- 합산배제 임대주택 계속 임대할 경우 ‘피상속인 임대개시일’ 기준 가격 적용
상속인이 피상속인의 임대사업자 지위를 승계 받아 계속 임대를 할 경우 사업을 물려준 피상속인이 임대사업을 시작한 날이 공시가격을 따지는 임대개시일이라는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 임대사업자의 지위를 상속받은 경우 합산배제 임대주택의 공시가격 기준일을 묻는 민원인에게 "상속인이 피상속인의 임대사업자의 지위를 승계 받아 합산배제 임대주택(장기일반 민간임대주택)을 계속 임대할 경우 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목의 임대개시일 공시가격 요건은 ‘피상속인의 임대개시일’을 기준으로 적용한다"고 회신했다.
질의인인 피상속인은 합산배제 임대주택을 취득(2000년)해 임대업으로 사업자등록(2003년)한 뒤 2018년까지 합산배제 임대주택으로 적용을 받아왔다. 해당 임대주택은 다세대주택으로 조정대상지역에 위치하고 있다.
또 질의인은 2019년 1월에 합산배제 임대주택을 상속 등기했다.
이와 관련해 질의인은 부친(‘피상속인’)의 임대사업자 지위를 상속받아 피상속인의 합산배제 임대주택(이하 ‘합산배제 임대주택’)을 장기일반 민간임대주택으로 등록해 임대할 경우 장기일반 민간임대주택의 공시가격 기준일을 피상속인의 임대개시일로 적용할 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 종부세법 제8조(과세표준) 제1항에서는 ‘주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 [과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 ’1세대 1주택자‘)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려해 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다’고 규정하고 있다.
또 같은 법 제2항에서는 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.’고 규정하고 있으며 제1호에서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택’으로 규정하고 있다.
한편 종부세법시행령(2019. 02. 12. 대통령령 제29524호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) 제1항에서는 ‘법 제8조 제2항 제1호에서 대통령령이 정하는 주택이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 ‘사업자등록’)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.’고 규정하고 있다.
같은 법 시행령 제32조 가목에서는 ‘해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 ’수도권‘) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것’으로 규정하고 있다.
(종부, 서면-2019-법령해석재산-1054 [법령해석과-1602], 2020. 05. 28)
