정부가 전세난 해결을 위해 박근혜 대통령이 대선공약으로 내놓았던 '목돈 안드는 전세'를 이달부터 시행할 방침이지만 시장에서의 실효성에 대해서는 여전히 의문이 가시질 않고 있다.
즉, 치솟는 전셋값의 근원적 해결보다는 임시처방적 성격이 강하며, 집주인과 세입자의 끈끈한 유대관계에만 의존한 상황에서는 제한적 효과밖에 볼 수 없다는 게 전문가들의 분석이다.
13일 국토교통부의 올 6월 전·월세 실거래가 자료에 따르면 전세는 전체의 63%였고 반전세(일부 월세)는 37%로 나타났다. 지난해 같은 기간 전세(65%)와 반전세(35%)나 2011년 6월 전세(66%)와 반전세(34%)와 비교했을 때 전세는 점차 줄어들고 월세는 계속 늘어나는 현상이 이어지고 있다.
아울러 ‘순수 전세’를 찾기 어려운 상황에서 기존 세입자들의 재계약률이 높아지면서 전세 품귀를 더욱 가중시키고 있으며 이런 현상은 올 가을 본격적인 이사철을 앞두고 더욱 심화될 것으로 우려되고 있다.
이런 상황에서 집주인이 세입자의 딱한 사정을 감안해 대출을 낀 전세계약을 받아주거나(보증금 반환청구권 양도방식), 심지어 본인 집을 담보로 대출을 대신 받아 전셋값을 올리는(집주인 담보대출 방식) 선택을 할 가능성에 대해선 회의적인 시각이 다수다.
물론 재계약으로 인한 중개수수료 부담이나 새로운 세입자 물색에 따른 번거로움 등을 감안하면 집주인이 목돈 안드는 전세 제도를 받아들일 가능성도 있지만 전세자금대출을 받은 세입자와 계약을 거부하는 일이 종종 생길 만큼 집주인의 정서적 거부감이 존재한다는 현실을 고려하면 목돈 안드는 전세제도에 걸림돌로 작용할 우려가 있다.
세입자가 전세자금 대출을 받을 때 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리(반환청구권)를 해당 금융회사에게 넘겨줘 담보력을 높인 임차보증금 반환청구권 양도방식 역시 집주인 입장에서는 달갑지않게 여겨질 수도 있다.
지금과 같은 임대인 우위의 전세시장에서는 집주인이 대출을 끼지 않은 세입자를 골라 받을 수 있다는 현실에 견주면, 목돈 안드는 전세제도와 같은 정부의 전세자금 대출 확대 정책은 주택매입 수요를 왜곡할 수 있는 또 다른 부작용을 불러올 가능성이 높다는 것이다.
더구나 집주인이 세입자를 위해 전셋값 상승분만큼을 본인 스스로 주택담보대출을 받아야 한다는 구조는 임대인에 대한 각종 세제감면과 같은 인센티브에도 유인책으로 작용하기엔 역부족이란 지적이 많다.
최근의 전세대란은 세입자가 월세보다 전세를 선호하는 현상이 지속되는 가운데, 집주인은 저금리로 인해 오히려 월세로 전환하는 경우가 이어진데 따른 일종의 시장불일치에 따른 측면이 더 크기 때문에 ‘선량한 집주인’에 기대한 '목돈 안드는 전세' 정책은 자칫 전세난을 고착화시킬 우려가 있다는 분석이다.
아울러 정부의 전세자금 대출 확대는 재계약은 하고싶은데 집주인과의 유대관계 때문에 전세 보증금을 올려줘야 하는 세입자의 일시적 어려움을 덜어주는데는 도움을 주겠지만 오히려 전셋값 상승을 부추기는 원인이 될 수 있다는 점에서 조심스럽게 접근해야 한다는 주장도 나온다.
이에따라 반복되는 전세난을 해결하려면 정권에 따라 표류하는 임대주택정책을 탈피하고 세입자 중심의 시각에서 양질의 임대주택 공급을 꾸준히 늘리고 전월세 자금을 보조하는 주택바우처제도를 확대하는 등 자연스런 주택시장의 선순환 고리를 만드는 것이 상습적 전세난을 해소하는 대안이 될 수 있다는게 대다수 부동산 전문가들의 지적이다.
