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전 소유자 공용부분 체납관리비 납부하면 ‘필요경비’ 인정
전 소유자 공용부분 체납관리비 납부하면 ‘필요경비’ 인정
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.08.28 09:51
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Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세

 

17. 주택을 양도한 후 전 배우자로부터 재산분할로 주택을 이전받은 경우 양도한 주택의 비과세 여부

 

 

 

 

■사실관계

•2018.**.**. 이혼 및 재산분할 청구소송에 대한 법원의 조정이 성립됐다.

- 조정내용:신청인과 배우자는 이혼하되, 배우자 명의의 B주택(2011.**.**. 취득)은 재산분할 원인으로 신청인에게 소유권 이전하고, 신청인은 본인명의의 A주택(2012.**.**. 취득)을 매도해 3억1500만원을 배우자에게 지급하기로 했다.


•신청인은 법원의 조정내용에 따라 본인 명의의 A주택을 2018.**.**. 매도하여 3억1500만원을 배우자에게 지급하고,

- 배우자는 B주택을 2018.**.**. 재산분할 원인으로 신청인에게 소유권이전등기를 했다(등기원인일은 조정성립일인 2018.**.**.임).

 

■질의내용

•배우자와 이혼 후 본인명의로 1주택만 보유한 상태에서 해당 주택을 양도한 다음, 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 전 배우자로부터 다른 주택을 이전받은 경우 당초 양도한 주택의 1세대 1주택 비과세 여부


■회신문

•재산분할로 소유권이전한 B주택은 A주택 양도일 현재 신청인 소유 주택으로 보아 A주택 양도에 대해 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것으로, A주택 양도는 해당 규정에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.


■검토내용

•자산분할제도는 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로 공유물 분할에 해당하는 것이어서 공유물 분할에 관한 법리가 준용되어야 할 것인바,

- 공유물 분할은 공유물에 대해 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이는 유상양도에 해당하지 않으며, 이는 이혼에 따른 재산분할의 경우에도 마찬가지이다(대법원 2002두6422, 2003.11.14.).


•부부 사이에 재산분할의 방법으로 가액의 반환을 하기로 하고 부부 중 일방이 그 금원을 마련하기 위해 재산을 제3자에게 매각한 경우

- 자산을 매각한 부부 중 일방과 매수자 간에는 이혼과 직접 관련 없는 일반적 매매거래로서 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로

- 법원은 현물분할의 경우에도 현물분할된 부동산이 장래 제3자에게 매각 시 양도소득세를 부담하게 되는데, 가액반환을 위한 금원을 마련하기 위해 부동산 매각 시 양도소득세를 부담하지 않는다고 보면 부부 중 어느 누구도 양도소득세를 부담하지 않게 되는 부당한 결과가 초래되고, 가액반환의 방법에는 부동산 매각 외에도 다른 방법이 있으므로 가액반환과 부동산 매각이 직접 관련되어 있다고 보기도 어려운 점 등을 이유로 이러한 경우 부동산의 매각은 양도소득세 과세대상이라는 취지로 판시했으며(수원지방법원 2010구합8875, 2010.11.17.→대법원 2011두 21638, 2011.12.8. 심리불속행)

- 기존 예규도 법원의 재산분할 판결에 따라 그 금액을 지급하기 위해 부동산을 양도한 경우나(재산세과-83, 2009.1.8.), 재산분할금을 지급하고, 그 후에 이를 충당하기 위해 혼인 후 취득한 자산을 양도하는 경우(기재부 재산세제과-1040, 2010.10.28.) 모두 양도소득세 과세대상으로 보았다.


•본 건의 경우 법원의 조정조서를 보면, 신청인과 그 배우자는 재산분할 방법으로 신청인의 배우자는 B주택을 신청인에게 이전(현물분할)하고, 신청인은 A주택을 매각하여 배우자에게 3억1500만원을 지급(가액반환)하기로 했다.

- 신청사례의 A주택 양도는 재산분할가액 3억1500만원을 충당하기 위한 것으로, 앞서 본 것처럼 “ 가액반환을 위한 현물매각”에 해당하는 일반적 부동산매매거래로서 양도소득세 과세대상에 해당하고,

- 재산분할을 원인으로 배우자 명의의 B주택 소유권을 신청인에게 이전한 것은 “재산분할에 따른 현물이전”으로서 실질적 공유물 분할에 해당해 「소득세법」 상 양도에 해당하지 않는다.


•한편, 신청인과 배우자는 2018.5.**. 이혼청구에 관한 조정이 성립했고, 해당 조정은 확정판결과 같은 효력을 가지므로(민사조정법 §29, 민사소송법 §220)

- 신청인이 A주택을 양도할 당시인 2018.10.**.에는 이혼으로 인해 전 배우자와 별도세대를 구성하는바, 양도소득세 계산 시 원칙적으로 전 배우자와 신청인의 주택수는 합산하지 않는 것이나,

- 재산분할로 취득한 주택의 취득시기는 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받은 때가 아니라 이전한 배우자가 최초 취득한 시점이므로(조심 2013중1325, 2013.7.4., 대법원 2012두10901, 2012.9.13. 외 다수)

- A주택 양도 당시 B주택 명의가 비록 전 배우자에게 있었더라도 B주택이 재산분할된 자산인 이상, 신청인의 B주택 취득시기는 등기상 신청인에게 이전된 2018.10.**.이 아니라 전 배우자 명의로 최초 취득한 2011.**.**.이 되는바, 2018.10.**. A주택 양도 당시 신청인은 1세대 2주택으로 봐야 한다.


■관련법령

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•민법 제839조의2 【재산분할청구권】

•기획재정부 재산세제과-171, 2008.05.09.

민법 제839조의2의 규정에 따라 재산분할제도는 혼인 중 부부 쌍방의 협력으로 형성된 공동재산의 청산을 주된 목적으로 하는 것으로 이혼 시 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 부부공동재산을 분할하여 이전하는 것은 공유물의 분할 내지 잠재화되어 있는 지분권의 현재화에 지나지 않으므로 양도세의 과세대상이 되는 유상양도에 포함된다고 할 수 없다.

 

18. 전 소유자의 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 필요경비 해당 여부

 

 

 

 

 

■사실관계

•쟁점건물 취득 및 양도내역

- 20××.04.03. 甲은 ◎◎동 ×××-× ○○○○타워(근린생활시설 및 오피스텔) ×층×호 업무시설 69.21㎡(“쟁점건물”)을 임의경매로 낙찰받았다(취득가액 ××백만원).

- ‘○○○○타워관리단’(“관리단”)은 쟁점건물의 전소유자 ☆☆☆이 20××.4.3.까지 체납한 공용부분 체납관리비 ××백만원을 甲에게 납부하도록 독촉했다.

- 20××.03.08. 甲이 쟁점건물 공용부분 체납관리비를 납부하지 않자 관리단은 甲을 상대로 체납관리비 청구소송(◎◎지법××××가소××××)을 제기했다.

- 20××.10.11. 상기의 소송에서 甲은 금 ×,×××,×××원을 관리단에게 지급하라는 판결

- 20××.12.03.~20××.9.30. 관리비를 지급하지 않는 경우 단전·단수 등의 불이익이 있을 것이 예상되어 이를 피하기 위해 관리단에게 7회에 걸쳐 체납관리비 ×,×××,×××원*을 분할 납부했다.

*×,×××,×××원은 공용부분 체납관리비로 연체료 포함금액이다.

- 20××.07.31. 쟁점건물 양도(양도가액 ×××백만원)


■질의내용

•질의자는 건물을 낙찰받고, 전 소유자의 공용부분 체납관리비 납부의무를 승계하고 납부했다.

- 전 소유자는 연락두절 상태이며 고액의 국세를 체납하여 보유재산이 경락되는 등 구상권을 행사하기 어렵다.

- 체납된 관리비를 납부하지 않는 경우 질의자가 취득한 건물에 대한 관리단의 단전·단수조치를 피할 수 없었다.
 

•건물을 경락받은 자가 전 소유자의 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 취득가액에 가산되는 부대비용으로 인정할 수 있는지 여부


■회신문

집합건물을 경매로 취득한 자가 해당 부동산을 취득한 후 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제1호 및 같은 영 제89조 제1항 제1호에 따른 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다.


■검토내용

•(기존해석) “취득 부대비용” 해당안된다.

- 경락자가 부담한 전 소유자의 체납관리비에 대해 열거된 필요경비에 해당하지 않고, 법적인 지급의무 없이 지급한 것이며, 구상권 행사를 통해 상환받을 수도 있으므로 자산의 취득가액에 가산할 수 없다는 취지로 다수 회신(부동산거래관리과-0655, 2011.07.28. 외)


•(대법원 판례의 입장) “취득 부대비용” 해당

- 집합건물의 공용부분 체납 관리비 납부의무를 낙찰자가 법적으로 승계하였을 뿐만 아니라 전 소유자에게 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 가망이 없고, 관리규약에서 정해진 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이 공용부분 체납 관리비를 납부했다는 점 등을 고려해 낙찰자가 부담한 공용부분 체납관리비는 ‘매입가액에 가산되는 부대비용’으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것으로 판시(대법원2012두28285, 2013.4.26. 국패)


                       <필요경비 인정범위>

 

 

 

•(해석변경) “취득 부대비용” 해당

- 대법원의 판단을 받아들여 기존 해석사례를 변경했다.

- 공용부분 체납관리비는 낙찰자에게 납부의무가 승계되는 점, 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 가능성이 없는 점, 단전·단수를 피하기 위해 부득이하게 납부한 사실을 인정할 수 있는 점 등을 고려해 필요경비에 해당하는 것으로 해석했다(서면-2015-법령해석재산-19980, 2015.6.30.).


•본 건은 쟁점건물을 낙찰받고, 전 소유자의 공용부분 체납관리비의 납부의무를 승계했으나 질의자는 소송결과에 따라 체납관리비 일부*(연체료 포함)만을 납부했다.

- 전 소유자는 쟁점건물 경매 당시 파산 직면상태로 연락두절 상태이며, 고액의 국세를 체납해 보유재산이 경락되는 등 질의자가 구상권을 행사할 수 없었으며 실익 또한 없었다고 확인했다.

*“전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 수 없는 경우”인지 여부는 사실판단 사항이다.

- 따라서 실제 부대비용으로 가산할 금액은 공용부분 체납관리비에서 연체료를 제외한 금액으로 해야 하나 연체료가 얼마인지 구분되지 않는다.


•경락자가 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에 따라 지급한 경우로서 구상권을 행사하더라도 상환받을 수 없는 경우에는

- 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 법 소정매입가액에 가산되는 부대비용으로서 필요경비에 해당한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

•소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 

19. 지방자치단체장에 납부한 사방지 지정해제 변상금의 양도자산 필요경비 해당 여부

 

 

 


■사실관계

•신청인은 2013.**. △△ ☆☆시 ◎◎읍 소재 임야 2필지를 과수원으로 개간하기 위해 토지분할을 신청했으나 △△도청으로부터 사방지를 분할할 경우에는 ‘사방지 지정해제 변상금’을 납부해야 함을 통지 받은바,

- 2014.**.**. 400만원을 △△도청에 납부했다.


■질의내용

•임야를 매입해 과수원으로 개간하기 위해 사방지 지정해제에 따른 변상금을 도청에 납부한 경우 양도소득의 필요경비 해당 여부


■회신문

•사방지로 지정된 임야를 과수원으로 용도변경하기 위해 「사방사업법 시행령」 제19조에 따라 사방지 지정해제를 위한 변상금으로서 ‘사방사업시행에 소요된 금액’을 지방자치단체의 장에게 납부하는 경우 해당 비용은 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에 따른 양도소득의 필요경비에 해당한다.


■검토내용

•거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 든 실지거래가액 및 자본적 지출과 양도비 등이며(소득세법 §97),

- “취득에 든 실지거래가액”이라 함은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액·소유권 등 확보를 위한 직접 소송 비용 등·대금지급방법에 따라 취득원가에 가산한 이자상당액 등의 합계액을 말한다(소득령 §163).

- “자본적지출”이라 함은 소득세법 시행령 제67조를 준용하여 계산한 자본적 지출액*과 직접 소송비용 등·자산의 용도변경 등 이용편의를 위해 지출한 비용·수익자 부담의 개발부담금·수익자 부담의 재건축부담금·그밖의 법률에 따른 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용·사방사업에 소요된 비용을 포함한다.

*내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비(소득령 §67)


•양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이라 함은 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용을 말하는 것으로

- 본 건 신청인은 본인 소유의 사방지로 지정된 ‘임야’를 ‘과수원’으로 개간하는 과정에서 사방지 지정을 해제해야 토지의 형질변경 및 지목변경이 가능하고

- 사방지 지정해제권자인 시장·군수·구청장 또는 지방산림청장은 사방지 지정해제를 허가할 수 있고, 사방지의 지정을 해제받으려는 자는 ‘사방사업 시행에 소요된 금액’을 사방시설의 관리자에게 변상해야 하는바(사방사업법 §21)

- 이는 토지의 객관적 가치를 증대시키는데 필수적으로 소요되는 비용으로서 자본적지출에 해당하는 것으로,

- 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호(양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용)에 해당해 필요경비로 인정된다(부동산거래관리과-3, 2013.01.04).

- 임야를 매입해 과수원으로 개간하기 위해 사방지 지정해제에 따른 변상금으로서 ‘사방사업 시행에 소요된 금액’을 지자치단체의 장에게 납부한 금액은 양도자산의 필요경비에 해당한다.


■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

•소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】

•소득세법 기본통칙 97-0…3 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】

•소득세법 기본통칙 97-0…6 【위약금의 필요경비 산입여부】

 

 


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