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[김종관 세무사]수리·리모델링 통한 사용가치 존재하면 ‘멸실’로 볼 수 없어
[김종관 세무사]수리·리모델링 통한 사용가치 존재하면 ‘멸실’로 볼 수 없어
  • 김종관 삼송세무법인 대표세무사(현)
  • 승인 2018.06.15 10:31
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법령해석으로 전개한 화재의 필요경비를 실질과세로 전환해 승소한 사례

조세불복사건 전문 김종관 세무사(삼송세무법인 대표, 상속증여세 실무 및 불복과 부당행위계산부인 저자)는 법령해석으로 전개한 화재손실을 사실관계로 전환해 소송과정에서 경정청구가 받아 들여진 사유 등 그동안의 노하우를 모두 공개함으로써 납세자권익이 부당하게 침해받지 않도록 하기 위해 최근까지 승소한 사례를 중심으로 계속적으로 연제할 예정이라고 밝히고 있다. /편집자 주

 

■원고의 주장

다. 사실관계 및 판단

(8) OOO이 2014.7.7. OOO(근저당권자인 OOO 관계사)에게 송부한 쟁점건물 및 부속토지등 감정의뢰에 대한 회보 공문(OOO)에 의하면, 쟁점건물 부속토지(29,350㎡) 및 쟁점건물 인근 지번(OOO)의 토지 평가액은 총 OOO원으로, 쟁점건물 인근 지번(OOO)의 지상 1층 건물(352.8㎡)의 평가액은 OOO원으로 감정하였으며, 쟁점건물 면적 29.519.83㎡는 전체 현황이 멸실되었음을 이유로 감정평가에서 제외한 것으로 나타난다.

 

(9)청구인은 쟁점건물 지하 1층의 창고가 화재로 방치된 상태여서 정상적인 사용이 어렵다는 처분청의 견해가 맞다 하더라도, 양도 후 2년이 경과한 현재에도 자재보관용으로 활용되고 있는 1층 및 2층의 창고는 멸실된 것이 아니라 건재하므로 쟁점건물 지상 1층 및 2층에 대한건축비 OOO원은 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하며 <표2>의 취득원가 계산표를 제시하였고, 인터넷 포털 사이트 “OOO”에서 조회하여 출력한 연도별(2008년, 2009년, 2014년, 최근) 항공 촬영사진을 제출하였는바, 항공 촬영사진의 경우 쟁점건물이 명확하게 식별되지는 아니하나 쟁점건물의 지상 골조는 유지되고 있는 것으로 나타나며, 2017.4.25. 추가로 제출한 인접사진에는 촬영일이 2017.4.24.로 되어 있고, 지게차와 내부 골조 및 적치물 등이 촬영된 것으로 나타난다.

 

(10)위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)청구인은 쟁점건물 또는 쟁점건물의 지상 1·2층 부분은 경제적 효용을 전부 상실할 정도로 멸실되지 아니하였고, 언제든지 수리 및 리모델링을 통해 사용할 수 있으며, 쟁점건물 관련 제반 공부상에도 멸실내역이 확인되지 아니하므로 쟁점건물 또는 쟁점건물 지상 1·2층 부분의 취득가액을 필요경비로 인정해야 한다는 주장이다.

(나)살피건대, 쟁점건물 및 부수토지 등에 대해 감정평가법인이 평가한 평가서에 쟁점건물 전체가 멸실된 것으로 보아 감정평가대상에서 제외한 점, 양도부동산의 매매계약서 특약사항에서 쟁점건물은 현황 멸실된 것으로 감정평가시 조사된바 건축물 멸실등기와 관련된 제반사항은 매수자의 책임하에 해결해야 한다고 약정한 점, 쟁점화재사고 관련 판결문에서 불상의 원인으로 발화한 화재가 냉동창고 전체에 번져 소훼되었다고 인정하고 있는 점, 청구인은 쟁점화재사고 이후에도 쟁점건물을 임대하는 등 쟁점건물의 지상 1·2층은 멸실된 것이 아니라 건재하다고 주장하나 관련 임대차계약서 및 임차료 수령내역 등의 증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점건물 지상 1·2층의 현황이 멸실된 바 없이 건재하므로 취득가액 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서도 이 건 양도소득세 신고시에는 양도가액을 OOO원으로 기재한 점 등을 고려하면, 쟁점건물 취득가액 또는 쟁점건물 지상 1·2층의 환산취득가액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 

(11) 쟁점③에 대해 살피건대, 쟁점화재사고 관련 법원 판결문에서 최초 발화의 원인은 미상이나 청구인이 추가로 진행한 우레탄방열공사, 전기공사, 냉동설비공사로 인한 공기 상태 및 공사자재 등으로 인해 건물 전체가 소훼된 대형화재라고 한 사실에서 쟁점화재 사고를 일반적인 천재지변과 동일하다 보기 어렵고, 이는 공사자의 귀책사유에 의한 인적 재해로 보여 지는 점, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 소액의 쟁점건물 양도가액을 계상하기는 하였으나 이는 화재로 평가가치가 없는 쟁점건물을 특수관계자에게 양도하면서 저가 계상한 것으로 보여지는 점 등에서 쟁점화재 사고를 천재지변 등 재난으로 보아 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입해야 한다는 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

 

<조세심판원심사청구 결정문의 요지>

원고는 쟁점건물 중 지하는 소실이 되었더라도 양도당시 자재보관용으로 임대하고 있는 지상 1층 및 2층에 대한 공사원가 ○○원은 양도가액과 직접 대응하는 비용으로 필요경비로 인정해 달라고 하면서, 제시한 항공촬영사진(2008년, 2009년, 2014년) 및 원고가 2017.4.25. 추가로 제출한 인접사진을 제출해 지게차와 내부골조 및 적치물 등이 촬영된 것으로 나타난다고 서술하고 있으므로 실질과세 원칙 및 수익비용 대응의 원칙에 의해 최소한 소실된 부분과 소실되지 않은 부분을 안분계산해 필요경비에 산입해야 한다고 주장한 부분에 대하여

조세심판원의 결정문에는 ① 단지 감평평가법인이 평가서에 쟁점건물 전체가 멸실된 것으로 보아 감정평가대상에서 제외된 점, 매매계약서 특약사항에서 쟁점건물은 현재 멸실된 것으로 감정평가시 조사된 바, 건축물 멸실등기와 관련된 제반사항은 매수자의 책임 하에 해결해야 한다고 약정한 점, 관련 임대차계약서 및 임차료 수령내역 등의 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 양도소득세 신고시에는 양도가액을 400만원으로 기재한 점 등을 고려하면, 쟁점건물 취득가액 또는 쟁점건물 지상1~2층의 환산취득가액을 필요경비로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단되며,

② 쟁점화재 사고를 일반적인 천재지변과 동일하다고 보기 어렵고, 공사자의 귀책사유에 의한 인적 재해로 보여지는 점, 화재로 평가가치가 없는 쟁점건물을 특수관계자에게 양도하면서 저가 계상한 것으로 보여지는 점 등에서 쟁점화재 사고는 천재지변 등 재난으로 볼 수 없으므로 취득가액에서 차감할 수 없다고 하면서 기각하였습니다.

 

<조세심판원 심사청구 결정문의 문제점>

이 사건은 당초 심판부에서 인용되었으나, 조정계를 거치면서 기각된 사건으로 당초 사전열람하면서 임대차계약서 및 임차료 수령내역 등의 증빙이 제시되어 조사청이 문제를 삼지 않았음에도 불구하고 관련 증빙서류 등이 제시하지 못하고 있다는 점과 저가로 계상한 것으로 보여지는 점 등이 추가로 기재되어 기각된 것으로, 이 사건 건물은 중요 구조부가 그대로 있고 임대차계약이 체결된 상태에서 양도되었으므로 이 사건 건물의 취득가액은 양도가액에 대응하는 필요경비로 공제되어야 합니다.

가. 원고와 양수인 모두 이 사건 건물을 매매목적물로 인식하여 매매가 이루어졌고 양수인은 이 사건 건물을 창고시설로 이용하면서 물품보관료 수입을 창출하고 있습니다.

소득세법 제96조 제1항에 의하면 자산의 양도가액은 양도당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 하고, 같은 법 제97조 제1항에 의하면 양도가액에서 공제할 필요경비는 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 하면서 제1호에서 취득가액을 열거하고 있습니다. 양도차익의 계산에 있어 자산의 취득에 소요된 실지거래가액은 필요경비로 당연히 공제되어야 하는 항목입니다.

그런데 건물이 멸실되어 건물의 양도 자체가 이루어질 수 없다면 양도가액에서 차감할 취득가액 또한 존재할 수 없으므로 이 경우에는 피고의 주장대로 이 사건 건물의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 없다 하나, 이 사건 건물의 양도가 있었다면 그에 상응하는 취득가액은 당연히 공제되는 것이 위 법률조항에도 부합한다 할 것입니다.

일반적으로 건물이 건립되어 있는 토지를 매도하는 경우 매매당사자 사이에 건물을 제외하고 그 부지인 토지만을 매매하였는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서의 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합해 합리적으로 판단해야 합니다(대법원 2010.11.25. 선고 2010두16875판결).

원고와 양수자가 체결한 매매계약서 상 매매목적물인 부동산의 표시에는 쟁점토지1 뿐만 아니라 창고시설인 이 사건 건물이 별도로 기재되어 있고, 제1조 제2항 매매대금 역시 토지금액과 건물금액을 나누어 기재하고 있으며, 제14조 제3항 특약사항에는 매매목적물에 임대차계약이 존재하여 이를 양수인이 승계하는 것으로 되어 있으므로 원고와 양수자 사이의 의사는 이 사건 건물을 매매목적물에 포함하는 것으로 하여 매매가 이루어진 것으로 봄이 상당합니다.

피고는 매매대금에서 이 사건 건물이 차지하는 비중이 미미한 것을 이 사건 건물 멸실의 근거로 제시하고 있으나, 피고의 주장은 토지 공시지가가 상승하고 건물의 가치가 하락하여 양도 시점에 토지에 비해 건물 가격이 차지하는 비중이 적어지면 그 건물은 양도대상이 되지 않는다는 것과 마찬가지의 주장입니다. 양도 당시 건물 양도가액과 무관하게 양도가 있었다면 그 건물의 취득에 실제 소요된 비용은 필요경비로 공제되어야 합니다.

더욱이 피고는 이 사건 건물이 멸실되어 존재하지 않는다고 하여 취득가액은 필요경비 부인하면서 이 사건 건물 양도가액에 대한 부가가치세는 부인하지 않는 등 논리적으로 모순된 부과처분을 하고 있습니다.

한편 양수자는 이 사건 건물을 매입한 후, 승계한 임대차계약이 종료되자 기존 임차인과 물품보관 거래계약을 체결하여 임대료 대신 물품보관료 수입을 창출하는 등 이 사건 건물을 창고시설로 사용하고 있는바 양수인이 이 사건 건물의 효용가치를 인정하여 이를 매매목적물에 포함하였음은 분명하다 할 것입니다.

또한 이 사건 건물은 양수인이 양수한 이후에도 멸실 등기가 이루어지지 않았고 2014.10.30. 건축물관리대장 및 건물등기부등본상 양수자로 소유권이 이전된 것으로 기재된 후 현재까지 유지되고 있습니다.

공부상 멸실된 것으로 기록된바 없고 매매당사자가 매매목적물로 인식하고 있었음이 매매계약서 상 명백하며 실제 양수인이 양수 후 이 사건 건물을 이용하여 수익을 창출하고 있으므로 당사자의 의사와 무관하게 피고가 이 사건 건물이 양도되지 않았다고 볼 수는 없습니다.

 

건물 임대차계약 체결 상태서 양도

취득가액, 양도가액 대응 필요경비 공제돼야

 

나. 이 사건 건물은 주요 구조부가 유지되고 있고 실제 창고시설로 사용상의 효용가치도 존재하는 상황에서 양도된바 멸실된 건물로 볼 수 없습니다.

일반적으로 ‘멸실’이란 화재, 지진, 풍수해, 토사붕괴, 가스폭발 등의 우발적인 사고에 의해 발생하는 물건의 소멸을 말하는데, 건축물이 경제적 효용을 전부 상실할 정도로 완전히 파괴된 상태로서 해체 또는 소멸된 경우를 의미합니다. 화재가 발생한 건물이라고 하더라도 중요 구조부가 남아있어 언제든 수리나 리모델링을 통한 사용가치가 존재한다면 멸실에 이르렀다고 볼 수 없습니다.

한편 원고는 이 사건 건물을 임대차 목적물로 하여 임대료 수입을 발생시키는 등 이 사건 건물은 창고시설로서 사용상의 효용가치가 존재합니다. 원고는 ○○손해보험(주)와의 보험금채무부존재확인소송 3심에서 패소한 직후 이 사건 건물의 소유권이 ○○손해보험(주)로 이전되지 않을 것이 예상되자, 2013.4.25. ㈜○○과 이 사건 건물에 대해 월 임대료를 ○○원(부가세 별도)으로 하여 임대차계약을 체결하였고, 양도 시점인 2014.10.까지 매월 임대료 수입이 발생하였습니다.

이 사건 건물은 주요 구조부가 전혀 파손되지 않아 물리적 건물 멸실 기준에 해당하지 않고, 실제 창고시설로 사용상의 효용가치도 존재하는 상황에서 양도된바 멸실된 건물로 볼 수 없습니다.

1)이 사건 건물은 양도 당시 독립한 부동산으로서의 실체와 효용을 가지고 있었습니다.

 

가) 독립한 부동산으로서의 요건

독립한 부동산으로 매매목적물이 될 수 있는지 여부는 건물의 물리적 상태가 구조상·이용상 독립성의 요건을 갖추고 있는지에 따라 결정되고, 대법원은 이에 관해 ‘독립한 부동산으로서 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다’는 입장입니다(대법원 1986.11.11. 선고 86누173 판결, 대법원 2001.1.16. 선고 2000다51872 판결 등 다수의 판례 참조).

건축 중에 있거나 소훼된 건물을 독립한 부동산으로 인정한 사례로, (ㄱ)지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료되었으나 지상층은 단순히 에이치 빔을 조립한 상태로 벽체, 바닥 및 천장 등이 완성되지 아니한 사안에서, ‘지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다’고 판단하였고(대법원 2003.5.30. 선고 2002다21592 판결), (ㄴ)지상 7층 건물로 설계된 공작물이 지하 1, 2층, 지상 1층의 콘크리트 골조 및 천장공사, 지하 1, 2층의 옹벽공사만 되어 있는 사안에서, ‘주벽이 완성되어 있지 아니하고 공사 진척도가 2~30%에 불과하다고 하더라도 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽이 이루어져있다면 미완성 상태의 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 할 것이다’고 판단한 바 있으며(대법원 2001.1.16. 선고 2000다51872 판결), 이에 더하여 (ㄷ)화재가 발생하여 지붕 가운데 부분 약 60% 정도, 전체적으로는 약 50% 정도가 소실되었으나 건물이 붕괴되지는 않아 외형이 남아있던 사안에서, ‘화재 후 건물 지붕과 외벽을 교체하고 건물 내부의 일부 구조를 변경하였다고 하더라도 화재 전의 건물과 화재 후 수리를 마친 건물의 동일성이 인정된다’고 판단해 지붕 60%, 전체 50% 이상 소훼된 경우에도 건물이 멸실에 이르지 않았다는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 20009두9819 판결).

이와 같이 대법원 판결들은 건물이 꼭 본래 구조 내지 용도로 완전한 상태에 있지 않더라도 건물의 1개층이라도 최소한의 골조, 기둥, 지붕을 갖추어 구조상·이용상으로 토지와 독립되어 있다면 독립하여 양도 가능한 물건이 된다는 취지로 해석하고 있는바, 이 사건 건물이 화재 후에도 위와 같은 독립성을 갖추어 양도 가능하였는지 여부를 항을 바꾸어서 살펴보겠습니다.

 

나)쟁점사안의 경우 – 기둥, 주벽, 천장, 지붕 등 주요 골조가 건재함.

이 사건 건물은 양도 당시 기둥, 주벽, 천장, 지붕이 잔존하여 있었으므로 독립한 부동산의 실체를 갖춘 것이고, 본래 용도인 창고시설로 사용 수익된 사실까지 확인되므로 매매목적물로서의 실질을 부인할 수 없습니다.

이 사건 건물은 2007.11.6. 피씨구조 판넬지붕, 지하 1층 냉동창고 22,338.35㎡, 지상 1, 2층 일반창고 각각 5,618.27㎡, 1545.39㎡로 신축되었으나 2008.1.7. 지하 1층 냉동창고에서 발발한 화재로 건물의 일부가 소훼되었습니다. 화재 직후의 피해 현황을 확인할 수는 없으나, 원고는 화재 직후부터 양도 시점까지 보수 공사를 실시한 적이 없고 매수자 역시 매입 후 현재까지 보수 공사를 실시한 적이 없어 자연 마모 외에는 구조나 현황에 변동사항이 없으므로, 근접 시기의 현장 사진을 통해 건물 현황을 확인할 수 있습니다.

2017.4.24. 촬영된 건물 현황 사진에 의하여 이 사건 건물 지상 1, 2층의 골조, 기둥, 벽면, 천장이 건재함이 확인되고, 화재 직후와 근접한 2008년 촬영 다음(DAUM) 항공뷰에 의해 화재 이후에도 판넬 지붕이 건물 본체 대부분을 덮고 있음을 확인할 수 있습니다.

최근 촬영된 항공뷰에 의하면, 2층 아래에 있는 복층구조의 1층 1,545㎡는 H빔으로 조립한 슬라브조 구조물로 덮여 있고, 1층 중 일부인 1,105㎡는 판넬지붕이 씌워진 채 존속하고 있으며, 나머지 2,961㎡는 판넬은 훼손되었으나 H빔에 의해 대들보 및 천장골조를 갖추고 있으므로 그 위에 판넬을 덮는 간단한 보수공사만 거쳐도 건축물로서 완성된 형태를 가질 수 있습니다.

지하 냉동창고의 현황은 확인할 수 없으나 앞서 살펴본 판시에 의하면 건물의 1개층이라도 최소한의 기둥, 주벽, 천장이 갖추어져 있다면 독립한 부동산이 될 수 있으므로 육안으로 실존이 확인되는 1, 2층만으로도 평가가 가능합니다.

이와 같이 건물의 기둥, 주벽, 천장 등 주요 구조물이 건재한 사실이 확인되어 물리적, 법률적으로 독립한 부동산으로 평가되고, 실제 이 사건 건물은 보험회사로부터 사용권을 회수한 2013년경부터 창고시설로 임차되고 양도일 이후에도 여전히 창고시설로 사용되어 본래의 효용가치를 유지하고 있는바, 이 사건 건물이 화재로 대부분 소실되어 양도 대상 목적물이 될 수 없다는 피고 주장은, 앞서 별개의 독립한 부동산에 관해 그 기준을 제시한 판시들과 관점을 달리하므로 받아들일 수 없습니다.

따라서 실제 임대료 수입이 발생하는 건물이 존재하고 양수인이 이를 취득하여 동일하게 창고시설로 이용하고 있다면, 이 사건 건물의 양도 자체를 부인할 이유가 없고 양도가 인정되는 이상 이 사건 건물 취득가액 또한 필요경비로 전액 공제되어야 합니다.

 

김종관 삼송세무법인 대표세무사(현)

•(전)국세청 심사과(5년 근무)
감사과(7년 근무), 재산세과 국제조세과(본청 근무)
•역삼 법인세과장 등 국세청 근무 36년
•(전)서울시립대학교 세무전문대학원 조세쟁송과정 강사

•저서
-세무조사시 거래유형별 부당행위 계산 부인(조세통람, 2010년 2012년)
-상속·증여세 실무(주식이동 포함, 조세통람 2000년 등)
-불복과 부당행위 계산부인(조세통람, 2015년)
-세무조사 및 컨설팅 사례 중심 (2015년 11월 발간)
-해외진출기업 세무안내(태국·말레이시아 편) 등 다수

•연구실적
-녹조근정훈장 수상·외국인등록번호 개발로 국민포장 수상(창안)
-토지무상사용에 대한 과세개발로 대통령 표창(신지식인)
-사업의 양도, 공동수급체, 유상증자시 희석가치 등(모범공무원)
-전산자료 조합을 통한 각종 과세자료 개발(재경부 장관·국세청장)


김종관 삼송세무법인 대표세무사(현)
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