UPDATED. 2024-03-29 16:13 (금)
합산배제 주택은 주택수에 포함 안돼…일반세율 적용
합산배제 주택은 주택수에 포함 안돼…일반세율 적용
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.10.08 16:45
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

부동산 3법 등 주요 개정내용과 100問 100答으로 풀어보는 주택세금 (2)

양도소득세 관련

 

 

 

 

○1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.


<1세대 1주택 비과세>

 

 

 

 

○비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.

- (사례) B주택 양도일부터 A주택의 비과세 보유기간 계산

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

○남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산한다.

- (사례) 남은 A, B주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간 계산은 취득일부터 계산

 

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

 

○처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.

- (사례) A, B, C주택의 취득일부터 보유기간을 계산

 

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

 

○새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다.

- (사례) B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능

 

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

○비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.

- (사례) A조합원입주권 양도일부터 B주택의 비과세 보유기간을 계산한다.

 

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

 

○’18.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년으로 단축

○다만 ① ’18.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 ② ’18.9.13. 이전에 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용

○’18.9.13. 이전에 취득 계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약당시를 기준으로 판단하므로 3년을 적용

 

 

 

 

○거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용되나, ’19.2.12. 전에 취득한 거주주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하며, 그 특례의 범위는 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다.

 

 

 

○’19.12.17.부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용한다.

○다만 ①’19.12.16. 이전에 신규 주택을 취득 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우 ②’19.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 1년 내 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다.

 

 

 

 

○’19.12.17. 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용된다.

○신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

*2주택자 기본세율+10%p, 3주택 이상자 기본세율+20%p 가산

 

 

 

○신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장한다.

*신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않는다.

 

 

 

 

○’19.12.17. 이후 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하는 분부터는 거주요건을 적용한다.

○다만, ’19.12.16. 이전에 지자체 및 세무서 임대사업자등록을 신청한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다.

 

<임대주택 공동명의>

 

 

 

○공동 임대사업자의 경우, 개별 사업자가 “1호 미만”의 주택을 임대하더라도 조세특례제한법의 요건을 충족하면 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있다.

 

<민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련>

 

 

 

 

○(양도세율 중과배제) 임대등록이 자진말소·자동말소되는 경우 세법상 임대기간(5년·8년)을 충족하지 못한 경우에도 혜택을 받을 수 있다.

- 자진말소의 경우 의무임대기간의 1/2이상 임대하고, 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.

○(거주주택 비과세) 이미 적용받은 거주주택에 대한 비과세는 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용한다.

 

 

 

○거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않는다.
 

 

 

 

○임대의무기간의 1/2 이상 임대한 임대주택을 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한하여 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는다.
 

 

 

 

○임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다.
 

 

 

 

○’20.7.10.에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우에는 세제혜택을 받을 수 있으나, 7.11. 이후 등록 신청하는 경우에는 세제혜택이 인정되지 않는다.
 

 

 

 

○건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택은 계속 유지되므로 세제혜택이 가능
 

 

 

 

○양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30% 장기보유특별공제가 가능하며, 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우 자동말소시 조세특례제한법(§97의3)의 과세특례 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 50% 적용 가능하다.

 

종합부동산세 관련

<과세표준 및 세율 적용>

 

 

 

○조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 ’20년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, ’21년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.
 

 

 

 

○합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 비 조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용된다.
 

 

 

 

○종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.

 

<개정세법 관련>

 

 

 

○법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지되었으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있다.

- 다만, 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용된다.

*세부담 상한도 개인과 동일하게 적용
 

 

 

 

○주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 ’21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다.
 

 

 

 

○법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 계산 시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인소유 토지에 대한 종합부동산세 계산 시에는 토지분 종합부동산세 세부담 상한이 적용된다.


<합산배제 및 세액공제 적용>

 

 

 

○’21년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 ’20.6.18. 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외된다.
 

 

 

 

○임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다.
 

 

 

 

○임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대해 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는다.
 

 

 

 

○부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않는다.

*부부 각각 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용
 

 

 

 

○1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다.

- 다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 본다.
 

 

 

 

○“상속인”이 아닌 “피상속인”의 임대개시일 기준으로 판단한다.
 

 

 

 

○종전주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정한다.


<민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련>

 

 

 

○’20.7.11. 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않는다.
 

 

 

 

○종합부동산세 합산배제 대상 장기임대주택의 의무임대기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장된다.

 

 


  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46(서교동), 국세신문사
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트