[사례로 풀어보는 양도소득세] 주택 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은?

■ 권믿음씨는 A주택을 ’22.7월 15억원에 양도함.
- 매매계약서 분실 등으로 취득가액을 확인할 수 없으며, 취득 당시 매매사례가액·감정가액은 없음
• 양도당시 기준시가 : 10억원
• 취득당시 기준시가 : 2억원

Q 취득한지 20년이 지난 A주택의 취득가액을 확인할 수 없다.
이 경우, 양도소득세 계산 시 취득가액은 어떻게 하나?

A 주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는, ①매매사례가액 ②감정가액 ③환산취득가액을 순차적으로 적용한다.
따라서, 매매사례가액과 감정가액이 없으므로 환산취득가액*을 적용해 취득가액을 계산하며 아래와 같이 환산취득가액은 3억원이다.

■ 해석 사례 : 서면-2016-부동산-5892(2016.12.30.)
① 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항부터 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한다. 

② 위 ①에서 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산(주식 등 제외)에 대해 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 이내인 것에 한함)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 적용한다.

■ 해석 사례 : 부동산납세과-403(2014.06.09.)
① 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제1항부터 제2항까지의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하고, 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항부터 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제한다. 

② 위 ①의 취득가액이 확인되는 경우 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 양도비 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 등 증빙서류에 의하여 사실판단할 사항이다.