장기일반 민간임대주택 취득 종부세법시행령 제3조 제1항 제8호 각목 외 적용
국세청은 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 공고일 이후 취득한 장기일반 민간임대주택의 경우 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 제8호 각 목외 부분단서의 적용을 받는 것이라고 밝혔다.
국세청은 조정대상지역내 장기일반 민간임대주택을 새로 취득하는 경우 합산배제 적용이 가능한지 여부에 대해 이같이 회신했다.
국세청은 종합부동산세법시행령 제2조의3 제2항은 종합부동산세법상 1세대 1주택자 범위를 판단할 때 적용하는 규정으로 이 질의의 경우 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 경우에 해당하는 것이라고 밝혔다.
질의인은 합산배제 임대주택을 보유한 상태에서 2020년 3월 30일 기준시가 6억원 이하 장기일반 민간임대주택을 추가로 취득했다.
이와 관련해 질의인은 합산배제 임대주택을 보유한 상태에서 본인이 새로 주택을 취득한 경우종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 각 목외 부분단서에 따라 새로 취득하는 경우에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
현행 종합부동산세법시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위) 제1항에서는 ‘법 제8조 제1항 본문에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택자’란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다. <개정 2009.2.4, 2011.3.31, 2020.2.11.>’고 규정하고 있다.
또한 동조 제2항에서는 ‘제1항에 따른 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 다음 각 호의 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호는 각 호 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 적용한다. <신설 2009.2.4, 2011.10.14, 2018.6.5, 2020.2.11.>’로 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 ‘제3조제1항 각 호(제5호는 제외한다)의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 같은 조 제9항에 따른 합산배제 신고를 한 주택’로 규정하고 제3호에서는 ‘제4조 제1항 제8호에 해당하는 주택’으로 규정하고 있다.
한편 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) 제1항에서는 ‘법 제8조 제2항 제1호에서 ‘대통령령이 정하는 주택’이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 ‘임대사업자’)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 ‘사업자등록’)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.’고 규정하고 있다.
또한 동 항 제8호에서는 ‘매입임대주택 중 장기일반 민간임대주택 등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반 민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.’고 규정하고 있다.
또한 동 호 가목에서는 ‘해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것’으로 규정하고 있고 동 나목에서는 ‘8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반 민간임대주택 등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.’고 규정하고 있다.
이와 함께 동 다목에서는 ‘임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.’고 규정하고 있다.
