우에는 따로 신고할 필요가 없다.

 

■주택임대사업자등록과 세금

•주택임대사업자등록을 하면 세원관리를 받게 된다.

•주택임대사업자등록하고 5년간 임대를 하면 거주주택에 대해 비과세를 받을 수 있다.

•건강보험료가 나올 수 있다.

 

➍ 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우)

● 상황

경매로 취득한 부동산을 처분한 경우에는 양도소득세가 부과된다. 양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금이므로 수익률을 높이기 위해서는 이에 대한 세금을 잘 관리해야 한다. 지금부터는 주택과 토지 그리고 상가를 경매로 취득해 이를 양도하는 경우의 절세방법을 찾아보도록 하자.

 

● Case

K씨는 현재 2주택(A,B)을 보유하고 있다. 이 주택은 일시적 2주택으로 3년 내에 종전주택(A)을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 그런데 K씨는 경매를 통해 새로운 주택(C)을 구입하려고 한다. 물음에 답하면?

•물음1 : C주택에 대한 경매잔금을 납입하기 전에 A주택을 양도하면 비과세가 성립하는가?

•물음2 : C주택에 대한 경매잔금을 납입한 후에 A주택을 양도하면 비과세가 성립하는가?

 

● Solution

위의 물음에 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

•물음1의 경우

경매잔금을 납입하기 전까지는 C주택을 소유하는 것이 아니다. 세법은 잔금청산일을 취득시기로 하고 있기 때문이다. 따라서 여전히 일시적 2주택 상태를 유지하는 것이므로 이러한 상황에서 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

•물음2의 경우

잔금완납을 하였으므로 C주택을 새롭게 취득한 것에 해당한다. 따라서 1세대 3주택자가 되므로 이러한 상황에서 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 없게 된다.

 

● Consulting

경매를 통해 주택을 취득한 후 이를 양도하는 경우에는 실수요 또는 투자 목적에 따라 세금문제가 달라진다. 이를 좀 더 구체적으로 보면 다음과 같다.

 

① 거주용으로 구입한 경우

경매주택을 거주용으로 구입하는 경우를 말한다. 이같이 실거주용으로 주택을 낙찰받으면 비과세제도에 유의하면 된다.

•1세대 1주택에 해당하는 경우로써 2년 이상 보유하면 비과세를 받을 수 있다.

•1주택을 보유한 상태에서 경매로 주택을 취득하면 경매주택을 취득한 날로부터 3년 내에 종전주택을 양도하면 역시 비과세를 받을 수 있다.

 

② 투자용으로 구입한 경우

투자용으로 구입한 경우에는 양도소득세가 나올 수 있다. 이 경우에는 다음과 같은 점에 유의해야 한다.

•투자소득이 양도소득에 해당되는 경우

-양도소득에 해당되는 경우 적용세율(40% 등)에 주의해야 한다.

-양도소득세 필요경비의 범위에 주의해야 한다.

•투자소득이 사업소득에 해당되는 경우

-사업소득에 해당되는 경우 비교과세 적용여부를 검토해야 한다.

-사업자의 납세협력의무(매매차익예정신고 등)에 유의해야 한다.

 

● 실전연습

K씨의 주택거래현황이 다음과 같다. K씨는 A주택을 2015년이나 2016년 중에 양도하고자 하는데 이 주택에 대해 비과세를 받을 수 있는지가 궁금하다. K씨는 이 주택에 대해 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?

 

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보자.

STEP1 쟁점은?

K씨는 양도일 현재 3주택을 보유하고 있다. 따라서 이러한 상황에서는 일시적 2주택 비과세특례(새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 종전주택 처분)가 적용되지 않는다. 하지만 B주택은 감면주택으로서 거주자의 소유주택으로 보지 않게 되면 일시적 2주택 비과세가 적용된다.

 

STEP2 세법은?

세법은 최근에 등장한 양도소득세 감면주택에 대해서는 두 가지 혜택을 주고 있다. 하나는 감면주택을 양도하는 경우에 양도소득세를 감면하는 것이고 다른 하나는 거주자의 주택수에서 제외한다는 것이다.

 

STEP3 솔루션은?

B주택은 감면대상주택으로 거주자의 주택 수에서 제외된다고 하자. 이렇게 되면 K씨는 A주택과 C주택을 보유한 상태가 되므로 비과세를 받을 수 있는 위치에 서게 된다. 일시적 2주택 비과세특례가 적용되기 때문이다. 즉 A주택을 C주택의 취득한 날로부터 3년 내에 처분하면 비과세를 받을 수 있게 된다.

TIP

 

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