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양도세 실가과세제도, 다운계약서 안통한다
양도세 실가과세제도, 다운계약서 안통한다
  • jcy
  • 승인 2007.10.20 09:33
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[특별기고]신희철(국세청 재산세과 사무관)
2007년부터 양도소득세 과세기준이 ‘기준시가’에서 ‘실제거래가격’으로 전면적으로 바뀌었다. ‘양도소득세 실거래가 과세제도’는 부동산 등을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제 양도차익)을 기준으로 양도소득세를 계산하여 신고 납부하는 것을 말한다.

실거래가 과세제도 시행으로 납세자들은 실제 번 이익을 기준으로 세금을 납부함으로써 공평한 세금부담이 가능해 지고, 대표적인 불로소득인 부동산 양도소득에 대해 적정하게 세금을 매기게 됨으로써 부동산투기 억제기능을 효과적으로 수행하고 있다.

최근 납세자들은 이러한 공평과세 및 부동산 투기억제 등 실거래가 과세제도 도입취지에 부응하여 실제 거래한 금액대로 성실하게 세금을 신고 납부함으로써 제도가 안정적으로 정착되고 있다.

이런 상황에서도 수도권 일부 지역에서 부동산 거래자들이 거래가격을 낮춰 신고하는 ‘다운계약서'를 이용해 세금을 줄이려는 경우가 있다는 얘기가 들린다. 그러나 현행 시스템 하에서 양도세 탈세는 어렵다. 부동산 매도자와 매수자간의 담합을 막는 제도적 장치가 충분히 마련되어 있기 때문이다.

우선 부동산 거래자가 실제거래가격을 거짓으로 신고하는 경우 취득세 3배(주택거래신고지역은 5배) 이하의 과태료가 부과되고, 중개업자는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받는다. 또 실제거래가격은 부동산 등기부에 기재되어 누구나 열람할 수 있기 때문에 모든 국민들이 실거래가 허위신고에 대한 잠재적 감시자의 역할을 한다.

아울러, 납세자가 양도소득세를 허위로 신고한 경우 신고불성실가산세를 과소신고세액의 40%(지난해까지는 10%)까지 부담해야 하고, 납부하지 않은 세금에 대해 1일 0.03%씩 납부불성실가산세(연간 환산 10.95%)를 더 내야 한다.

취득자가 다운계약서를 써 준 경우엔 추후 그 부동산을 양도할 때 낮게 써 준 금액이 그대로 취득가액으로 간주되어 취득자가 양도소득세를 더 부담해야 한다.

예를 들면, A씨가 B씨에게 부동산을 10억원에 양도하면서 다운계약서상 금액(8억원)으로 양도소득세를 허위신고 했다고 하자. 이 경우 나중에 B씨가 부동산을 12억원에 양도하면 세금계산시 다운계약서 금액(8억원)을 취득가액으로 보아 양도차익 4억원(12억원-8억원)에 대해 세금을 매긴다. B씨는 실제 양도차익(2억원)보다 2억원 더 많은 4억원을 기준으로 계산하여 세금을 내야 한다.

아울러 부동산 거래자가 실제거래가격을 시·군·구에 신고하면 시·군·구에서는 부동산 시세전문기관의 자료를 토대로 산정한 기준가액과 비교하여 허위신고여부를 확인한다.

즉 부동산 거래자의 신고금액은 한국감정원이 공시가격, 거래가격, 경매·공매가격, 국민은행 시세표 등을 종합 조사해 산출한 기준가격과 비교되고, 허위신고 혐의자는 자동적으로 ‘부적정’으로 판정되어, 시·군·구 공무원은 부동산거래자로부터 거래금액에 대한 증빙서류를 제출받아 정밀하게 검증하고 있다.

다시 국세청에서는 인근 부동산 양도세 신고내역, 등기부 기재자료, 부동산 시세자료 등을 종합 분석한 후 허위신고자에 대해서는 세무조사 등을 통해 정밀 검증한다.
이처럼 허위신고에 대한 이중 삼중의 검증장치가 촘촘한데도 과거의 이중계약서에 미련을 갖는 것은 어리석은 일이다.

사례를 통해 허위신고시 세금을 얼마나 부담하는지 살펴보자.

1세대 2주택을 소유한 C씨가 5년 전에 4억원에 매입한 아파트 (면적 105㎡)를 7억원에 양도했으나 다운계약서를 작성하여 양도가액을 6억원으로 양도소득세 8500만원(실제 양도세는 1억3500만원)을 신고·납부했다고 하자.

이 경우 1년 후 세무조사에 의해 허위신고가 밝혀진다면 납세자는 총 2억3800만원을 납부하여 1억5300만원을 더 부담하게 된다.

더 부담하게 되는 1억5300만원은 당초 탈루한 세금 5000만원, 가산세 2500만원, 과태료 2800만원, 벌금 5000만원으로 구성된다.

특히 이중계약서 작성 등 부정한 행위로 양도소득세를 포탈한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금에 처해질 수 있다(조세범처벌법 제9조).

조세범으로 처벌되는 경우는 양도자와 양수자가 통정하여 허위계약서를 작성하는 행위, 조세포탈목적으로 부동산 등을 타인 명의로 취득하여 양도하는 행위, 조세포탈 목적으로 부동산 등을 등기하지 아니하고 전매하는 경우 등이다.

세무대리인, 중개업자, 양수자 등이 납세자(양도자)로 하여금 양도소득세 신고를 하지 않게 하거나, 허위신고를 하게 하는 경우에도 2년 이하의 징역 또는 50만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다(조세범처벌법 제14조 제1항).

현행 시스템 하에서는 성실신고가 최선의 절세다. 그러면 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 방법이 없을까?

부동산 중개수수료 등에 대한 세금계산서, 현금영수증을 잘 보관하면 세금을 줄일 수 있다. 종전 기준시가 과세제도 하에서는 세금 계산시 공제되는 필요경비로서 실제 소요경비에 관계없이 부동산 취득당시 기준시가의 3%를 일괄적으로 공제했다.

실거래가 과세제도 하에서는 부동산가치를 증가시키는 공사비나 부동산 중개수수료 등 양도비용을 공제해 주므로 평소 세금계산서, 현금영수증 등을 보관했다가 세금신고시 관할세무서에 제출하면 세금을 합법적으로 줄일 수 있다. 또 양도세 예정신고기한(부동산을 양도한 날의 말일부터 2개월) 내에 세금을 신고·납부하면 세금의 10%를 줄일 수 있다.

실거래가 과세제도가 빠르게 정착되어 세금을 공평하게 부담하고 부동산거래가 투명해지는 선진사회로 나아갈 수 있으면 한다.
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