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다주택자가 이사 위해 주택 신규취득 땐 ‘일시적 2주택’ 해당 안돼
다주택자가 이사 위해 주택 신규취득 땐 ‘일시적 2주택’ 해당 안돼
  • 일간NTN
  • 승인 2020.10.30 08:24
  • 댓글 1
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- 부동산 3법 등 주요 개정내용과 100問 100答으로 풀어보는 주택세금 <끝>

 

취득세 관련

<주택 취득세 중과세율 적용>

 

 

 

○기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택가액에 따라 1~3% 세율 적용

- 3억원 주택의 경우 1% 세율 적용

○만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용
 

                       <지방세법 개정 후 취득세율>

 

 

※(적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율:1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율:8%


③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율:8%

 

 

○오피스텔 취득시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.


<1세대의 기준>

 


○「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다.

※주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조 제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

 

 

○해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단

*「소득세법」 제4조에 따른 소득:종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등

** ’20년 기준 1인가구 중위 소득:월 175만원

- 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함

 

 

 

○자녀*가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위해 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주

*30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이 「국민기초생활보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우


<주택 수 산정 방법>

 


○세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정

- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정

 

 

○지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않는다.

- 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다.

※조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택수에 포함하지 않는다.


○5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함

- 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단

- 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단

 

 

○입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정하고,

- 오피스텔의 경우 시가표준액* 1억원 이하인 경우 주택수 산정에서 제외

*오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합

 

 

○ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다.

*다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中


○다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

※법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

 

 

○재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함된다.

※법 시행 이후 신규 취득분부터 적용. 다만, 법 시행일 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택수에서 제외

 

 

 

○오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택수에 산정
 

 

 

○오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.
 

 

 

○ 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택수에 포함하지 않는다.

- 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우는 취득세를 추징하며,

- 3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함한다.


○그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외


<일시적 2주택>

 

 

○1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않는다.

- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부하면 된다.

- 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다.

*종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분해야 한다.

 



○2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않는다.

- 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용

 

 

○분양권이나 입주권이 주택수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,

- 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다.

*종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내

 

<주택 무상취득 중과세>

 

 

 

○전체 주택가액이 3억을 초과하므로 12%세율 적용


<경과조치 등>

 

 

○정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매계약을 체결한 사실이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우,

*부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

- 시행일(8.12.) 이후에 취득*하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용

*잔금지급일과 등기일 중 빠른날

 

 

 

○A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용

 

 


○「지방세법」 부칙 제3조*에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않는다.

*부칙 제3조(주택수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

 

 


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