Ⅰ. 양도소득세
1 과세대상
8. 양도소득세 이월과세 제외사유 해당 여부
■사실관계
•2010.**.**. 신청인은 남편인 ◎◎◎이 1985.1.1. 이전에 상속받은 △△도 ☆☆시 ◇◇면 ◆◆리 산 □□번지 소재 임야 164,926㎡를 증여받았다.
•2014.**.**. 신청인은 남편으로부터 증여받은 임야를 2개의 감정평가법인의 평가액을 산술평균한 가액으로 매도할 것을 승낙한 매도승낙서를 제출했다.
•2014.**.**. 신청인은 증여받은 임야를 ▽▽지방산림청 ▼▼국유림관리소장에게 양도하는 매매계약(양도가액:151,731,920원)을 체결했다.
■질의내용
•2010.**.**. 배우자로부터 임야를 증여받고 증여받은 날부터 5년 이내인 2014.**월 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」에 따라 ▽▽지방산림청 ▼▼국유림관리소에 양도하는 경우
- 「소득세법」 제97조의2 제2항 제1호의 사유에 해당하여 양도소득세 이월과세 적용대상에서 제외되는지 여부
■회신문
•거주자가 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다)로부터 사유림을 증여받고 증여받은 날로부터 5년 이내에 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」 제18조 제2항에 따라 증여받은 사유림을 양도하는 경우 「소득세법」 제97조의2 제2항 제1호에 해당하지 않는다.
■검토내용
•신청인은 배우자로부터 증여받은 임야를 증여일부터 5년 이내에 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」(이하 “국유림 관리법”)에 따라 산림청에 양도한 경우 소득법 §97의2
②1호의 이월과세 적용 제외 사유에 해당하는지를 질의
•산림청장은 국유림의 경영관리에 필요하다고 인정할 때에는 공유림, 사유림, 그 밖의 토지를 매수할 수 있으며(국유림관리법 §18)
- 매수하려는 경우 소유자로부터 매도승낙서를 제출받은 후 매수예정지에 대한 현지 조사를 한 후 매수가 결정된 때에 매매계약서를 작성했다(국유림관리법 시행규칙§19).
- 매수가격은 감정평가법인 2개의 감정가액을 산술평균한 금액으로 결정했다(국유림관리법 시행령§13).
•▽▽지방산림청이 2013.12.31. 공고한 2014년도 사유림 등의 매수계획 공고에 기재된 매수절차는 다음과 같다.
•본 건의 경우 신청인의 임야를 산림청에 매매하는 근거 법률은 국유림관리법 제18조에 따르는 것으로
- 국유림관리법 규정을 살펴보면 토지보상법상의 사업인정 또는 이를 준용해 적용하는 규정이 없다.
•▽▽지방산림청 공고를 보면 개인이 경영하기 어려운 임야, 산림관련 법률에 제한된 사유림을 매수해 공익기능 확보 및 국유림 경영관리의 효율성을 증대시키기 위함으로 토지보상법 등에 따른 강제수용이 아닌 매도의사가 있는 소유자가 매도승낙서를 작성·접수하고
- 해당 국유림관리소에서 현지확인 등을 걸쳐 소유자와 매매협의를 하는 것이며 매수 가격 산정을 위한 감정평가 이전에는 소유자는 매도를 포기할 수가 있다.
- 이는 일반 사인간의 매매와 동일하다고 볼 수 있으므로 토지보상법 등에 따른 수용 또는 협의매수된 경우와 다른 것이다.
•이월과세 제외대상인 소득법 §97의2② 1호에 규정된 내용은 소득령 §168의14③ 3호의 비사업용 토지에서 무조건 제외되는 사유와 동일하게 규정하고 있으며
- 국유림관리법 제18조에 따라 사유림을 매도하는 경우 비사업용 토지에서 제외하는 부득이한 사유인 소득령§168의14③ 3호에 해당하지 않는 것으로 해석한다(법규과-657, 2008.02.15.).
- 비사업용 토지에서 제외하는 부득이한 사유와 이월과세 제외대상을 동일하게 규정한 것은 사인간의 자유의사에 따라 매매계약을 하는 것이 아닌 공익사업의 원활한 시행이라는 특수한 상황으로 인하여 개인의 자유의사에 반하여 양도되는 상황은 동일하므로
- 비사업용 토지에서 제외되는 부득이한 사유를 이월과세 제외대상에도 차용해 규정한 것으로 판단된다.
- 따라서, 비사업용 토지에서 제외하는 부득이한 사유에 해당하지 않는다면 소득법 §97의2② 1호의 이월과세 적용이 배제되는 사유에도 해당하지 않는다.
■관련법령
•소득세법 제97조의2
•소득세법 시행령 제163조의2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】
•소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
9. 공동사업자가 현물출자하여 법인전환한 경우 양도소득세 이월과세 적용 여부
■사실관계
•갑과 을은 부부이며, 사업장 현황은 아래와 같다.
- A사업장:갑이 을에게 임대했다(보증금 없이 월세를 더 받음).
- B사업장:주택(4,5층)을 제외하고 을이 도소매업(③)의 사업용으로 사용
- 갑, 을은 각자가 운영하는 사업(①,②,③)을 현물출자하여 법인전환할 예정이다.
■질의내용
•개인사업자 갑과 을이 공동사업 계약을 체결해 공동사업의 사업용 자산과 부채를 현물출자하는 경우 조특법 제32조 적용 여부
■회신문
•거주자인 갑과 을이 공동사업 계약을 체결해 공동사업을 경영하다가 해당 공동사업의 사업용 고정자산 전부를 현물출자해 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외)으로 전환하는 경우로서 새로이 설립되는 법인의 자본금이 현물출자로 인하여 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액 이상인 경우에는 「조세특례제한법」 제32조 제1항의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산에 대해 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있는 것이며, 공동사업장이 2 이상인 경우에는 각각의 사업장별로 적용한다.
■검토내용
•이월과세 개념 및 적용 요건
- 거주자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도 방식*으로 법인으로 전환하는 경우 그 사업용 고정자산에 대해 이월과세를 적용하는 것으로 중소기업의 원활한 구조조정을 지원하기 위해 ’13.1.1. 일몰 폐지됐다.
- 새로이 설립되는 법인의 자본금이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도하여 법인으로 전환함으로써 소멸하는 사업장의 순자산가액 이상인 경우에 한하여 적용한다(조특법§32②).
*해당 사업 영위자가 발기인이 되고 법인설립일부터 3개월 이내에 해당 법인에게 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도
- 사업용고정자산은 사업에 직접 사용하는 유·무형의 고정자산으로 법인세법상 업무무관 부동산은 제외하고(조특령§28②, 조특칙§15③)
- 전환업종이 호텔 및 여관업(관광진흥법에 따른 관광숙박업은 제외), 주점업, 오락·유흥을 목적으로 하는 소비성서비스업인 경우 적용 제외
•이월과세 사후관리
- 법인의 설립일부터 5년 이내에 거주자가 법인전환으로 취득한 주식을 50% 이상 처분하거나 법인이 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 거주자는 이월과세액을 양도소득세로 납부해야 한다(조특법 §32⑤).
- 사업의 폐지란 현물출자 또는 사업양수도 방법으로 취득한 사업용 고정자산의 1/2 이상을 처분하거나 사업에 사용하지 않는 경우를 말하며, 전환법인이 파산하여 승계받은 자산을 처분한 경우 등은 사업의 폐지로 보지 않고(조특령 §29⑥)
- 주식의 처분이란 유상이전, 무상이전, 유상감자 및 무상감자(주식수 등에 따른 균등소각은 제외)를 말하며, 거주자가 사망 또는 파산하여 주식을 처분한 경우 등은 처분으로 보지 않는다(조특령 §29⑦).
•조특법 제32조의 규정은 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도 방법에 따른 현물출자를 하는 경우 그 사업용 고정자산에 대해서 이월과세를 적용받는 것이며
- 사업용 고정자산은 당해 사업에 직접 사용하는 유형자산 및 무형자산(법인세법에 따른 업무무관 부동산을 제외함)을 말한다(조특령 §28②).
•조특법 제32조의 규정이 중소기업의 원활한 구조조정을 지원하기 위한 것이므로 사업에 사용하지 않은 비사업용 자산의 경우 조특법 제32조의 적용대상이 될 수 없고
- 사업용 고정자산에 대해 법문에 명확하게 규정하고 있으므로 사업용이 아닌 사업자 개인이 주거용으로 사용하는 주택은 사업용 고정자산에 해당하지 않으며,
- 조특법 제32조는 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도 방법으로 법인전환하는 경우를 말하는 것이므로 이에 해당하지 않는 자산의 현물출자 여부와 조특법 제32조 적용여부는 관련이 없다.
•따라서, 사업용 고정자산을 모두 현물출자하고 사업용 고정자산이 아닌 주택을 현물출자하지 않은 경우 조특법 제32조 규정의 적용대상으로 보는 것이 타당하다.
■관련법령
•조세특례제한법 제32조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】
•조세특례제한법 시행령 제29조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】
•소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
10. 기준시가 산정 시 적용되는 면적 기준
■사실관계
•신청인은 2013.**.**. 신축한 아래의 다가구주택을 보유하다가 2015.**.**. 매매대금 7억5000만원에 양도하는 매매계약을 체결했다.
<건출물 대장>
소재지:☆☆남도 ××시 ×××구 ××면 ××리 441-4
대지면적:344.1㎡, 연면적:540.47㎡
<개별주택가격확인서>
•필로티 면적으로 인해 건축물 대장의 연면적(540.47㎡)과 개별주택가격 확인서상 연면적(714.03㎡)이 차이가 발생
■질의내용
•다가구 주택을 실지거래가액으로 양도하는 경우 토지와 건물의 취득가액 등이 불분명해 환산취득가액 산정 또는 토지와 건물 가액 안분계산 시 건물 기준시가에 필로티 면적을 포함해 산정하는지 여부
*건축물대장상 연면적에는 필로티 면적은 제외되고, 기준시가인 개별주택가격에는 필로티 면적이 포함되어 있다.
■회신문
•다가구주택과 그 부수토지를 일괄 양도하는 경우 건물분 기준시가 산정 시 적용하는 면적 기준은 기존 해석사례(법규재산 2014-529, 2014.06.24.)를 참고
*법규재산 2014-529, 2014.06.24.
「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물의 양도가액 또는 취득가액 구분이 불분명한 경우는 「소득세법」 제100조 제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것이다.
■검토내용
•주택의 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 또는 공동주택가격이며, 이 가액에는 주택과 그 부수토지가 함께 포함된 가액이므로
- 주택과 주택 외의 부분으로 된 겸용주택을 양도하는 경우 양도가액은 주택(부수토지 포함)은 개별주택가격, 주택 외의 건물과 부수토지는 건물과 토지에 대한 기준시가를 적용해 안분계산하는 것이 타당하나,
- 안분된 후 개별주택의 주택과 그 부수토지의 취득시기가 달라 주택과 그 부수토지의 양도가액을 안분해야 하는 경우 개별주택가격에는 주택과 그 부수토지가액이 모두 포함되어 있으므로 이를 기준으로 안분할 수는 없고,
- 개별주택가격이 고시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 산식에 따라 계산한 가액으로 하는데(소득령 §164⑦) 분모, 분자를 토지와 건물의 기준시가가액을 적용하고 있으므로
- 개별주택가격의 주택과 그 부수토지의 양도가액을 안분함에 있어서도 건물과 토지의 기준시가를 적용해 안분계산하는 것이 타당
•건물에 대한 기준시가는 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려해 국세청장이 산정·고시하는 가액으로서
- 국세청장은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에서 위임한 바에 따라 국세청 건물 기준시가 산정방법을 고시하고 있고(산정방법에 따라 산출된 가액은 기준 시가로 고시한 것과 같은 효력을 가짐)
- 해당 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고 건축법과 건축법 시행령에서 정하는 용어의 정의를 따르며(고시 §2), 기준시가 계산은 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 산정하도록 하며, 면적은 연면적을 말하는 것으로 규정하고 있다(고시 §5).
•건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에서 연면적은 건물 각 층의 바닥면적의 합계이고, 같은 항 제3호에서 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 않는다고 규정하고 있는바
- 건물 기준시가 산정 시 면적은 연면적을 말하는 것이며, 연면적에는 필로티 면적이 포함되지 않는 것이다.
- 기존 해석사례에서도 겸용주택 중 개별주택의 주택분과 토지분의 양도가액 또는 취득가액을 안분하는 경우 건물분 기준시가 산정 시 면적은 건축물대장 상의 연면적을 기준으로 하는 것으로 해석(법규재산 2014-529, 2014.06.24.)
•따라서, 개별주택(부수토지 포함)을 일괄 양도 또는 취득하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액의 안분계산 시 적용되는 건물 기준시가를 산정할 때 면적은 건축물대장상의 연면적을 기준으로 계산하고,
- 환산취득가액 계산 시 기준시가도 양도가액 등의 안분계산 시 적용되는 기준시가와 같으므로 이것도 건축물대장 상의 연면적을 기준으로 계산함이 타당하다.
■관련법령
•소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
•국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시(국세청 고시 제2014-44호, 2014.12.31.)
