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토지 상호명의신탁해지 소송비용 양도세 필요경비 해당 안 돼
토지 상호명의신탁해지 소송비용 양도세 필요경비 해당 안 돼
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.09.18 11:55
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[세법해석] 재산제세 (9)

 

Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세


25. 토지의 상호명의신탁해지와 관련하여 발생한 소송비용과 취득세의 필요경비 인정 여부

 

 

 

 

 


■사실관계

•1950년대 국가에서 토지를 약 30명에게 양도하면서 지분별 공유등기하고, 피상속인도 토지를 취득


•이후, 그 토지가 수십 필지로 분할되면서 각 분할된 토지는 분할 전과 마찬가지로 최초지분에 따라 공유등기되었고,

- 피상속인은 분할된 일부 토지 지상에 건물을 신축해 소유권보존등기를 마치고, 해당 분할된 토지를 단독으로 점유해 사용했다.


•상속인은 다른 상속인들과 함께 해당 토지와 건물을 상속받고, 해당 토지의 다른 공유자들을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권 이전등기절차를 이행하라는 청구취지의 소를 제기


•법원은 해당 토지 중 다른 공유자들 명의의 지분이전등기는 상호명의신탁에 의한 등기라 할 것으로, 명의신탁해지를 원인으로 한 각 소유권 이전등기절차를 이행하라고 판결했고,


•이에, 신청인 등 상속인들은 다른 공유자들로부터 등기상 상호명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전을 받고, 관련 취득세를 납부했다.

 

■질의내용

•법원판결에 따라 토지의 상호명의신탁을 해지하여 공동명의자들로부터 소유권을 이전받으면서 취득세를 납부한 후 해당 토지를 양도하는 경우 상호명의신탁해지와 관련한 소송비용과 취득세가 양도가액에서 차감하는 필요경비로 인정되는지 여부

 

■회신문

•법원의 판결에 따라 구분소유적 공유관계의 토지에 대한 상호명의신탁을 해지하여 등기상 다른 공유자들로부터 공유지분을 이전받으면서 취득세를 납부한 후 해당 토지를 양도하는 경우 상호명의신탁 해지와 관련한 소송비용과 취득세는 「소득세법」 제97조에 따른 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다.

 

■검토내용

•구분소유적 공유관계란, 1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하면서 그 등기는 그 토지 전체에 관하여 공유지분 이전등기를 한 경우와 같이

- 등기상 토지 전체에 대한 공유등기가 경료되어 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분해 특정부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계를 말한다.

- 예를 들어, 甲과 乙이 구분소유적 공유관계에 있는 경우 甲이 양수한 부분 중 乙의 지분비율에 해당하는 만큼을 乙에게 명의신탁함과 동시에, 乙이 양수한 부분 중 甲의 지분비율에 해당하는 만큼을 乙로부터 명의신탁받은 관계(상호명의신탁)에 있다(대법원 95다26131, 1995.10.12., 대법원 2007다63690, 2008.2.14).

 

 

 

 

 


<상호명의신탁 사례>

•1필지 토지를 갑(3/10)과 을(7/10)이 등기상 공유하나, 실제 사용은 A,B구역으로 나눠 각각 甲과 乙이 특정소유하고 있는 경우

⇒ A구역 중 7/10은 甲이 乙명의로, B구역 중 3/10은 乙이 甲명의로 서로 신탁한 관계에 있다.


•구분소유적 공유관계 해소(상호명의신탁 해지)를 위해 지출한 소송비용은 필요경비 인정되는 취득가액 또는 자본적지출액 등에 해당하지 않는다.

- 소득세법상 부동산의 취득시기는 원칙적으로 대금청산일(그 이전 소유권이전 등기시에는 등기일)이고(소득법 §98), 지방세법상 취득세 납부 기준이 되는 취득시기도 매매 등 유상승계의 경우 사실상 잔금지급일(법 소정의 사유에 해당하는 경우 계약상 잔금지급일)이 되는 것(지방세법 시행령 §20②)으로 부동산 매수대금을 청산한 경우에는 등기에 관계없이 사실상 해당 부동산의 취득을 완료한 것으로 볼 수 있다.

- 구분소유적 공유관계란 공유자 각각이 특정부분에 대한 대금을 지급함으로써 그 특정부분을 배타적으로 취득·사용하되, 다만, 등기상으로는 각자의 특정부분 중 일부를 다른 공유자에게 명의신탁하는 방법의 소유형태로서 의미를 갖는 것일 뿐이므로 이러한 취득 및 명의신탁 이후에 발생한 소유권환원등기는 취득이 완료된 이후에 발생한 사정에 불과한 것이고, 더 구체적으로는 부동산의 등기사항을 실제 취득 및 사용 현황에 맞게 정리하는 과정으로서 부동산 “취득의 효력”과는 직접 관련이 없다.

- 법원도 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위해 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 필요경비에 해당하지 않는 것으로 판시(대법원 2012두16619, 2013,12.26.)


•구분소유적 공유관계 해소(상호명의신탁 해지)에 따라 부담한 취득세는 양도소득세 필요경비로 인정되지 않는다.

- 심판원은 이혼에 따른 재산분할로 인하여 지출한 취득세·등록세의 양도소득세 필요경비 인정여부에 대해 “이혼에 따른 재산분할로 인하여 취득하는 부동산의 취득가액은 최초의 취득시기를 기준으로 정해야 할 것이므로(대법원 2003.11.14. 선고 2002두6422 판결, 같은 뜻임) 청구인이 지출한 취득세·등록세 등은 취득가액으로 인정할 수 없고, 또한 소득세법 시행령 제163조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 자본적 지출액 등의 항목에 포함되지 아니하며, 그렇다고 하여 양도비로 볼 수도 없으므로 결국 필요경비로 공제할 수 없다”고 결정(조심2010서0154, 2010.11.16.)

- 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권 환원등기를 하는 경우에는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 자산의 취득시기가 되는 것으로 해석(재산세과-576, 2009.10.27.)

- 특히, 공유권 해소를 위한 취득세(지방세법§15①(4))는 과거 취·등록세 통합 전의 등록세로서 등기·등록 행위에 세금을 부과하는 유통세적 성격이 있는 점을 감안할 때 구분소유적 공유관계 해소를 위해 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전 등기 시 발생한 취득세는 취득시기 이후 발생한 사정에 따라 부담한 것으로 취득가액에 포함되지 않는 것으로 봄이 타당하다.

 

■관련법령

•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

•소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

•서면-2017-부동산-2690, 2018.01.05.

명의신탁한 부동산의 등기부상 소유권을 회복하는 과정에서 지출된 비용은 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제2호에서 규정한 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액”으로 볼 수 없다.


•대법원 2012두16619, 2013.12.26.

양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액’이라 함은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위해 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말한다. 따라서 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인해 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위해 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함되지 않는다.

 

26. 조합원입주권 양도 시 비과세 여부 및 장기보유 특별공제 적용 방법

 

 

 

 

 

 

■사실관계

 

 

 

 

 


•2003.**. 신청인(이하 “갑”)과 신청인의 배우자(이하 “을”)는 △△시 ☆☆구 00동 A주택을 공동으로 취득했다(각각 1/2 지분).

 

•2015.**. A주택은 주택재개발사업에 의한 관리처분계획인가 고시되어 A조합원입주권으로 전환

*A주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족하며 A조합원입주권은 소득법 §89②에 따른 조합원입주권임을 전제한다.


•2015.**. 갑과 을은 △△시 ☆☆구 **동 B주택을 공동으로 취득했다(각각 1/2 지분).


•2017.**. 갑과 을은 △△시 ☆☆구 **동 C주택을 공동 취득(각각 1/2 지분)


•2017.**. 갑과 을은 B주택과 A조합원입주권을 양도했다.

 

■질의내용

•1세대가 「소득세법」 제89조 제2항에 따른 1조합원입주권과 일반주택을 보유하다가 1주택을 취득한 후 1조합원입주권과 일반주택을 같은 날에 양도하는 경우로서 일반주택을 먼저 양도한 것으로 선택하는 경우 양도하는 1조합원입주권의 양도소득이 비과세(고가주택) 대상인지 및 장기보유특별공제 적용 방법

 

■회신문

•1세대가 「소득세법」 제89조 제2항에 따른 1조합원입주권(A조합원입주권)과 1주택(B주택)을 소유하다 1주택(C주택)을 취득한 후 A조합원입주권과 B주택을 같은 날 양도하고 B주택을 먼저 양도한 것으로 선택한 경우로서, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도하는 경우에는 같은 법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 비과세(양도가액 9억원 초과분은 과세)가 되는 것이며, 1세대 1주택에 해당하는 조합원입주권의 양도소득금액을 산정하는 경우에는 같은 법 제95조 제2항에 따른 공제율을 적용한다.

 

■검토내용

•동일세대원이 공동소유하는 주택은 세대별로 1주택으로 본다.

- 1주택을 여러 사람이 공유하는 경우에는 별도의 규정이 없는 한 각 개인이 각각 1주택을 보유하는 것으로(소득령§154의2)

- 1주택을 소유하고 이와 별도의 공동소유 주택이 있는 경우에는 1세대 2주택으로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상에 해당하며(서면4팀-1016, 2005.6.21. 외)

- 공동소유한 주택 외에 다른 주택이 없는 경우 그 공동소유한 지분을 양도하는 경우 다른 비과세 요건을 충족했다면 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다(재일46014-893, 1993.4.8.).


•만일 공동소유자가 동일 세대원인 경우 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하게 되는 것이며(재일46014-36, 1996.1.8.)

- 공동소유하는 주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판정한다(서면4팀-3630, 2007.12.21.).


•양도소득세는 양도시점을 기준으로 비과세특례 여부를 판단하는 것으로 3주택을 보유한 경우 2주택 양도시 일시적 2주택 적용여부에 대한 기존 해석사례를 살펴보면

- (심판원) 일시적 3주택 소유자라 하더라도 1주택을 먼저 양도하고 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 양도 당시에 일시적 1세대 2주택에 해당한다면 비과세를 적용함이 타당하다고 판시하였고(국심2001중 2326, 2001.11.26.)

- (국세청) 여러 개의 주택을 소유한 1세대가 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보며, 거주자가 마지막으로 양도한 것으로 선택한 주택이 나머지 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도한 주택인 경우 비과세 대상이라고 해석했다(재산세과-1887, 2008.07.24.).


•본 건은 소득령 §89②에 해당하는 A조합원입주권과 B주택을 같은 날에 양도하고 B주택을 먼저 양도한 것으로 선택했으므로

- B주택을 먼저 양도한 후 A조합원입주권과 C주택을 보유한 당시를 기준으로 비과세 여부를 판단해야 하므로 신청인은 2017.**.**. C주택을 취득 후 3년 이내인 2017.**.**. A조합원입주권을 양도했으므로 소득법 §89①(4)나목에 따라 비과세 대상으로 해석함이 타당하다고 판단된다.


•조합원입주권의 양도시 장기보유특별공제 적용은

- 당초, 장기보유특별공제는 토지·건물 양도 시만 적용되고 부동산을 취득할 수 있는 권리에는 적용되지 않았으나,

- 소득법 §95② 본문에 2013.1.1. 이후 양도하는 조합원입주권에 대해 멸실 전 주택분 양도차익에 대해서 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 개정됐다.


•조합원입주권이 1세대 1주택에 해당하는 경우 장기보유 특별공제 적용 방법을 살펴보면,

- 소득법 §95②단서에 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 표2에 따른 공제율을 적용하는 것으로 소득령§159의3에서 1주택이란 소득세법에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함하는 것이라고 규정하고 있고

- 소득령 §166⑤에 조합원입주권의 양도차익을 산정 시 장기보유특별공제액을 공제하는 보유기간은 기존 건물과 부수토지의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지라고 규정했다.

- 따라서, 기존 건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대해 해당 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

•소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

•소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

 

27. 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제 적용

 

 

 

 



■사실관계

•2005.**.**. 하나의 동(棟)에 소재하는 아파트 2채를 취득해 보유하던 중 해당 아파트가 도정법상 재건축으로 2014.**.**. 관리처분계획 인가되어 2개의 조합원입주권을 취득했다.


•2015.**.**. 해당 조합원 입주권 2개를 양도했다.

 

■질의내용

•「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”)에 따른 관리처분 계획인가로 취득한 조합원입주권을 관리처분계획인가 후 양도 시 관리처분계획 인가 후 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 적용하는지 여부

 

■회신문

•「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 조합원입주권의 양도소득 금액을 산정할 때 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액은 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제1항에 따라 기존 건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대해 해당 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용한다.

 

■검토내용

•양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액이며(소득법 §95①)

- 장기보유특별공제는 토지, 건물 및 도정법에 따른 조합원입주권을 양도한 경우로서 부동산으로 보유한 기간이 3년 이상인 경우에 적용된다(소득법 §95②).

- 이 경우 보유기간은 당해 양도자산의 취득일부터 양도일까지의 기간을 계산하는바, 관리처분계획인가 전 양도차익에 대한 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간이다(소득법 §95⑤).

- 조합원 입주권의 장기보유특별공제 대상 양도차익은 관리처분계획인가일 이전에 종전 부동산을 취득해 관리처분계획인가일까지의 양도차익만이 장기보유특별공제 대상 양도차익이며, 종전 부동산취득일이 관리처분계획인가일부터 소급해 3년 이상 경우에만 장기보유특별공제 대상이다.


•2013.1.1. 「소득세법」 개정 시 토지 및 건물에 대해서만 적용되던 장기보유특별공제를 조합원입주권의 관리처분계획인가 전 양도차익(승계 취득분 제외)에 대해서도 적용하도록 하여

- 도정법상 재개발·재건축 관리처분계획인가 시점에 주택을 보유한 자가 추후 조합원입주권을 양도하는 경우 관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 적용받도록 명확히했다. ⇨ 종전 해석을 법령화


•조합원 입주권에 대한 장기보유특별공제가 적용되는 양도차익의 범위가 「소득세법」 제95조 제2항에 명확히 규정하고 있으므로 해당 규정대로 해석함이 타당

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제95조 【양도소득금액】

•소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

 

 


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