고가 비거주용 일반건물, 즉 ‘꼬마빌딩’의 2019년 말 증여세 신고분에 대한 최종확정이 2021년까지 넘어갈 수 있다는 전망이 나왔다. 

한국공인회계사회 조세지원센터는 10일 상증법상 시가로 인정되는 (유사)매매사례가액과 관련한 2019년 초 시행령 제49조의 개정과 관련해 실무상 예상되는 쟁점으로 이같이 전망했다. 

지난해 초 개정된 상속세및증여세법 시행령으로 국세청이 상속증여세를 계산할 때 이들 건물의 시가를 감정평가를 활용해 산정할 수 있게 됐기 때문이다.

종전에는 간접적인 평가수단인 기준시가가 사용됐다. 

상증령 개정전까지는 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월(증여는 3개월) 매매사례가액 또는 감정평가가액 등을 시가로 하되, 예외적으로 평가기준일 전 2년 내 매매등 가액을 재산평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정받도록 했다. 

이처럼 ‘재산평가심의원회’는 납세자가 해당 매매사례가액을 활용하거나 과세당국이 세무조사과정에서 추징을 위해 시가 적용시 활용하는 정도로 예외적이었다. 

그러나 지난해 초 상증령 제49조의 1항 단서조문이 개정되면서 신고후에도 과세표준 법정결정기한인 상속세의 경우 신고기한부터 9개월, 증여세는 6개월까지 재산평가심의위원회 심의만 거치면 매매 등 가액, 특히 감정평가가액을 시가로 해 납세자가 신고한 과세표준을 과세당국이 경정할 수 있게 됐다. 

그래서 작년 하반기부터 자산가들 사이에서는 소위 ‘꼬마빌딩’ 소유자는 해 넘기기 전에 자식들에게 증여해야 한다는 얘기가 돌기도 했다.

조상기 조세연구본부 책임연구위원은 보유중인 기준시가 60억, 평가기간내 매매사례 가액이 없으며 예상시가가 100억인 비주거용 건물에 기준시가를 적용해 2019년 10월에 자녀에게 증여하고,  2019년 12월 말 증여세 과세표준을 신고한 경우를 사례로 설명했다. 

개정된 시행령이 적용되는 2019년 2월 12일 이후 상속·증여분부터는 납세자 뿐 아니라 과세당국이 법정결정기한인 2020년 7월까지 발생한 매매 등 가액을 시가로 해 증여세 과세표준을 경정·결정할 수 있다. 

그렇기 때문에 만약 2곳에서 감정평가를 받아 해당 건물의 시가를 100억으로 해 심사를 신청할 경우 과세표준 경정이 가능하게 된다.

결국 2019년말 증여세 신고분에 대한 과세표준의 최종 확정이 2021년까지 넘어가는 결과를 초래할 수도 있다는 결론이 나온다. 

기본적으로는 상속·증여세를 계산할 때 매매사례를 통해 확인된 현 시가를 우선 반영하는 것이 원칙이지만, 아파트 등 공동주택을 제외한 다른 부동산은 형태가 제각기 달라 유사 매매사례를 찾기 어려워 국토교토부의 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가한다. 

국세청은 비주거용 부동산 중 대형 오피스 등 집합건물에 대해선 일일이 개별 기준시가를 공시한다. 

하지만 일반 건물은 개별 가격을 공시하지 않고 토지는 공시지가를, 건물은 ㎡당 금액을 곱해 가격을 계산하는 이원적인 방식으로 기준시가를 계산한다. 

이같은 방식은 토지와 건물이 일체로 거래되는 시장에서 실제 가치를 제대로 반영할 수 없다는 한계가 있다. 

대형 오피스 등 비주거용 집합건물의 기준시가는 실거래 반영률이 아파트와 비슷하거나 높은 수준이지만, 소위 ‘꼬마빌딩’이라 불리는 일반건물은 이에 미치지 못해 과세형평성 문제가 제기됐던 것도 사실이다. 

이 같은 꼬마빌딩에 대해 국세청이 시가를 기준시가로 하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 이 같은 다른 부동산과의 과세 평형성을 확보한다는 것이 그 취지다. . 

한공회 조세지원센터는 “언론 등에 따르면 국세청이 약 20억원 정도의 감정평가용역을 이미 외부에 의뢰한 상태”라면서 “감정평가수수료를 1000만원으로 가정해  신고 건수당 비용이 2000만원이 들 경우, 국세청이 감정평가를 토해 약 100건의 과세표준을 경정할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.  

아울러 “다만, 국세청이 밝힌 적용대상 약 250건 정도 중 절반에 못 미치는 신고에 대해 어떤 기준과 방식으로 선별해적용할지 여부는 현재 과세형평의 문제로 알 수 없어 일단 납세자 및 세무대리인을 잔뜩 겁주고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 

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