내국법인이 지상에 건축물이 정착돼 있지 않은 토지를 취득 후 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외하는 것이라는 국세청의 유권해석이 나왔다.
국세청은 기반시설 공사 후 분할 양도시 비사업용토지 해당 여부에 대한 질의에 이같이 회신했다(법인, 서면-2017-법인-2691, 법인세과-468, 2018.02.27.).
국세청은 “귀 질의의 경우 ‘서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01.’ 기존 회신사례를 참고하라”라고 밝혔다.
‘서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01.’의 내용은 ‘내국법인이 지상에 건축물이 정착돼 있지 않은 토지를 취득해 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 「법인세법」 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 않는 토지로 보는 것이며, 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려해 사실판단 할 사항’이다.
사실관계를 보면 질의법인은 201×년 부동산개발 및 매매업으로 설립한 법인으로, 주주로부터 투자받은 자금으로 ○○공사로부터 ○○ 신도시 내의 토지(지목 : 대지)를 1필지를 매입해 단독주택 대지조성을 해 수 개의 택지로 분할해 분양하려고 준비 중이며, 현재 토지 매입 계약상태이고, 201×년 ××월 경 잔금을 납입할 예정이다.
본 사업은 대지조성 및 택지 분양사업으로 ○○시의 토목공사 인가를 받아 단지 내의 기반공사(상ㆍ하수도, 지하공사, 전기, 통신, 도로, 옹벽설치, 조경공사 및 주민공공시설 건설)해 각각의 분할된 택지로 일반인에게 분양할 계획이다.
이에 질의법인은 법인이 단독주택 단지 조성 및 분양사업을 목적으로 취득한 주택 용지를 기반공사 등 실시 후 토지를 분할해 분양하려는 경우 「법인세법 시행규칙」 제46조의2 제1항 제5호의 부득이한 사유에 해당해 비사업용토지로 보지 않는지 여부를 국세청에 질의했다.
이와 관련해 「법인세법」 제55조의2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】의 관련 내용은 다음과 같다.
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 해 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용해 계산한 법인세액에 추가해 납부해야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱해 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
또 「법인세법 시행규칙」 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】의 관련 내용은 다음과 같다.
① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 봐 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대해서는 제1호 및 제2호를 적용하지 않는다.
5. 지상에 건축물이 정착돼 있지 않은 토지를 취득해 사업용으로사용하기 위해 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
9. 건축물이 멸실・철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실・철거되거나 무너진 날부터 2년
