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글로벌시대 세금 역시 국경이 없습니다. 그러나 국가는 자국의 재산권과 과세권 확보를 위한 눈에 보이지 않는 견제가 치열합니다. 국제조세 전문세무사 조인정 연세교토 세무회계 사무소 대표가 <국세신문> 독자들을 위해 국제조세 분야에서 꼭 알아야 할 생활세금 및 ‘들쭉날쭉’ 변덕이 심한 이전가격 트랜드에 대한 대처방법 등을 알기 쉽게 해석한 글을 연재합니다. 격려와 성원을 기대합니다.   /편집자 주

 

최근에 투자목적으로 해외부동산을 취득하는 경우가 많다. 예전에는 해외부동산을 취득하더라도 국세청에 신고하지 않은 경우가 많았는데 요즘은 외국 국세청과의 협력과 정보교환이 활발하게 된 점과 적발시의 패널티가 점차 강화되고 있기 때문에 신고하는 납세자가 점점 늘고 있다.
 이번호에서는 최근 문의가 많은 해외부동산 임대소득의 종합소득세 신고에 대해서 알아보자.

거주자가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대해 임대소득이 발생한 경우 종합소득세 신고의무와 해외부동산 취득, 투자운용(임대) 및 처분 명세서 제출의무가 있다.

즉, 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 신고 시 해외부동산 임대소득 뿐만 아니라 국내·외에서 발생한 모든 소득을 합산해 신고·납부해야 한다. 이 해외 부동산 소재지국에서 임대소득과 관련해 납부한 외국납부세액은 소득세법 제57조에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 이중과세는 발생하지 않는다. 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 해외부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있다(소법 §3①).

그밖에 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 확정신고 기간에 종합소득세 신고 납부 외에 해외부동산 취득 투자운용(임대) 및 처분 명세서를 제출해야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 해외영업소 설치 현황표도 함께 제출해야 한다.

 

1. 주택임대소득 과세기준

 

 

•1주택 비과세

•비과세 2000만원 이하일 경우 종합과세와 2주택 분리과세 중 선택

•2000만원 초과시 종합과세

•3주택 이상 시 간주임대료 과세

•국내외 주택과 배우자 소유 주택도 합산해 계산(비거주자는 국내 주택만 합산)

•기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

•소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(ʼ21년 귀속분까지)

 

관련 법령

월세는 해외주택의 경우 규모나 수에 관계없이 임대소득이 있는 경우 신고해야 하며, 간주임대료는 부부 또는 국내외 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 당해 전세금에 대해 간주임대료를 신고한다(소법§25①).

※국외 임대주택에 대한 과세방법(기획재정부 소득세제과-168, 2010.4.1.)

○소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제8조의2 제1항의 규정을 적용할 때 주택 수는 국외주택을 포함해 계산하고 고가주택은 국외 주택에 대해서도 적용한다.

 

2. 결손 시

결손금이란 사업자가 비치·기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며, 소득세법에 따라 계산한 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고(주거용 건물 임대소득은 가능) 국내외 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월하여 공제한다(소법§45 ②, ③).

한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 공제*한다(제척기간 지난 후 그 제척기간이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 않는다).

*(부동산임대업 결손금) 부동산 임대업 소득금액에서만 공제

(주거용 건물 임대업 결손금) 사업·근로·연금·기타·이자·배당 소득금액에서 순서대로 공제

따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치·기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간 내에 관련사항을 신고해야 하며, 추계신고 및 추계조사결정* 하는 경우에는 적용하지 않는다.

*다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부나 그 밖의 증명서류가 멸실된 경우 적용 가능 정리하면 다음과 같다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기타

해외부동산 중 주거용 주택을 취득 후 실제 거주할 경우에 신고의무

-해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 임대소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청에 신고해야 할 세금은 없다.

또한 해외부동산 취득 투자운용(임대) 및 처분 명세서는 최초 취득 또는 임대소득이 발생한 경우 제출하는 것으로 최초 취득 시 신고 후 임대소득이 발생하지 않는 경우는 또다시 명세서를 제출할 필요는 없다.