세무사 실무편람

임대 중인 상가 양도땐 부가세 부과되니 ‘주의’

지난 1972년 창립돼 50여년 가까이 회원들과 납세자들의 권익을 지켜 온 한국세무사고시회가 회원들의 사업현장에서 훌륭한 길잡이 역할을 해온 ‘세무실무편람’에 대혁신을 단행했다. 그동안 고시회 회원들에게만 보급하고 시중에 일체 판매하지 않은 13년간의 전통을 깨고 처음으로 공식 시판에 돌입해 큰 관심을 모으고 있다. 이에 본지는 세무현장에서 필수적이지만 쉽게 얻을 수 없었던 핵심세무, 전문적 컨설팅자료, 실무현장의 절세비법과 직무 체크리스트 등 4개 섹션으로 분류하고 각 분야 전문자격사는 물론 조세분야 공직자와 실무전문가, 납세자들이 꼭 알아야 하는 실무자료들만을 발췌해 시리즈로 게재한다. /편집자 주

제10편 부동산세금의 전략적 활용

제1장 부동산투자(경매)와 세금의 기초

❺경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우)

● 상황

부동산을 처분할 때 만나는 세금인 양도소득세는 수익률을 올리거나 손해를 보지 않기 위해 반드시 알아두어야 할 세목이다. 또한 실수요자의 관점에서는 다양한 세금혜택을 누리기 위해서도 관련 내용들을 잘 파악할 필요가 있다.

● Case

K씨는 경매를 통해 다음과 같은 물건들을 취득했다. 물음에 답하면?

•물음1 : 위의 주택을 20×5년 1월에 처분하면 양도차익은 얼마인가?

•물음2 : 위의 주택과 공장을 20×5년 1월에 처분하면 양도소득세 세율은 어떻게 적용되는가?

•물음3 : 위의 주택과 공장을 20×5년 1월에 처분한 경우 양도소득세는 얼마인가? 단, 250만원의 기본공제는 적용하지 않으며, 주택과 공장의 양도소득금액은 합산하지 않기로 한다.

● Solution

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

•물음1의 경우

양도차익은 양도가액에서 필요경비(취득가액+기타필요경비)를 차감해 계산한다.

따라서 주택의 경우 1억원이 양도차익이 된다.

•물음2의 경우

주택과 공장건물의 양도소득세율은 다음과 같다.

주택과 주택 외의 부동산의 양도소득세율이 차이가 있다는 점을 기억해두기 바란다.

주택은 주택거래활성화정책에 의해 최근 단기매매에 대한 세율이 완화됐다.

•물음3의 경우

주택과 공장건물의 양도소득세는 다음과 같다.

(*1) 1억원×35%-1490만원(누진공제)=2010만원

(*2) 1억원×40%=4000만원

→ 주택과 주택 외의 부동산에 대한 세율체계가 다름에 따라 세금의 크기도 달라지고 있다.

● Consulting

경매 등을 통해 취득한 부동산을 양도할 때 만나게 되는 세금문제를 알아보면 다음과 같다.

■양도소득세 절세법

•양도소득세는 가능한 한 비과세를 받도록 한다. 특히 다주택자의 경우에는 임대사업자 등록을 통한 비과세제도를 활용할 수 있다.

•감면도 훌륭한 절세방법이다.

•과세가 되는 경우에는 양도 전에 세금문제를 파악해 이에 대한 대처방법을 찾아야 한다. 특히 단기매매의 경우에는 매매사업을 적극적으로 검토하는 것이 중요하다.

● 실전연습

K씨는 최근 법원으로부터 경매에 붙여진 40평형 아파트를 낙찰받으려 하고 있다. 그런데 이 주택을 낙찰받기 위해서는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는(저당권보다 선순위 입주 및 거주와 확정일자를 받은 전세계약자임) 전세보증금 1억원을 낙찰자가 부담해야 한다고 한다. 물론 이외에도 2억원을 추가로 지급해야 한다. 이러한 상황에서 6개월 후에 이 아파트를 3억5000만원에 양도하면 양도소득세는 얼마인가?

위의 문제를 순차적으로 해결해보자.

STEP1 쟁점은?

쟁점 아파트의 양도 시 취득가액을 산정할 때 전세보증금도 취득가액에 포함되는지의 여부가 중요하다.

STEP2 세법규정은?

세법은 주택임대차보호법상 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 취득가액에 포함하도록 하고 있다.

STEP3 결론은?

위의 내용을 감안해 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.

→ 양도소득세가 나오는 경우에는 필요경비공제 등을 최대한 활용해 세금을 줄이는 전략을 구사하도록 한다.

● 실력 더하기

경매 프로세스와 배당순위

경매절차와 배당순위를 대략적으로 정리하면 다음과 같다.

한편 앞에서 본 경매에 있어서의 배당순위는 다음과 같이 결정된다.

① 제1순위 : 소액임차보증금*, 최종 3개월간의 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금

*소액임차보증금(주택)

서울의 경우 근저당 설정일(주의)을 기준으로 보증금(월세 제외) 9500만원 이하의 임차인에 한해 최대 3200만원까지 보증금이 최우선변제된다.

*소액임차보증금(상가)

서울의 경우 보증금에 ‘월세×100’를 더한 환산보증금이 4억원 이하인 경우 우선변제의 대상이 되며, 보호대상 임차인의 보증금이 6500만원 이하인 경우에 한해 최대 2200만원까지 최우선변제된다.

② 제2순위 : 당해서(상속세, 증여세 등)

경매대상 재산 자체에 부과되는 국내(상속세·증여세 및 종합부동산세)와 그에 관계되는 가산금은 저당권 등의 설정시기를 불문하고 항상 피담보채권보다 우선 징수된다.

③ 제3순위 : 조세의 법정기일*보다 앞서 설정된 저당권, 전세권의 담보채권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금

④ 제4순위 : 최우선순위가 아닌 근로관계채권

⑤ 제5순위 : 조세채권

⑥ 제6순위 : 공과금(산재보상보험료, 국민건강보험료, 국민연금보험료 등)

⑦ 제7순위 : 일반채권

*법정기일

● Case

양도소득세를 그 당시 신고납부했으나, 세무조사에서 과소신고 사실이 적발되어 20×5년 3월 15일 고지서가 발송됐다. 납세자가 소유한 부동산에 과세관청에서 압류할 경우 고지되기 전에 이미 설정된 근저당권자(특수관계 없음)는 국세에 우선할까?

● Solution

국세와 근저당설정채권과의 우선순위는 법정기일과 근저당권의 설정일을 비교해 빠른 일자의 권리가 우선한다. 따라서 본 질문의 경우 만일 고지서의 발송일보다 근저당 설정일이 우선할 경우에는 근저당이 국세에 우선한다(국세우선권의 제한).

제2장 투자수익률을 올리는 실전 절세법

➊ 필요경비를 활용하라

● 상황

경매를 하는 사람들이 가장 궁금하게 생각하는 것 중 하나가 바로 경매에 관련된 필요경비가 무엇인지의 여부이다. 이에 해당되지 않으면 비용을 지출했더라도 양도소득세 계산시 인정을 받지 못하기 때문이다. 지금부터는 경매로 취득한 부동산을 처분했을 경우 필요경비로 인정되는 범위에 대해 알아보자.

● Case

K씨는 최근 아파트를 경매받아서 전소유주에게 수차례 이사해 줄 것을 요구했으나 이에 불응하자 해당법원에 부동산 인도명령신청을 했다. 다음 물음에 답하면?

•물음1 : 인도명령신청 후에 들어간 집행비용은 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는가?

•물음2 : 전 소유자에게 이사비용을 지급하면 이는 필요경비에 해당하는가?

•물음3 : 전 소유자의 이사 후 해당 집을 수리한 경우 이 비용은 양도소득세 계산시 필요경비에 해당하는가?

● Solution

위의 물음에 맞춰 답을 찾아보면 다음과 같다.

•물음1의 경우

경매로 취득한 부동산의 강제집행비용이 해당 자산을 취득하기 위해 직접 소요된 경비인 경우에는 필요경비로 공제받을 수 있다. 한편 위의 내용처럼 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에는 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액도 필요경비로서 인정을 받을 수 있다(서면4팀-2455, 2006.7.25. 등).

→ “직접 소요된 소송비용, 화해비용”은 사례별로 사실판단을 통해 이를 입증할 수밖에 없다. 몇 가지 사례를 통해 판단해보자.

•취득시 법원집행관실을 통해 강제집행을 하는 경우 당해 강제 집행비용→필요경비에 해당

•전소유자의 임차자에 대한 명도 조건 합의금→필요경비에 미해당

•전소유자가 체납한 도시가스요금 및 관리비 등→필요경비에 미해당

•물음2의 경우

이사비용은 소유권 취득과 관계없는 비용이므로 필요경비로 인정을 받을 수 없다.

•물음3의 경우

세법에서 정하고 있는 자본적 지출(자산가치를 증가시키는 지출)에 해당하지 않으면 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 이런 관점에서 수리비는 필요경비에 해당되지 않는다고 판단내릴 수 있다.

■양도소득세 필요경비인정 근거 규정

양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들은 대략 다음과 같다(소득세법 시행령 제163조).

•취득가액

- 자산의 취득에 들어간 실지거래가액(원칙)