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[특별코너] "우리 집이 중과세 주택!"
[특별코너] "우리 집이 중과세 주택!"
  • jcy
  • 승인 2008.04.28 06:19
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안수남 세무사의 "손에 잡히는 세금"...물어 보세요?
안정된 생활을 꾸리며 현대를 살아가는 우리네 일상에서 세금상식을 모르면 눈 뜬 장님과 같은 처지가 되기 십상이다. 특히, 생활세금과 관계되는 부동산제세 및 금융이자소득세, 유가증권 양도양수에 따른 증여 상속세 등은 보편화된 세금이기 때문이다.

예를 들어 ▲다주택자에 대한 중과 ▲중과대상 주택 ▲중과세 제외 소형주택 범위 ▲3주택이상 자 중과세 범위 등 부동산제세만 해도 다양한 유형으로 분류된다. 이같이 복잡하고 다양한 형태의 세금이 우리네 생활에서 알게 모르게 밀접한 관계를 맺고 있다.

재산제세전문 세무사이며, ‘세무탤런트’로 통하는 안수남 우리세무법인 대표가 한국국세신문 애독자들을 위해 알아두면 생활에 보탬이 되는 생활세금상식을 알기 쉽게 풀어 문답형태로 연재한다. /편집자 주


부동산경기 회복 이후 투기를 막기 위해 시행된 정책 중 핵심은 다주택자에 대한 양도소득세와 비사업용토지에 대한 양도소득세의 중과이다. 이 중 다주택에 대한 중과세규정은 2004년도에는 1세대3주택 이상자를 대상으로 하다가 2007.1.1부터는 1세대2주택자까지 중과세를 하기에 이르렀고, 재개발 및 재건축조합원 입주권에 대해서도 중과세 규정 규정을 적용함에 있어서도 주택 수에 포함하도록 과세가 강화되었다.

그러나 2주택 이상을 가지고 있다고 해 모두 중과세되는 것은 아니며 일부 경우에는 종전과 같은 방법으로 세금을 내는데 그 중 현실에서 가장 빈번히 발생하는 사례는 세법상 규정된 소형주택을 가지고 있는 경우이다.

Q. 다주택자에 대해서는 세금을 어떻게 중과세하는가?

A. 중과세 규정이 적용될 경우 1세대 2주택자에 대해서는 50% 세율이 적용되고 1세대 3주택 이상 소유자에 대해서는 60% 세율이 적용되며, 장기보유자에 대한 특별공제(장기보유특별공제라고 하며 3년 이상 보유시 보유연도에 따라 양도차익의 일정부분을 공제)도 적용받을 수 없다.

따라서 일반세율이 적용되는 경우보다 작게는 1.5배, 많게는 4배 이상 차이가 날 수도 있다.

Q. 어떤 주택이 중과세 대상에 해당되는가?

A. 중과세 규정이 적용되는 주택은 주택의 소재지역과 주택가격에 따라 범위를 정하고 있다.

수도권(서울, 인천, 경기도를 말하며 읍ㆍ면지역은 제외)과 광역시에 있는 주택은 금액에 상관없이 모두 중과세 대상 주택 수 계산시 포함되나 나머지 지역(수도권과 광역시 중 읍ㆍ면지역 포함)에 있는 주택은 주택공시가격으로 3억원을 초과하는 주택만 중과세 대상 주택에 포함된다.

즉 수도권 외 지역의 주택 중 3억원 이하 주택은 2주택 이상의 주택 수 계산시 제외되는 것이다.

Q. 중과세에서 제외되는 소형주택이란?

A. 2주택 이상이라고 해서 모두 중과에 해당되는 것은 아니며 법에 규정된 임대주택과 신축주택, 상속 후 5년 내 양도하는 상속주택, 소형주택 등은 중과세를 받지 않는다. 그러나 이 주택들도 다른주택을 양도할 때는 중과대상 주택 수에 포함된다는 점 때문에 중과세 여부를 판단하는 데 어려움이 있다.

특히 소형주택의 경우 소형주택을 일반주택보다 먼저 처분하면 중과세를 받지 않지만 소형주택을 보유한 상태에서 일반주택을 먼저 처분하면 중과에 해당된다는 것이다.

Q. 소형주택의 범위는?

A. 중과세 제외 소형주택은 3주택 이상 중과 규정과 2주택 중과 규정 적용에 있어서 범위를 달리 정하고 있는데 이는 다음과 같다.

즉 면적과 기준시가 요건에 해당하는 소형주택의 양도시에는 중과세되지 않는데, 재건축·재개발 정비구역 내 주택이나 오피스텔의 경우에는 면적·기준시가가 소형주택에 해당하더라도 중과세된다.

그러나 2주택을 소유한 자의 경우에는 정비구역 내에 있는 소형주택이더라도 사업시행자에게 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용되도록 법이 개정될 예정이다.

Q. 소형주택의 중과세 배제 사례는?

A. 만약 서울에 기준시가 4억원의 아파트(A아파트) 한 채와 경기도에 기준시가 9천만원의 빌라(B빌라) 한 채를 보유하던 사람이 양도를 하는 경우를 가정해 보자.

B빌라는 2주택 중과세 규정에서 배제되는 소형주택에 해당된다. 따라서 B주택을 먼저 양도하는 경우 50% 중과세율을 적용받지 않고 일반세율을 적용받는다. 그러나 A주택을 먼저 양도한다면 이 경우에는 50% 중과세율을 적용받게 된다.

3주택 이상자의 경우도 동일하다.

서울에 기준시가 4억원의 아파트(A아파트) 한 채와 경기도에 기준시가 3천만원·전용면적 49㎡의 빌라(B빌라) 한 채, 대전광역시에 기준시가 2억원의 아파트(C아파트), 경주시에 기준시가 2억3천의 단독주택(D주택)을 가지고 있는 경우 이 사람은 A, B, C 3주택 중과 대상자에 해당된다.

중과대상 3주택을 매매한다고 가정할 경우, B빌라→A아파트→C아파트를 순차로 양도하는 경우 B빌라 일반세율(소형주택), A아파트 50%세율(2주택 중과), C아파트 일반세율(중과대상아님)이 적용된다.

그러나 처분 순서를 바꿔서 A아파트→C아파트→B빌라 순으로 양도할 경우 A아파트 60%세율(3주택 중과), C아파트 50%(2주택 중과), B빌라 일반세율이 적용되어 앞의 경우와 세율이 달라지므로 소형주택이 있는 경우 처분 순서를 주의해야 한다.


우리세무법인 안수남 대표 프로필

▲남서울대학교 세무학과 졸업 ▲연세대학교 법무대학원(조세법 전공) 재학중
◇주요경력 ▲2002년 우리세무법인 대표세무사 ▲제11회 공인중개사 시험 출제위원 ▲단국대학교 부동산학과 강사 ▲광명시 문화원장 ▲부동산 TV세무상담위원
◇現 ▲한국세무사회 연수원 교수 ▲서울지방국세청 및 중부지방국세청 양도소득세 전문강사 ▲중앙일보 조인스 무료법률교실 강사 ▲현대해상화재보험 연수원 세법교수 ▲한국세무사 고시회 회장 ▲KBS 제1라디오 성기영의 경제투데이 세무상담 2004년 8월부터 현재까지
  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46(서교동), 국세신문사
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