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재건축시 조합에 귀속되는 개발이익에 최대 50%까지 부담금이 부과된다.

또 주택거래 신고지역 내에서 주택을 취득하는 경우 자금조달계획과 해당 주택에 실제 입주 여부 등의 신고가 의무화된다.

건설교통부는 29일 고위 당·정 협의를 거쳐 확정된 8·31 후속정책인 '서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안'을 발표했다.

이번 방안에 따르면 재건축에 따른 초과이익을 공적으로 환수하기 위해 개발이익의 일정비율에 해당하는 부담금이 조합에 부과된다.

재건축 부담금은 전국을 대상으로 부과되며 준공시점과 추진위원회가 승인한 날인 착수시점의 집값 차액에서 개발비용과 정상집값상승률을 공제해 산정한다.

부담률은 개발이익의 규모를 기준으로 누진해 최대 50%까지 부과될 수 있지만 개발이익이 일정액 이하인 경우에는 0%가 적용된다.

조합원의 실제개발이익 규모와 무관하게 대단지에 높은 누진율이 소단지에 낮은 누진율이 적용되는 불합리성을 막기 위해 누진율의 기준은 조합 전체 개발이익을 조합원수로 나눈 '조합원 1인당 평균개발 이익'으로 정했다.

건교부는 아울러 주택거래 신고지역 내에서 주택을 취득하려면 자금조달계획과 해당 주택의 실제 입주여부 등도 신고토록 의무화할 예정이다.

이는 지난 1월부터 실거래 신고제도가 도입됨에 따라 취·등록세 실가 과세가 전면 적용돼 투기수요를 차단하고자 만들었던 주택거래신고지역 제도가 유명무실화될 수 있다는 우려로 내놓은 대책이다.

다음은 문답으로 알아보는 '서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안'.

- 시공사 선정시 입·낙찰 절차 및 문제점은?
▲ 현재는 '도시및주거환경정비법'에 경쟁입찰을 하도록 규정지만 입·낙찰 절차에 대한 구체적 규정은 없어 조합과 시공사의 담합에 의한 불공정 입찰로 인해 공사비 증가 등의 문제점이 발생하고 있다.

-안전진단 검증을 강화한 이유와 개선된 절차는?
▲ 현재도 민간 안전진단기관의 진단결과를 시·군·구청장이 공공기관(시설안전기술공단·건설기술연구원 등)에 재검토를 요청할 수 있도록 하고 있지만 실제 시행사례는 없는 실정이어서, 부실진단에 의한 무분별한 재건축으로 인한 자원낭비를 막기 위해 안전진단 결과에 대한 검증을 강화하도록 했다.

개선된 절차는 공공기관 안전진단결과 재건축 판정(D·E급)을 받은 경우 시설안전기술공단 등의 진단결과 재검토 의뢰권한을 시·군·구청장에서 시·도지사로 상향조정하도록 했다. 또 건교부장관도 필요할 경우 시·도지사로 하여금 진단결과를 검토하도록 요청하도록 했다.

-재건축개발이익 환수가 왜 필요한가?
▲ 현행 재건축제도의 문제점은 재건축 과정에서 개인노력과 무관한 막대한 개발이익이 발생하지만 공적인 환수장치가 없어 개발이익의 대부분이 사적으로 귀속되는 데서 비롯됐다.

이 때문에 투기수단으로 악용돼 집값불안 심리 자극·주변지역 집값상승 선도 등의 문제점과 함께 고의로 아파트 유지보수를 소홀히 하고 해당 관청에 로비를 벌이는 등의 문제점이 발생하고 있다. 또 사업과정에서 건설업체 로비·조합간부와의 유착·설계변경을 통한 공사비 부풀리기 등 각종 비리도 발생하고 있다.

이같은 재건축 문제로 인해 강남의 한 아파트는 집값이 재건축 착수시점 1.9억원에서 준공시점 10억원으로 7년간 무려 8억원 가량 상승하기도 했다.

재건축 개발이익은 토지의 가치 상승에서 비롯되지만 개발밀도 때문에 한 지역의 용적률을 완화할 경우 상대적으로 다른 지역의 용적률 제한이 뒤따르고, 특정지역의 토지생산성도 국민들의 세금으로 마련된 기반시설수준에 의해 결정되기 때문에 재건축으로 인한 이득은 공공성을 내포하고 있다.

이 때문에 주택시장 안정 및 불로소득 환수라는 경제정의 차원에서도 재건축 개발이익의 철저한 환수장치가 필요하다.

-재건축 합리화로 '강남권 공급부족' 및 '풍선효과'의 우려가 있지 않나?
▲재건축의 초과이익의 일부를 환수할 뿐이지 정상적 이익은 보장되므로 사업이 장기간 지연되거나 포기되는 일은 없을 것으로 예상된다. 재건축사업의 주택순증효과가 크지 않고 향후 5년간 강남권 신규택지에서만 약 10만가구가 공급되는 점을 감안할 때 강남권 공급위축의 우려는 없다.

또 일반아파트의 경우에도 8·31대책에 의한 세제합리화로 투자수익률이 크게 하락하고, 공급측면에서도 향후 5년간 강남권에 신규택지에서만 10만가구 이상의 주택이 공급될 전망이기 때문에 풍선효과의 우려도 없다.

-미실현이익에 대한 과세는 위헌아닌가?
▲ 미실현 이득에 대한 과세여부는 입법정책의 문제일 뿐, 그 자체로 헌법상 조세원리에 저촉되거나 양립할 수 없는 모순이 있는 것은 아니다.

헌법재판소도 토지초과이득세에 대한 판결(92헌바)에서 이러한 입장을 판시한 바 있다.

-착수 및 준공시점 주택가격 산정방법은?
▲ 착수시점 주택가격은 원칙적으로 주택공시가격에 해당 년도 1월 1일부터 사업 착수시점까지의 정상주택가격상승분을 합한 가액으로 하되 주택공시가격이 없는 경우 소득세법에 의한 기준시가를 토대로 제반사항을 감안, 보정해 산정한다.

준공시점 주택가격은 '부동산가격공시및감정평가에관한법률' 제17조 4항에 따라 새로 공시가격을 산정해 적용한다.

-정상 집값상승분 산정방법은?
▲원칙적으로 착수시점 주택가격에 통계청 승인을 받은 구별 집값상승률을 곱하여 산정되며, 통계청 승인 구별 통계가 없는 2002년 12월 이전 상승률은 기준시가 상승률·광역자치단체 상승률 등을 감안해 감정평가사의 감정평가와 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 산정된다.

-'조합원당 평균 개발이익'을 기준으로 누진율을 적용한 이유는?
▲ 조합의 재건축사업 개발이익 전체를 기준으로 누진율을 적용할 경우 단지가 큰 사업장은 개발이익 절대규모가 커서 조합원의 실제 이익이 크지 않아도 높은 부담률이 적용되는 반면, 단지규모가 작은 사업장은 조합원의 실제 이익이 크더라도 낮은 부담률이 적용되는 '역진성'이 발생할 가능성이 있기 때문이다.

-부담금 부과기준과 실제 예상액은?
▲ '조합원당' 평균 개발이익을 기준으로 누진체계(0∼50%)로 부과할 예정이며 개발이익 규모에 따른 구체적인 누진체계(부담률·기준금액 등)는 향후 입법과정에서 결정될 것이다.

실제 부담액은 구체적인 부담률과 기준이 확정되지 않은 상태이므로 추정하기 어렵지만 조합원당 개발이익이 1억원인 경우는 누진체계를 감안한 실효 부담률이 약 15% 내외, 2억원인 경우는 약 30% 내외, 3억원일 경우는 약 40% 내외가 될 것으로 예상된다.

-영세민 전세자금 지원대상 및 조건은?
▲ 일정금액 이하(특별시는 보증금 5000만원 이하, 광역시·수도권 과밀억제권역은 4000만원 이하, 기타지역은 3000만원 이하)의 전세계약을 체결하는 도시 저소득세입자를 대상으로 한다.

대상 주택은 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 원칙으로 하되, 시·도지사가 지역여건을 고려해 필요하다고 인정할 경우 85㎡ 이하주택도 포함된다.

지원금액은 지역별 전세보증금의 70% 범위(특별시 3500만원, 광역시 2800만원, 기타 2100만원)내에서 연 2.0%의 대출이율로서 융자기간은 2년 이내 일시상환이다.

-택지공급가격 인하방안은?
▲ 25.7평 이하 서민용 분양주택 용지의 공급기준을 현행 감정가격에서 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%수준으로 공급하고 25.7평 초과용지는 현행 감정가격 기준을 유지한다.

-택지공급가격 인하시기 및 적용택지는?
▲ 올해 7월 이후 최초로 택지 공급승인 받는 지구부터 적용할 예정이며 올해 9월 택지공급승인 예정인 파주운정 2지구와 2008년 하반기 공급예정인 송파 신도시 등도 적용될 것으로 예상된다.

-분양가 인하효과는?
▲ 공공택지내의 25.7평 이하 아파트의 경우, 택지공급가격 인하만으로도 분양가의 10% 내외로 인하될 것으로 예상되며 실수요 서민의 내집마련 부담 경감 효과가 있을 것이다.

-공공의 중대형 주택 비축 추진 배경은?
▲ 가구원수·생활의 편의성 등 측면에서 중산층은 중대형 주택을 선호하지만 중대형 규모의 공공임대주택이 없는 상황인 만큼, 중산층이 장기적·안정적으로 살수 있는 질 높은 중대형 임대주택을 보급함으로써 임대주택의 부정적 이미지를 개선할 수 있을 것이다.

또 민간 전월세가격의 주기적인 불안을 완화해 8·31대책의 효과에 따른 다주택자 감소로 전세물량 공급이 부족해질 경우 예상되는 전세가격 불안 해소에 기여할 수 있다.

-중대형 기존아파트 매입대상 평형·지역·임대조건은?
▲ 매입대상은 서민·중산층의 거주수요를 충족할 수 있는 전용 25.7평 내외 및 초과규모로 하되 45평 초과는 제외하며 시장상황을 고려해 전월세 가격 불안 등이 우려되는 수도권 위주로 매입하고 임대조건 및 기간 등은 추후에 검토할 예정이다.

-주택거래신고제 시행시 신고해야 하는 자금조달내역은?
▲ 자금조달 내역 및 계획은 본인자금·대출 등 자금 출처, 자금규모 및 조달시기 등이며 향후 시행령 개정시 규정할 예정이다.

-자금조달내역 및 입주여부를 신고하게 하는 이유는?
▲ 주택거래를 위한 자금출처·구입목적 등을 신고하도록 하는 것은 투기방지를 위한 신고제도의 도입취지에 부합되는 것이며, 거래당사자의 소득·상환능력을 벗어난 대출 등을 간접적으로 억제할 수 있는 효과를 기대할 수 있다.

또 자금조달내역 및 입주여부에 대해 제출된 자료를 토대로 LTV 규제 시행정도·실수요 등을 추정 분석해 국세청 등 관련기관에서 이를 활용할 수 있도록 할 계획이다.

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