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현물출자 여부는 약정·당사자 의사 등 감안한 사실판단 사항
현물출자 여부는 약정·당사자 의사 등 감안한 사실판단 사항
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.11.06 09:32
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세법해석 | 재산제세 <14>

Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세
 

40. 신탁을 원인으로 소유권 이전 시 양도소득세 과세여부

 

 

 

 

■사실관계

•2015.11. ○○○(이하 “A”)와 A가 대표이사로 재직 중인 ◇◇◇◇◇◇◇주식회사(이하 “B법인”)는 지주공동사업계약서를 작성했다.

- 해당 계약에 따르면, A는 토지주로, B법인은 사업시행자로 명칭하고, A의 토지를 효율적으로 개발해 A와 B법인의 수익을 극대화하는 것을 목적으로 하고 있으며,

- 구체적으로 사업은 아파트와 근린상가 개발을 B법인 주도하에 추진하며, A의 토지대금은 35억원으로 책정하되, A에게 토지대금이 지불 완료되면 공동사업 계약이 자동 해지되는 것으로 하여, 토지를 개발 분양해 이익이 발생하면 사후 지급하기로 했으나, 공동사업자등록은 하지 않았다.


•2016.12. A와 B법인은 신탁회사와 분양형토지신탁 계약을 체결하고, A와 B법인 소유 토지를 각각 신탁을 원인으로 신탁회사에 소유권 이전했다.

- 신탁계약에 따르면, A와 B법인은 위탁자로, 신탁회사는 수탁자로 하고, 지주공동 사업계약에 의해 개발하기로한 A소유 토지와 인접지번의 B법인 소유 토지를 신탁부동산으로 하며

- 신탁부동산에 건물을 건축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는데 신탁의 목적이 있다.

 

■질의내용

•개인소유의 토지를 개발해 수익을 창출하기로 법인과 지주공동사업 계약을 체결하고, 해당 토지와 공동사업 법인소유 토지를 각각 신탁회사에 신탁한 경우 개인이 소유한 토지에 대해 양도소득세가 과세되는지 여부

 

■회신문

•위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 개인(A)이 소유하는 토지에 대해 법인(B)과 지주공동사업계약을 체결하고, A와 B법인이 해당 A명의 토지와 B법인 명의 토지를 신탁회사에 분양형토지신탁계약에 의해 신탁한 경우 「소득세법」 제88조 제1호에 따른 “양도”의 해당 여부는 기존회신사례(재산세과-1963, 2008.07.28.)를 참고

 

<재산세과-1963, 2008.07.28.>

토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조에 규정된 “양도”로 보지 아니하나, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 “양도”에 해당하는지 여부는 동업계약서 등 제반사항을 통해 판단할 사항

 

■검토내용

•신탁법상 “신탁”이란 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다(신탁법 §2).

- 따라서, 개인이 소유하던 토지를 신탁회사에 신탁하는 것은 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 해당 자산의 관리, 처분, 개발 등 신탁목적의 달성을 위한 업무를 위임한 것으로

- 비록, 등기상 신탁을 원인으로 소유권이전의 형식을 취하기는 하나, 토지를 이전받은 신탁회사가 신탁한 토지에 대한 평가가액 등을 반대급부로 지급하는 것이 아니고, 오히려, 관리·개발 등 수탁업무에 대한 수수료를 토지주로부터 지급받는 것으로서,

- 유상이전을 전제로 한 소득세법상 “양도”의 개념에 부합하지 않는다(재산46014-894, 2000.07.21., 서면5팀-2008.5.20., 재산세과-1963, 2008.7.28.).

- 법원도 신탁등기를 해주면서 신탁회사로부터 자산의 이동으로 인한 어떠한 대가를 받은 것이 아니므로 이러한 신탁등기의 경료를 두고 소득세법상 자산의 양도라고 보기는 어렵다고 판시했다(대전지방법원 2012구단1735, 2013.05.31, 대법원 심리불속행).


•한편, 「소득세법」 제88조의 양도의 정의에 따르면,

- “양도”라 함은 “자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있는바,

- 심판원은 위 규정을 유상양도에 대한 예시적 규정으로서 법인이 아닌 조합에의 현물출자도 자산의 유상이전에 해당하는 것으로 보았고(국심2001서1644, 2002.1.9.)

- 대법원도 조합에 출자된 자산은 출자자의 개인재산과 구별되는 별개의 조합재산을 이루어 조합원의 합유로 되고 출자자는 그 출자의 대가로 조합원의 지위를 취득하는 것이므로, 조합에 대한 자산의 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당하고, 그 양도시기는 조합에 현물출자를 이행한 때로 판시했다(대법원 2000두5852, 2002.04.23.).


•개인이 소유하는 토지를 부동산개발 및 분양을 목적으로 공동사업장에 현물출자하는 경우

- 그 공동사업장은 민법상 조합의 규정을 적용받아 출자된 토지는 더 이상 개인재산과 구별되는 조합의 합유재산이 되는 것으로

- 등기에 관계없이 현물출자한 날과 등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보아 취득일부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 부담하고(재산세과-1963, 2008.7.28. 외 다수)

- 이후 공동사업장의 사업소득금액 산정 시 현물출자한 토지 등의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액이 아니라 현물출자 당시의 가액이 되어 현물출자 이후 발생한 양도차익에 대해 사업소득으로 보아 종합소득세를 납부하는 것이다(재재산46014-119, 2002.6.7.).


•다만, 공동사업자 해당여부는 동 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로 공동 경영되고 지분 또는 손익의 분배비율 및 방법이 정해져 있는지 등의 사실에 따라 판단할 사항이고(서면3팀-438, 2005.3.29.)

- 현물출자된 것인지 여부도 동업약정의 체결경위와 내용, 당사자의 의사, 공동사업의 목적과 내용 등에 비추어 사실판단할 사항으로(서울고등법원 2013누31327, 2014.12.10., 조심2012서1863, 2012.6.26. 외)

- 심판원과 법원은 공동사업에의 현물출자 여부에 대해 이러한 각 사례별 상황과 내용 등 제반사정을 반영해 양도소득세 과세대상이 되는 현물출자 여부를 판단했다.


•따라서 건물 신축목적의 신탁법상 신탁등기는 소득세법상 “양도”가 아니며, 공동사업 경영약정 계약으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 “양도”로 보는 것이나,

- 현물출자 해당 여부는 동업약정 체결 경위와 내용, 당사자 의사, 공동사업 목적 및 내용 등을 감안해 사실판단할 사항이다.

 

■관련법령

•소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

•소득세법 제88조 【정의】

 

41. 조세특례제한법 제99조의 신축주택에 대한 일시적 2주택 비과세 특례적용 여부

 

 

 

 


■사실관계

 

 

 


•1999.**.**.:○○ ☆☆구 ◎◎동 *** ◇◇◇◇◇ B-1207(분양면적 183㎡, 전용면적 137.2㎡) 매매계약 체결 (신축주택 A)

•2002.**.**.:신축주택 A 취득

•2012.**.**.:※※ △△ ▽▽ □□ ***-* ○○○○○(분양면적 182㎡, 전용면적 141.4㎡)를 배우자 명의로 분양 취득(일반주택 B)

*A주택 취득후 ’12.**.**.까지 A주택에 거주

•2012.**.**.~현재:일반주택 B에서 거주(A주택은 전세)

•2014.**.**. 이후:신축주택A 양도 예정

*A주택은 취득 시에는 고가주택이 아니었으나, 양도 시에는 고가주택에 해당할 것으로 보인다.

 

■질의내용

•거주자가 조특법 제99조에 따른 신축주택을 취득하고 그때부터 1년 이상 경과한 후에 배우자 명의로 일반주택을 취득했다.

- 일반주택을 취득한 날부터 3년이 경과하기 전에 신축주택을 양도하는 경우 신축주택에 대해 조특법 제99조 적용 여부 및 소득세법상 일시적 2주택 비과세 특례규정 적용 여부

 

■회신문

•귀 서면질의의 경우, 거주자가 신축주택을 취득한 경우에 있어 「조세특례제한법」 제99조 적용여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-2299, 2006.07.14.)를 참고


•거주자가 양도하는 주택(이하 “종전의 주택”이라 함)이 「소득세법 시행령」 제156조에서 규정하는 고가주택인 경우에도 같은령 제155조 제1항의 ‘일시적 2주택의 비과세 특례’ 규정을 적용할 수 있는 것이며, 1세대 1주택의 범위를 초과하는 부분에 상당하는 양도소득금액은 같은 영 제160조에 따라 계산


•아울러, 이 경우 양도하는 종전의 주택이 「조세특례제한법」 제99조에 따른 신축주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조를 적용한 후 「조세특례제한법」 제99조를 적용한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■검토내용

<신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면(조특법 §99) 적용여부>

•신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면(조특법 §99)

- 신규주택 수요창출을 통한 건설경기 및 부동산시장의 활성화를 도모하기 위해 ’98.12.28. 신축주택 취득자에 대한 감면 규정 신설된다(’98.9.16. 이후 최초 양도분부터 적용).

- 거주자(주택건설사업자는 제외)가 신축주택취득기간(’98.05.22.~’99.06.30., 국민주택은 ’99.12.31.일까지) 중 취득한

- 신축주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 양도한 경우에는 양도소득세의 100분의 100을 감면하고, 5년이 지난 후에 양도한 경우에는 신축주택을 취득한 날로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감

- 신축주택이 소득세법 제89조에 따른 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 감면적용 배제


•1세대 1주택 비과세 여부 판정 시 주택 수에 신축주택 포함여부

- 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택) 적용할 때 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 경우 그 외의 주택을 2007.12.31.까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 소유주택으로 보지 아니한다(조특법 §99②).


•신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면(조특법 §99)여부 검토

- 감면 적용되는 신축주택 취득기간(’98.05.22.~’99.06.30.) 해당 여부 검토한 바, 부동산공급계약서 등에서 신축주택 취득기간 이내인 1999.06.28.에 주택건설사업자와 매매계약체결 확인

- 감면대상에서 제외되는 고가주택 해당 여부 검토


◇공동주택의 고가주택(고급주택) 개정내용(소득령 §156)

 

 

 

 

 

 


- ’02.12.11. 개정된 조특법 부칙 제29조에 따라 ’03.1.1. 전에 매매계약 체결한 주택의 감면 배제는 매매계약체결 당시 고급주택 여부로 판단(’02.12.30. 고급주택에서 고가주택으로 개정(소득령 §156))

- ’99.06.28. 매매계약 체결한 A주택(신축주택)은 전용면적이 137.238㎡로 면적 기준이 고급주택 요건(165㎡이상)에 해당하지 않는다.


•조특법 제99조를 적용함에 있어 감면대상인 신축주택과 그 외 일반주택을 보유한 경우에도 감면 적용대상인지 여부에 대해

- 신축주택 외 일반주택을 보유한 경우 감면을 배제하는 규정이 없으며, 본 규정의 신설 취지 등을 고려하면 일반주택 보유여부와 관계없이 감면받을 수 있음이 타당하다.

- 1세대 2주택자가 조특법 제99조 적용대상이 되는 신축주택을 취득한 경우에 신축주택을 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세를 감면하는 것으로 회신(서일46014-10531, 2002.04.24.)


<일시적 2주택 비과세 특례 규정(소득령 §155) 적용 여부>

•일시적 2주택 판단 시 조특법 제99조를 적용받는 신축주택을 보유주택 수에 포함할지 여부에 대해

- 신축주택 외 일반주택을 2007.12.31.까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(조특법 §99②).


•본 건은 신축주택 외 일반주택인 B주택을 2007.12.31. 이후에 취득한 경우로 조특법§99② 적용과 관련이 없으며, 보유주택 계산 시 신축주택을 달리 보는 규정은 없다.

- 소득세법 시행령 제155조의 일시적 2주택 비과세 적용과 관련해서도 신축주택이라 하여 보유 주택수에서 제외하는 규정은 없다.

- 조특법 제99조에 따른 신축주택이 1세대 1주택 고가주택인 경우 소득세법 제95조에 따라 비과세 양도차익 계산 후 과세대상인 9억원 초과 양도차익에 대해서는 조특법 제99조 적용하는 것으로 회신한다(재산세제과-1114, 2006.09.08.).


•따라서, 신축주택 외 일반주택을 보유하던 중 어느 한 주택을 양도하는 경우 소득세법상 일시적 2주택 비과세 특례 요건에 해당하면 이를 적용함이 합리적이므로

- 본 질의의 경우 신축주택인 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 일반주택인 B주택을 취득하고 B주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하기 전에 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용

*B주택을 취득한 날부터 3년이 경과하여 A주택을 양도할 경우 A주택은 소득세법에 따른 일시적 2주택 비과세 특례 대상에 해당하지 않고 조특법 제99조에 따른 양도소득세 감면 규정을 적용


•신축주택인 A주택에 대한 조특법 제99조 적용 여부는 기존해석사례(서면4팀-2299, 2006.07.14.)를 참고

- 신축주택의 경우에도 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있다.

 

■관련법령 및 해석사례

•조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

•조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 제6762호(2002.12.11.) 개정 법률

•조세특례제한법 법률 제6762호(2002.12.11.) 부칙

•재정경제부 재산세제과-1114, 2006.09.08.

조세특례제한법 제99조 및 제99조의3에 따른 신축주택을 양도하는 경우로서 해당 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제156조에 따른 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조를 적용한 후 조세특례제한법 제99조 및 제99조의3을 적용

 

 


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