Ⅰ. 양도소득세
3 필요경비 및 이월과세
34. 지정지역 주택 양도 시 중과대상 주택에 해당하는지 여부
■사실관계
•2017.02.**. 갑은 ◎◎북도 ☆☆시 소재 아파트(A주택)을 취득했다.
- 2017.1.1. 기준 공동주택가격 4600만원
•2017.06.**. 갑은 △△도 □□시 ***면 소재 겸용주택(B주택) 취득했다.
- 2017.1.1. 기준 개별주택가격 1억500만원, 공부상 근린생활시설 중 일부 실제 주택으로 사용
•2017.07.**. 갑은 ◇◇시 ▽▽구 소재 아파트(C주택)를 취득
•2017.09.**. 갑은 ◇◇시 ▽▽구 소재 아파트(D주택)를 취득
- C주택과 D주택은 기준시가 6억원 이하이며 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 매입임대주택등록 및 주택임대사업자등록했다.
•2017.11.**. 갑은 2013.9.**. 취득한 지정지역의 ◇◇시 **구 소재 단독주택(쟁점주택)을 4억원에 양도
■질의내용
•장기임대주택 2개와 기준시가 3억원 이하 주택 2개 및 지정지역 주택을 보유한 1세대가 지정지역 주택을 양도하는 경우 비과세 대상 및 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부
■회신문
•위 사전답변 신청의 사실관계와 같이 「소득세법」(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제104조 제4항 제1호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 지정 지역에 있는 주택과 주택부수토지를 양도하는 경우로서 같은 법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항 제1호에 해당하는 주택과 같은 항 제2호에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”)만을 소유하는 경우에는 같은 항 제10호에 따라 일반주택 양도 시 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율을 적용한다.
■검토내용
•1세대 3주택 이상 중과세(개정 전 소득법 §104④)
- 2014.1.1. 이후 지정지역에 있는 부동산으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우 10%를 가산하도록 규정
- 2012.5.14. 강남 3구(강남·서초·송파)가 투기지역 해제되어 2017.8.3. 투기지역지정 이전까지는 사실상 중과세가 적용되지 않는다.
- 2017.8.3.부터 2018.3.31.까지 투기지역으로 지정된 12개 지역*은 소득법 §104④ 및 소득령 §167의3과 §167의4에 따라 10%를 가산하여 중과
*강남, 서초 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시[기획재정부공고 제2017- 114호]
•2018.4.1. 개정으로 소득법 §104④가 삭제되고 소득법 §104⑦에 조정대상지역*에 대한 중과세율과 소득령 §167의10과 소득령 §167의11에 2주택자의 중과대상을 신설(2주택 10% 가산, 3주택 이상 20% 가산)
*서울 전지역, 경기 7개시[성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성(동탄2), 과천시]
부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 세종시[국토교통부 공고 제2017-1305호]
•중과되지 않는 주택[개정 전 소득령 §167의3(쟁점주택)]
- 소득령 §167의3①은 1세대 3주택 이상이더라도 실수요 목적이나 부득이한 경우 등에 해당하는 경우 중과되지 않는 주택을 규정
- 중과배제 주택은 주택 수에는 포함하되 해당 주택 양도 시 일반세율 적용
•(A주택) ◎◎북도 ☆☆시에 소재하고 2017.1.1. 기준 공동주택가격 4600만원으로 수도권 외 도지역의 기준시가 3억원 이하인 주택이므로 소득법령 §167의3①(1)에 따른 중과배제 주택에 해당한다.
•(B주택) △△도 □□시 ***면에 소재한 겸용주택*이며 2017.1.1. 기준 개별주택 가격 105,980,760원으로 수도권 면 지역의 기준시가 3억원 이하인 주택이므로 소득법령§167의3①(1)에 따른 중과배제 주택에 해당한다.
•(C주택, D주택) 임대주택법에 따른 임대주택등록하고 사업자등록한 기준시가 6억원 이하 주택이므로 소득법령 §167의3①(2)에 따른 장기임대주택에 해당해 중과배제 주택에 해당한다.
•따라서, A, B주택은 소득법령 §167의3①(1)에 해당하고 C,D주택은 소득법령 §167의3 ①(2)에 해당하므로 쟁점주택은 소득법령 §167의3①(10)에 따라
- “1세대가 제1호 내지 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우의 일반주택”에 해당하므로 중과대상에 해당하지 않는다.
■관련법령
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)
•소득세법 제104조의2【지정지역의 운영】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)
•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
•대법원 2010두27806, 2014.02.27.
일반주택(이하 ‘종전주택’이라 한다)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 한다)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하더라도, 주거를 이전하기 위해 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없다고 봄이 상당하다.
35. 1세대 3주택 주택 수 계산에서 제외되는 기준시가 3억원 이하 주택판정 시 다가구주택 적용방법
■사실관계
•☆☆ △△구 소재 아파트(A주택)를 2018.**.**. 매도 예정으로 양도일 현재 A주택 외에 ☆☆ △△구 소재 연립빌라 1채(B주택)와 □□도 ◎◎◎시 **읍 소재 겸용주택 1채(C주택)를 더 보유 중이다.
•겸용주택(C)의 주택부분은 총 11가구가 독립해 거주하고 있는 다가구주택으로, 2017년 중 시청과 세무서에 임대사업자등록 하였으며
- 다가구주택의 개별주택 가격은 3억3700만원(가구당 약 3000만원)이다.
■질의내용
•「소득세법」 제104조(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제4항 제1호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 중과 관련
- 주택수 계산에서 제외하는 기준시가 3억원 이하의 수도권 및 광역시(읍·면 지역 제외) 밖 소재 주택 판단 시 다가구주택의 기준시가 계산방법
■회신문
•「소득세법 시행령」(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것) 제167조의3 제1항 제1호에 따라 주택수 계산에 산입하지 않는 주택 여부를 판정할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 「소득세법 시행령」 제167조의3 제2항 제1호에 따라 같은 영 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산하는 것이고, 이 경우 같은 항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정해 적용한다.
■검토내용
•소득령 §154①의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되,
- 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다(소득령 §155⑮).
•건축법에서 다가구주택을 단독주택으로 분류하고 있는 것과 관계없이 소득세법상 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 취급(소득령 §155⑮)
- 종합부동산세법에서 합산배제대상 임대주택(기준시가 6억원 이하 등 요건 필요) 판단 시, 지방세법에서 재산세 부과 시, 조세특례제한법에서 자기관리 부동산 투자회사의 국민주택 임대소득 감면 시 등 세법 전반에서 다가구주택을 공동주택으로 취급하고 있고,
- 주택수 계산 시 소득령 §167의3 ①(9)에 의해 중과배제되는 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 간주하는 것으로 규정하고 있으며
- 그 외 다른 중과배제 주택(소득령 §167의3①(1)~(8)·(10))은 거주자의 선택에 의해 소득령 §155⑮ 본문에 따라 공동주택으로 보거나, 같은 항 단서에 따라 단독주택으로도 취급할 수 있는 점을 분명히 하고 있어
- 다주택 중과 시 다가구주택을 공동주택으로 보아 주택수를 계산(본 건 사례 11세대)하는 것이라면 주택의 기준시가 계산(3억원 이하 충족여부)도 주택수 계산과 동일한 기준에 따라 11세대 각각의 가액을 기준으로 판단함이 논리상 일관성 있다.
•소득령 §167의3①을 적용할 때 일반건축물 대장에 등재된 1동의 주택이 설계 및 건축 단계에서부터 6세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각 세대단위마다 독립해 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 기타 설비 등은 6세대가 공동으로 사용하도록 되어 있는 경우 당해 주택을 공동주택으로 해석했으며(서면4팀-732, 2008.3.19.)
- 소득령 §167의3 ①을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 다가구 주택을 단독주택으로 보는 것으로 회신(재산세과-3024, 2008.9.30.)하는 등
- 다가구주택은 다주택 중과관련 주택수 계산과 중과배재 대상 주택의 가액요건 판정 시 소득령 §167의3①(1) 뿐만 아니라 같은 항 각 호 모두에 적용할 때 공동주택으로 취급 가능한 취지로 해석한 점 등을 볼 때
- 소득령 §167의3①(1)에 따라 3주택의 주택수 계산에서 제외하는 수도권 및 광역시(읍·면 제외) 밖에 소재하는 기준시가 3억원 이하 주택 판단 시 다가구주택은 거주자의 선택에 따라 소유가 아닌 점유상의 독립성 기준에 따라 공동주택으로 취급함으로써
- 해당 다가구주택의 개별주택 가격을 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분의 총수(11가구)로 나눈 가액을 기준으로 판정 가능한 것으로 해석함이 타당
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)
•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것)
•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것)
36. 8년 자경한 농지를 배우자로부터 증여받았으나, 양도 당시 이혼한 경우 비사업용 토지 여부
■사실관계
•갑이 1975년 농지를 취득 후 8년 이상 재촌자경을 했으며, 2005년 해당 농지의 1/2 지분씩을 배우자 을과 아들에게 증여했다.
•을은 갑과 2011년 이혼했으며, 증여받은 농지를 2018.**. 양도했다.
*갑의 8년 이상 재촌자경 여부 및 양도 토지의 도시지역 밖 소재 여부는 사실판단 사항이나, 이를 충족한 것으로 전제하여 질의했다.
■질의내용
•배우자로부터 8년 이상 재촌자경한 농지를 이혼 전에 증여받았으나, 해당 농지를 양도할 당시에는 이혼한 상태인 경우
- 「소득세법 시행령」 제168조의14 제3항 제1호의2를 적용받아 비사업용토지로 보지않는 경우에 해당하는지 여부
■회신문
•배우자로부터 증여받은 토지가 「소득세법 시행령」 제168의14 제3항 제1호의2 요건에 해당하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는 것으로, 해당 규정은 양도일 현재 이혼으로 배우자 관계가 소멸된 경우에도 적용된다.
■검토내용
•(2005.12.31. 신설) 토지를 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 사용하는 경우 양도소득세를 중과함으로써
- 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 철저히 환수하기 위한 취지에 따라 비사업용 토지 중과제도를 도입해 2007.1.1. 이후 양도분부터 시행했다.
•(2007.12.31. 개정) 상속농지 등의 양도소득세 부담 경감 목적으로 8년 이상 재촌자경한 직계존속으로부터 토지를 상속 또는 증여받은 경우에는 해당 토지를 비사업용 토지로 보지는 않는 예외규정을 신설(2008.1.1. 이후 양도분부터 적용).
•(2013.2.15. 개정) 상속·증여에 대한 종전 개정사항을 더 확대하여,
- 8년 이상 재촌자경한 배우자로부터 상속·증여받는 경우에도 그 배우자가 이미 충분히 사업용으로 활용했고, 상속·증여받은 경우는 직접 매입한 것과 달리 부득이한 취득임을 고려해 비사업용 토지에서 제외하는 것으로 다시 개정(2013.2.15. 이후 양도분부터).
•(증여시점을 기준으로 판단해도 입법취지에 배치되지 않음) 배우자로부터 8년 이상 재촌자경한 농지를 증여받은 이후 그 증여한 배우자와 이혼하더라도,
- 증여한 전 배우자가 해당 토지를 이미 충분히 사업용으로 사용한 점과 증여에 따른 취득 원인이 매매와 달리 부득이한 사정이 있었던 점에는 증여 이후 발생한 이혼의 사실이 직접 영향을 미치지 않으며,
- 부부간의 이혼 또한 증여시점에는 예상하지 못한 부득이한 사정의 연속인 점을 감안할 필요
•(양도시점 기준 판단 시 제기되는 문제점) 배우자 및 자녀에게 각각 1/2 지분씩 증여한 본건의 경우, 만약에 양도당시 배우자가 아닌 이유로 쟁점규정 적용을 배제한다면,
- 증여받은 배우자와 자녀 지분은 모두 해당 증여시점부터 곧바로 사업용 토지로 간주되는데
- 부부간 이혼한 시점부터 증여받은 배우자 지분은 사업용 토지가 비사업용 토지로서 즉시 성격이 변하는 반면, 취득의 원인과 날짜가 같은 자녀 지분은 아무런 영향을 받지 않음으로써 이혼으로 인한 세제상 차별이 명확히 대비되는 불합리한 점이 있으며
- 아울러, 납세자의 예측가능성 및 법적 안정성 침해 가능성도 고려할 필요
•(상속과 증여를 달리 취급하기 어려운 점) 배우자관계는 혼인의 성립에 의하여 발생해 당사자 일방의 사망, 혼인의 무효·취소, 이혼으로 인하여 소멸하는 것인데(대법원 2013스96, 2013.8.30.)
- 8년 자경한 농지를 배우자의 사망으로 상속받거나, 증여받은 이후 이혼한 다음 양도한 경우 모두 배우자 관계가 소멸한 상태에서 양도한 사실에는 다르지 않다고 판시한 점 등을 고려할 때
- 배우자로부터 8년 이상 재촌자경한 농지를 이혼 전에 증여받았으나, 해당 농지를 양도할 당시에는 이혼한 상태인 경우 비사업용 토지로 보지 않는 것으로 해석함이 타당하다.
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
•소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속·증여받은 토지.
다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
